Yapılı hale gelme cins değişikliği işlemlerinde tescile esas belge yapı kullanma izin belgesidir. Bu belgenin kadastro müdürlüğüne sunulmadan cins değişikliği yapılması mümkün değildir.

4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun 1003. maddesi “Bir taşınmazın kütüğe kaydı ve belirlenmesinde resmi bir ölçüme dayanan plan esas alınır. Planların nasıl hazırlanacağı tüzükle belirlenir.” hükmündedir. Bu madde hükmüne istinaden hazırlanan “Tapu Planları Tüzüğü” 27.08.2008 tarih ve 26980 sayılı Resmî Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. 20 maddeden oluşan bu tüzük, kadastro tüzemize birtakım yenilikler getirmiştir. Bunlardan belli başlıları aşağıda maddeler halinde incelenmiştir.

Mükerrer kadastro sorunu ile ilgili olarak 2010 yılı Mart ayı içerisinde yayınlanan birinci makalemizde, mükerrer kadastronun temel esaslarını açıklamaya çalışmıştık. Kısaca “kadastrosu yapılan yerlerin yeniden kadastrosu yapılamaz; yapılmışsa dahi ilk kadastro geçerlidir, sonraki kayıt iptal edilmelidir” şeklindeki kuralı etraflıca irdelemiştik.

Evvelce kadastrosu yapılan bir taşınmazın daha sonra yeniden kadastroya tabi tutularak tapuya tescil edilmiş olduğunun anlaşılması halinde; ilk yapılan kadastroya itibar edilir, ikinci defa yapılan kadastro hükümsüz sayılır ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1026 ncı maddesi gereğince, mükerrer kadastro sonucu malik tayin edilen kişilere ve ayni ve şahsi hak sahiplerine 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre tebligat yapılır.

İkinci kadastro yasağını düzenleyen 3402 sayılı Kadastro Kanununun 22 nci maddesine göre; ikinci defa kadastroya tabi tutulan yerlerde, ikinci kadastro bütün sonuçlarıyla hükümsüz sayılmakta ve re’sen iptal edilmektedir.

İlk tesis (kuruluş) kadastrosu sırasında bazı taşınmazlar miktar üzerinden edinilmektedir. Miktara itibar edilerek oluşturulan bu taşınmazların mülkiyeti yüzölçümlerine sıkı sıkıya bağlı olarak kazanılmaktadır. Bu taşınmazların edinim sebepleriyle yüzölçümleri arasında hukuki bir illiyet bağı bulunmaktadır. İşte bu şekilde edinilen taşınmazlara “miktar üzerinden edinilen taşınmazlar” denilmektedir.

Mecelle, Tanzimat döneminde modern kanunlaştırma hareketlerinin en önemli eseridir. Büyük hukukçu Ahmet Cevdet Paşa ve ekibi tarafından hazırlanmıştır. Kaynağı İslami ama niteliği laiktir.

Yenileme - Güncelleme çalışmalarına dair  Nevzat İhsan SARI - (Tapu ve Kadastro Başmüfettişi) tarafından yapılan değerlendirme.

25.02.1998 tarihli 4342 sayılı Mera Kanununda mera, hayvanların otlatılması ve otundan yararlanılması için tahsis edilen veya kadimden beri bu amaçla kullanılan yer olarak tanımlanmış olup; aynı Kanunun 10. maddesinde ise, kadastro gören ve görmeyen yerlerdeki meraların 3402 sayılı Kadastro Kanununun 16/B maddesine göre düzenlenen özel siciline kaydedileceği belirtilmiştir.

Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Büroları (LİHKAB’lar) kamu adına iş yapan bürolardır. Gerekli şartları sağlayan harita mühendislerine, almaya hak kazandıkları lisans belgesi ile kamu adına iş yapabilme yetkisi tanınmaktadır. Yaptıkları iş kamu hizmeti ve yürüttükleri faaliyetler kamusal faaliyettir.

Kentsel dönüşümün çözüm getirdiği problemli sahaların çeşitliliğinin kapsamlı olması nedeniyle bu doğrultuda dönüşüm sürecini yönlendiren mevzuat da benzer oranda kapsamlıdır. Projenin hedef ve amaçlarına göre aşağıda belirtilen mevzuat kentsel dönüşümün hukuksal çerçevesini çizmektedir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve bazı özel kanunlar gereği birtakım taşınmazlar devlete kalmaktadır. “Devlete kalan taşınmaz” kavramı ilk defa, 766 sayılı Tapulama Kanununun, 26.07.1972 tarihinde yürürlüğe giren 1617 sayılı Tarım Reformu Ön Tedbirler Kanununun 20. maddesiyle değişik 33. maddesinin son fıkrasında zikredilmiştir. Benzer hüküm şu an yürürlükte olan 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 18/2. maddesinde yer almıştır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 1007. maddesinde “Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.” denilerek tapu sicilinin tutulmasından devletin sorumlu olduğu belirtilmiştir.

Ülkemizde yürütülen kadastro yenileme çalışmaları 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 22. maddesinin ikinci fıkrasının (a) bendine göre yürütüldüğünden uygulamada yenileme çalışmaları “22/a uygulaması” olarak da tesmiye edilmektedir. Yenileme çalışmaları ‘Kadastro Haritalarının Yeniden Düzenlenmesi ve Tapu Sicilinde Gerekli Düzeltmelerin Yapılmasında Uyulacak Usul ve Esaslara İlişkin Yönetmelik’ hükümlerine göre yürütülürken 25.10.2018 tarihli ve 30576 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan değişiklik ile Yönetmeliğin ismi “Kadastro Güncelleme Yönetmeliği” olarak değiştirilmiş, yapılan bu değişiklikle yenileme yönetmeliğinde köklü düzenlemeler yapılmış ve bu minvalde yenileme çalışmaları artık “kadastro güncelleme çalışmaları” olarak anılmaya başlanmıştır.

Taşınmazların cinsleri (vasıfları ya da nitelikleri) ilk tesis (kuruluş) kadastrosu sırasında kadastro ekiplerince doğrudan belirlenir ve belirlenen bu cinsler kadastro tutanakları ile sınırlandırma krokilerinde gösterilir.

Yapılı hale gelme cins değişikliklerinde, binanın tamamı için verilen yapı kullanma izin belgesine dayalı işlemlerde zeminde izin verilenden fazla kat bulunması durumunda veya yatay konum olarak bina taban alanının, yapı kullanma izin belgesinde gösterilenden fazla olması durumunda uygulamaya nasıl yön verileceği hususunda açık bir düzenleme yoktur.

Taşınmazların “arsa” vasfını kazanması ancak imar planlarının uygulanmasıyla mümkündür. Ülkemizde imar planlarının uygulanması 18. madde uygulamaları, talebe bağlı ayırma ve terk işlemleri ve kamulaştırmayla mümkün olmaktadır. Taşınmazların “arsa” vasfını kazanması için bu üç yolla imar planları hayata geçirilmeli ve kadastro parselleri imar planına uygun yapı yapmaya uygun parseller haline getirilmelidir.

Toplulaştırma projeleri kadastro parsellerine ait grafik ve mülkiyet bilgilerinin toplanmasıyla başlayıp, tapuya toplulaştırma sonucu oluşan parsellerinin tescili ile son bulmaktadır. Bu işlemler yapılırken toplulaştırma alanı içerisindeki parsellerin kadastro ve tapu verilerinde bir takım sorunlarla karşılaşılmaktadır. Proje sırasında kullanılan verilerin hatasız ve güncel olması projenin sağlıklı yürütülebilmesi, tescil aşamasında kadastro ve tapu kontrollerinden sorunsuz bir şekilde geçmesini ve hızlı bir şekilde tescillenmesini sağlamaktadır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesinde, eşlerden birinin, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemeyeceği, aile konutunu devredemeyeceği, aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacağı ve aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eşin, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebileceği belirtilmiştir.

4650 sayılı yasa ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Yasası’nın "Yasak İşler ve Eylemler" başlığını taşıyan 31. maddesinin (b) bendine göre “Mahkemece 10. madde uyarınca yapılan tebligat, davet veya ilanen tebliğden sonra taşınmaz malın başkasına devir ve ferağ veya temliki” yasaklanmıştır. Kamulaştırmanın kesinleşmesinin ardından kamulaştırmayı yapan idarece yapılan bildirim üzerine şerhler sütununa “31/b” şerhi olarak ifade edilen şerh verilir ve taşınmazın kamulaştırıldığı yazılır.