KAMULAŞTIRMA YASASININ 31/B MADDESİ GEREĞİNCE ŞERH KONULAN TAŞINMAZLARIN İMAR UYGULAMASINA ALINMASI

4650 sayılı yasa ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Yasası’nın "Yasak İşler ve Eylemler" başlığını taşıyan 31. maddesinin (b) bendine göre “Mahkemece 10. madde uyarınca yapılan tebligat, davet veya ilanen tebliğden sonra taşınmaz malın başkasına devir ve ferağ veya temliki” yasaklanmıştır. Kamulaştırmanın kesinleşmesinin ardından kamulaştırmayı yapan idarece yapılan bildirim üzerine şerhler sütununa “31/b” şerhi olarak ifade edilen şerh verilir ve taşınmazın kamulaştırıldığı yazılır.

1. “31/B ŞERHİ” KAVRAMI

4650 sayılı yasa ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Yasası’nın "Yasak İşler ve Eylemler" başlığını taşıyan 31. maddesinin (b) bendine göre “Mahkemece 10. madde uyarınca yapılan tebligat, davet veya ilanen tebliğden sonra taşınmaz malın başkasına devir ve ferağ veya temliki” yasaklanmıştır. Kamulaştırmanın kesinleşmesinin ardından kamulaştırmayı yapan idarece yapılan bildirim üzerine şerhler sütununa “31/b” şerhi olarak ifade edilen şerh verilir ve taşınmazın kamulaştırıldığı yazılır.

1995 yılına kadar tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilen 31/b şerhi, 08.11.1995 tarih 1995/13 sayılı genelge ile temlik hakkını yasaklayan bir şerh olması nedeniyle şerhler hanesinde gösterilmeye başlanmıştır. Tescilsiz iktisap hallerinden biri olan kamulaştırma işleminin kesinleşmesi ve 31/b şerhini işlenmesiyle kamulaştırmayı yapan idare şerhin işlemesinden itibaren taşınmaza malik olmaktadır.

2. “31/B ŞERHİ” BULUNAN TAŞINMAZLARDA DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI

Taşınmaz üzerinde 31/b şerhi bulunması, bu taşınmazın imar uygulamasına (parselasyon işlemine) alınmasına engel değildir. Bu şekilde üzerinde şerh bulunan taşınmazlar aynen kamulaştırmayla elde edilen diğer parseller gibi uygulamaya alınır.

Düzenleme ortaklık payı düzenlemeyle beraber taşınmazlarda meydana gelen değer artışının karşılığı olarak kesilir. Bu paylar, düzenleme bölgesinde bulunan genel hizmet alanları için kullanılmakta ve kamusal kullanım amacı dışında değerlendirilememektedir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18/5. maddesi, “herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payının, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılması” gerektiğine hükmetmektedir. Bu maddenin yorumlanmasından tamamı kamulaştırma suretiyle elde edilen taşınmazlardan düzenleme ortaklık payı (DOP) alınmayacağı anlamı çıkmaktadır.

Kamulaştırma işlemiyle düzenleme ortaklık paylarının özgülendiği amaç olan kamu yararı sağlanmaktadır. Ayrıca imar uygulamalarından sonra da bu taşınmazların özgülendiği amaç değişmediği ve aynı niteliği devam ettiği sürece, bu taşınmazlarda uygulamadan sonra bir değer artıştı söz konusu olmamaktadır. Bu nedenlerle, imar uygulamaları sırasında kamulaştırma suretiyle elde edilen taşınmazlardan DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) alınmaz.

Nitekim, Danıştay 6. Dairesi E: 1999/2012, K: 2000/4029 sayılı kararında, kamulaştırma ile elde edilen imar planında da aynı amaca ayrılan okul alanından düzenleme ortaklık payı kesilemeyeceğine hükmetmiştir. Yine aynı Dairenin E:2001/2999, K: 2003/1045 sayılı kararında da; “…..okul alanı olarak kullanım amacı devam ettiği anlaşılan ve imar planında da bu amacın sürekliliği sağlanan uyuşmazlığa konu taşınmazın parselasyon işlemi sonucunda değerinin artması söz konusu olmadığından, okul alanından düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmak suretiyle tesis edilen parselasyon işleminde hukuka uyarlık bulunmadığı” belirtilmiştir.

3. “31/B ŞERHİ” BULUNAN TAŞINMAZLARIN İMAR UYGULAMASINA TABİ TUTULMASI

             3.1. Tamamı Kamulaştırmaya Konu Olan Taşınmazlarda Uygulama

Tamamı kamulaştırmaya konu taşınmaz üzerindeki “31/b şerhi” imar uygulamasından sonra yeni ada ve parsel numarası ile tescil edilen parsel üzerine aynen taşınır. Malik görünen özel kişiler şeklen maliktir. Mülkiyet idareye geçmiştir. Bu taşınmalardan DOP kesintisi yapılmaz, taşınmaz uygulamaya girdiği gibi çıkar. Sadece değişen taşınmazların ada, parsel ve pafta numaralarıdır.

            3.2. Kısmen Kamulaştırmaya Konu Olan Taşınmazlarda Uygulama

Üzerinde 31/b şerhi bulunan ve tamamı değil de bir kısmı kamulaştırılan taşınmazların imar uygulamasına alınmasında; kamulaştırmadan arta kalan kısımda, malikin tasarruf hakkı devam ettiğinden 31/b şerhinin kamulaştırılacak kısımda bırakılması, kamulaştırmadan arta kalan kısmın ise ifrazen ayrılarak normal bir kadastro parseli gibi imar uygulamasına tabi tutulması gerekmektedir.

Nitekim, bu konuda 1467 sayılı genelgede “………..Ancak; kısmi kamulaştırmalarda, kamulaştırmadan arta kalan parça üzerinde malikin tasarruf hakkının durdurulması düşünülemeyeceğinden, tapu kaydına 31/b madde gereğince belirtme yapılmakla beraber kamulaştırma yahut imar planı veya ilgili bakanlıkça onanmış özel plan ve projesinde gösterilen kamulaştırılacak kısım ile kamulaştırma dışında bırakılan kısım maliklerinin talep ve muvafakatleri aranmaksızın ifrazen ayrılarak, belirtmenin kamulaştırılan taşınmaz malın beyanlar hanesine nakledilmesi gerekir…..” denilerek maliklerin talep ve rızaları aranmaksızın resen (doğrudan) yapılacak ifraz işlemi ile 31/b şerhinin sadece kamulaştırılacak kısma taşınmasının sağlanması amaçlanmıştır.

Buna göre, kısmen kamulaştırılan ancak taşınmazın tamamı üzerinde 31/b şerhi bulunan taşınmazlar, uygulamadan önce kadastro müdürlüklerince kamulaştırma planına uygun olarak resen ayrılmalı, kamulaştırmaya konu kısımda şerh devam ederken, arta kalan kısımlar ise şerh bulunmadan tescil edilmelidir. Bu durumda 31/b şerhi bulunan kısım DOP kesilmeden imar uygulamasına girdiği gibi çıkmalı, arta kalan ve ayrı parsel numarası ile tescil edilen kısımlar ise normal kadastro parselleri gibi DOP kesintisinden sonra imar adalarına tahsisleri yapılmalıdır.

            3.3. Hak Kamulaştırmasına Konu Olan Taşınmazlarda Uygulama

Kamulaştırma yapacak idareler (devlet ve kamu tüzel kişileri), mülkiyet kamulaştırması yapabilecekleri gibi hak kamulaştırması da yapabilmekteler. Her türlü irtifak hakkı (geçit, üst hakkı, akımlık hakkı vb.) idarelerce (kamu idareleri ve kamu tüzel kişiliklerince) kamulaştırılabilir. Burada dikkat edilmesi gereken konu şudur ki, söz konusu irtifak hakkının kamulaştırıldığına dair 31/b şerhi, taşınmazın temlik hakkına engel değildir. Bu durumda, sadece irtifak hakkı kamulaştırması için üzerlerinde 31/b şerhi bulunan taşınmazlar normal bir parselmiş gibi uygulamaya girmeli DOP kesildikten sonra tahsisleri yapılmalıdır.

İlgili idarelerin (kamulaştırmayı yapan idareler) talebi üzerine 31/b şerhi (hak kamulaştırması için konan 31/b şerhi) sadece irtifak hakkının isabet ettiği parsellere taşınmalıdır. Bu nedenle kadastro müdürlüğü kamulaştırma planı ve kadastro haritalarının irtibatlandırılması suretiyle hattın geçtiği yeni oluşan imar parsellerini tespit etmeli, bunları dosyayı tescil için tapu sicil müdürlüğüne gönderirken tescil istem yazısında belirtmeli ve tapu sicil müdürlüğünce de ilgili idarenin talebiyle Tapu Planları Tüzüğü’nün 13.maddesine göre irtifak hakları için konan 31/b şerhi sadece hattın geçtiği (kadastro müdürlüğünün yazısında belirtilen) imar parsellerine işlenmelidir. Yol ve yeşil alan gibi tescil harici yerlerden geçen irtifak hakları ise ihdas şartlarına göre ihdasen yol ve yeşil alan gibi vasıflarla ilgili idareler (belediye veya köy tüzel kişiliği) adına Türk Medeni Yasası’nın 999.maddesi gereği tescil edilmeli ve hak kamulaştırmasına ilişkin “31/b” şerhi bu taşınmazlar üzerinde gösterilmelidir.

4. UYGULAMADA DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN KONULAR

Bütün bu değerlendirmeler ışığında, üzerinde Kamulaştırma Yasası’nın 31/b maddesi gereğince şerh bulunan taşınmazların imar uygulamasına alınmasında şu şekilde hareket edilmelidir:

1- Plan uygulamasını yapan idarece taşınmazların tapu kayıtlarının çıkarılması aşamasında “31/b” şerhi bulunan taşınmazlar tespit edilmeli ve kamulaştırma planına göre tamamı kamulaştırılan taşınmazlardan DOP alınmamak suretiyle uygulamaya yön verilmesi gerekmektedir.

2- Kısmi olarak kamulaştırılacak taşınmazların mevcut bulunması halinde, uygulamadan önce bunların doğrudan ifrazının yapılması gerekmektedir.

İfraz aşamasında; uygulamayı yapan idare kamulaştırma yapan idareyle irtibata geçerek kamulaştırma planına uygun olarak ifraz folyesini düzenlemeli ve kadastro müdürlüğünce değişiklik beyannamesi tanzimiyle taşınmaz aynı malik adına ifraz edilmelidir. Kamulaştırılacak kısma 31/b şerhi işlenmeli (tescil bildiriminin düşünceler sütununda 1467 sayılı genelge gereği resen yapılan ifraz ve şerh durumu izah edilmeli) arta kalan kısım ise malik adına şerh konulmadan tescili sağlanmalıdır.

Bu şekilde uygulamadan önce ifrazen bölünen parsellerden kamulaştırmaya konu 31/b şerhi taşınan parselden DOP kesilmemesi (artık kamu malı olduğundan uygulamaya nasıl girerse öylece çıkması) gerekmektedir. İfrazen oluşan ve kamulaştırmaya konu olmayan kısım ise resen tapuya tescil edildikten sonra normal bir parselmiş gibi DOP kesilmek suretiyle imar uygulamasına alınmalıdır. Ayrıca kısmi kamulaştırmalarda ifraz kamulaştırmanın zorunlu kıldığı bir işlem olduğundan, İmar Yasası hükümlerine göre belediye encümeni veya il idare kurulu kararı aranılmasına gerek yoktur.

Şunu da belirtmek gerekir ki, kadastro müdürlüğünce resen (doğrudan) yapılan ifraz işleminde, ileride doğacak sıkıntı ve sorumluluktan kurtulmak için düzenlenen değişiklik beyannamesine ve eklerine kamulaştırmayı yapan veya bu idare adına teknik sorumluluğu üstlenen harita mühendisinin imzasının alınması (yapılan ifrazın kamulaştırma planına uygun olduğunu belgelemek bakımından) yerinde olacaktır. Dikkat edilmesi gereken husus resen yapılan ve zorunluluk gereği gerçekleştirilen bu ifraz işleminin uygulamadan önce yapılmasıdır. Zira uygulamadan önce bu ayırma işlemiş yapılmalı ve ayırma sonucu yeni oluşan parsellerin parsel numaralarının encümen kararında zikredilmesi ve özet, tahsis ve dağıtım cetvellerinde de bu parsellerin gösterilmesi gerekmektedir.

5. SONUÇ

Kamulaştırma suretiyle elde edilmiş parseller ile tapu sicilinde “31/b” şerhi bulunan taşınmazlar, imar uygulamalarında özellik arz eden duruma sahiptirler. Kamulaştırma Yasası’nın 31/b maddesi uyarınca üzerinde şerh bulunan taşınmazlarda, kamulaştırma planı incelenerek, bu taşınmazların tamamının veya bir kısmının kamulaştırmaya konu edilmesine veya mülkiyetleri değil de üzerindeki irtifak haklarının kamulaştırılma konusu yapılmasına göre uyulamaya yön verilmelidir. Bu çalışmaların imar uygulamasından önce uygulamayı yapan belediye ve valilikler ile tapu ve kadastro birimleri arasında gerekli eşgüdüm sağlanarak yapılması, kamu yararının korunması ve uygulamaların iptal edilerek mülkiyet karmaşalarının yaşanmasının önüne geçilmesi bakımından son derece önemlidir.

Nevzat İhsan SARI - Tapu ve Kadastro Başmüfettişi