Terk İşlemleri

İlçemiz Yeniköy Mahallesi, 1087 ada 130 parselin imar uygulamasına ilişkin Belediye Encümeninin 16.01.2024 tarih ve 464 sayılı kararı, Mumcular Mahallesi, 380 ada 2 parselin imar uygulamasına ilişkin Belediye Encümenin 26.03.2024 tarih ve 2089 sayılı kararı, Turgutreis Mahallesi, 366 ada 30 parselin imar uygulamasına ilişkin Belediye Encümeninin 10.05.2024 tarih ve 2647 sayılı kararı alınmış olup, teknik dosyaların Kadastro Müdürlüğünce kontrollerinin yapılarak Tapu Müdürlüğüne iletilmesi istenilmiştir.

Ancak, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 14. Maddesi başlığı “Düzenleme Ortaklık Payına Ait Esaslar” olmakla birlikte aynı maddenin 1. Fıkrası “Düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan umumi ve kamu hizmet alanları için, İmar Kanunu’nun 18. Maddesine göre alınacak düzenleme ortaklı payları, düzenlemeye tabi tutulan arsa ve arazilerin düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez” hükmünde olup belirtilen alanlarda İmar Kanunu’nun 18. Maddesine göre yapılacak çalışmalarda DOP ile oluşturulacak alanlar olduğunun açıkça belirtildiği, İmar Kanunu’nun 15. Ve 16. Maddeleri kapsamında yapılan işlemlerde “Düzenleme Ortaklık Payına” dair herhangi bir hüküm bulunmadığından gönderilen tescil dosyalarına herhangi bir işlem yapılamayacağı belirtilerek, Tapu Müdürlüğüne tescile gönderilmeksizin, dosya iadesi yapılmaktadır.

3194 sayılı İmar Kanunun 18. Maddesi uygulamalarında Düzenleme Ortaklık payından tescile konu edilmesi gereken alanların, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 7. Maddesi 2. Fıkrası kapsamında kalması sebebiyle, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. Ve 16. Maddeleri kapsamında uygulamaya alınması durumunda, Düzenleme Ortaklık Payına aktarılarak, tescile konu edilmesi gereken alanlarda nasıl bir uygulama yapılması gerektiği konusunda belediyemizce tereddüt oluşmuştur.

Tereddüte düşülen konu hakkında belediyemizce yapılan değerlendirmeye göre;

3194 sayılı İmar Kanunu’nun İfraz ve Tevhit başlıklı 15. Maddesinin 1. Fıkrası “İmar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esastır.”hükmünde olup Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin İfraz ve Tevhit İşleri başlıklı 7. Maddesinin 2. Fıkrası, anılan kanun hükmünün uygulanmasında karşılaşılabilecek istisnaları tanımlamaktadır. Yönetmeliğin 7. Maddesi 2. Fıkrası kapsamında kalan imar planına geçiş amaçlı uygulamalar da, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. Ve 16. Maddeleri dayanağında uygulamaya konu edilebilmektedir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi 3. Fıkrası “… Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmî kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanlarından oluşur ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz…” hükmünü, 4. Fıkrası “… Üçüncü fıkrada belirtilen, bölgenin ihtiyacına ayrılan alanlardan belediye hizmetleri ile ilgili olanlar bu amaçlarla kullanılmak kaydıyla ilgili belediyesi adına, diğer alanlar ise imar planındaki kullanım amacı doğrultusunda bu amacı gerçekleştirecek olan idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilir…”hükmünü içermektedir. 

            Aynı şekilde Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin Düzenleme Ortaklık Payına Ait Esaslar başlıklı 14. Maddesi de, kanunda zikredilen alanları tekraren tanımlamak için kullanılmakta, 17. Maddesi 4. Ve 5. Fıkraları da“(4) Belediye hizmet alanı, semt spor alanı, belediye kreş alanı, pazar yeri, şehir içi toplu taşıma istasyonları ve durakları, tescile konu otoparklar, ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı, mesire alanı, mezarlık alanı ve belediyelerin hizmet verdiği diğer alanlar belediyesi adına, kalan alanlar Hazine adına tescil edilir. Belediyesi adına tescil edilecek alanların büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde kalması halinde, Büyükşehir Belediyesi Kanununda belirtilen; büyükşehir belediyelerinin görev ve yetki sahaları içerisinde kalan alanlarla, şehrin bütününe hizmet eden sosyal donatı alanları büyükşehir belediyesi adına, diğer alanlar ilçe belediyeleri adına tescil olunur.

(5) Spor alanı, teknik altyapı alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı gibi hem belediyenin hem de diğer kamu kurumlarının kullanımında olabilecek alanlar Hazine adına imar planındaki kullanım vasfıyla tescil edilir. Bu alanlar Hazine tarafından, imar planındaki kullanım amacında kullanılması şartıyla, belediyesince hizmet verilmesinin planlanması halinde belediyeye devir veya tahsis, diğer kamu kurumlarınca hizmet verilmesinin planlanması halinde ise, hizmeti verecek kamu kurumuna tahsis edilir.” Hükümlerini içermektedir.

            Görüleceği üzere, onaylı imar planlarında umumi hizmet alanlarına rastlayan taşınmazların, imar planında öngörülen kullanım amacı doğrultusunda ve kullanım amacı mülkiyet şeklinin tespiti dayanağında ne şekilde imar uygulamasına tabi tutulması gerektiği anlatılmıştır.

Yine, Yönetmeliğin 4. Maddesinin (p) bendinde "Umumi ve kamu hizmet alanları:Yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı, ibadet yeri, karakol ve Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, kamuya ait kreş alanları, pazar yeri, semt spor alanı ve şehir içi toplu taşıma istasyonları, ve durakları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, spor alanı, teknik alt yapı alanı, kamuya ait trafo alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, kent meydanı, kent parkı, özel tesis yapılanmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı ve mesire alanı, resmi kurum alanı, idari tesis alanı, mezarlık alanı, bunun dışında kamusal ihtiyaçlara göre ortaya çıkacak imar planı kararıyla belirlenen diğer umumi ve kamu hizmet alanları ile taşkın kontrol tesisidir." şeklinde tanımı yapılmış, aynı yönetmeliğin 5. maddesinin 1.fıkrasında ise "İmar Planları ile umumi hizmet veya kamu hizmetleri kullanımı getirilen alanların öncelikle 3194 sayılı İmar Kanunun 18. maddesine göre uygulama yapılarak DOP' tan oluşturulması esastır.'' hükmü bulunmaktadır.

Görüş talebimize konu; Yeniköy Mahallesi, 1087 ada 130 parsel kısmen Eğitim Tesis Alanında, Mumcular Mahallesi, 380 ada 2 parsel kısmen Cami alanında, Turgutreis Mahallesi, 366 ada 30 parsel kısmen Trafo alanında kalmaktadır.

İmar planına geçiş amaçlı uygulamalarda, uygulama yönteminin (18. Madde uygulaması veya Talebe Bağlı 15-16. Madde uygulaması), yönetmeliğin belirlediği istisnalar kapsamında kalması halinde, işlemlerin ilgilisinin talebine bağlı olarak kanunun 15. Ve 16. Maddeleri dayanağında yapılabileceği, bu durumda da umumi hizmet alanlarına rastlayan taşınmazların yine terk ve tescile konu edilmesi gerektiği değerlendirilmektedir.

Kanunda imar planına geçiş uygulamalarının 18. Madde dayanağında yapılmasının esas olduğu belirtilmekle birlikte hem kanunda hem de yönetmelikte bu duruma istisnalar tanımlandığına göre, planda umumi ve kamu hizmet alanlarına rastlayan taşınmazların, 15. Ve 16. Madde kapsamında talebe bağlı olarak plana geçişinin sağlanacağı uygulamalarda da, 18. Madde uygulamaları için tanımlanan metodolojinin, hukuki kıyas yapılarak uygulanması gerektiği, mülkiyet hukuku hükümlerinin de bu kıyas tekniğinde dikkate alınması gerektiği düşünülmektedir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1014. Maddesi “Bir tescilin terkin edilmesi veya değiştirilmesi, ancak bu kaydın kendilerine hak sağladığı kimselerin yazılı beyanı üzerine yapılabilir.”hükmünü, 

999. Maddesi “… Tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tâbi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılır…” hükmünü,

Tapu Sicil Tüzüğü’nün İstemde Bulunacaklar başlıklı 17. Maddesi “… tapu sicilinde hak sahibi olan kişiler istemde bulunabilir…”hükmünü, 

Terkin başlıklı 69. Maddesi “… (1) Tapu sicilinde terkin, tescilin kendisine hak sağladığı kimsenin istemine ya da yetkili makam veya mahkeme kararına istinaden yapılır…” hükmünü, 

Kaydın Değiştirilmesi başlıklı 72. Maddesi “… Tapu sicilinde değişiklik, hak sahibinin istemine ya da yetkili makam veya mahkeme kararına istinaden yapılır….” Hükmünü, 

Tapu siciline kaydı gereken taşınmazlar başlıklı 8. Maddesi “… Tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tabi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden terkin edilir….” Hükmünü, 

İçermektedir.

Görüleceği üzere, taşınmazlar üzerinde yapılacak talebe bağlı imar uygulamalarında, taşınmaz malikinin istem, beyan ve muvafakatı doğrultusunda tescil işlemlerinin sonuçlandırılması gerekmektedir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce, ilgi (ç) yazısında;

İmar planlarında umumi ve kamu hizmet alanları tanımı kapsamında kalan “…rekreasyon alanlarının 18. madde uygulaması kapsamında resen oluşturulmasının mümkün olduğu, söz konusu uygulama alanı içinde kalan ve rekreasyon alanı olarak planlanan ancak zemindeki fiili durumdan ötürü̈ parselasyon yapılması teknik olarak mümkün olmayan bahse konu yerlerde 3194 sayılı Kanunun 15. maddesi kapsamında talebe bağlı yapılan uygulama ile oluşsa da uygulamaya malik mülkiyetinde girip belediye adına mülkiyet oluşmasının mümkün olmayacağı ve talebe bağlı işlemlerde mülkiyet nakli yapılamayacağından, taşınmaz malikinin kamu hizmet ve tesisine ayrılan yeri terk etmesi ve bu terke açıkça rıza göstermesi gerekmekle birlikte somut olayda dosya kapsamında yapılan incelemede encümen kararında terk yönünde karar ve malikin terke ilişkin herhangi bir talebinin bulunmadığı da gözlenmiş olup, talebe bağlı uygulamada oluşan rekreasyon alanının maliki adına tescil edilmesi gerektiği” talimatlandırılmıştır.

Bu talimat irdelendiğinde;

İmar planlarında umumi ve kamu hizmet alanları tanımı kapsamında kalan alanlara isabet eden taşınmazların, talebe bağlı yapılan 15. Ve 16. Madde uygulamalarında;

• Taşınmaz malikinin imar planında kamu hizmet ve tesisine ayrılan yeri terk etmesi ve bu terke açıkça rıza göstermesi durumunda, alınacak encümen kararında terk yönünde karar ve malikin terke ilişkin bir talebinin bulunması halinde, hazırlanacak Tescil Bildiriminde terk alanı olarak gösterilmesi, Tescil Bildirimine ilgilisinin imzasının alınması ve Tapu Müdürlüğünde yapılacak tescil işlemi sırasında da bu terke muvafakatının olduğunu beyan ederek imzada bulunması gerektiği, 
• Taşınmaz malikinin imar planında kamu hizmet ve tesisine ayrılan yeri terk etmemesi ve bu terke rıza göstermemesi durumunda, alınacak encümen kararında plandaki kullanım amacı vasfıyla maliki adına parselin üretileceği şekilde bahsedilmesi halinde, hazırlanacak Tescil Bildiriminde parsel numarası verilerek plandaki kullanım amacı vasfıyla ve kütükte yazılı maliki adına gösterilmesi gerektiği,

Hususlarının anlatılmaya çalışıldığı değerlendirilmiştir.