3 Boyutlu Kadastro ve Kat Mülkiyeti

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 02.07.1965 tarih 12038 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir.

Kanunun 4. Maddesi;

“IV - Ortak yerler:

Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

…”

Şeklinde ortak yerleri tanımlamakla birlikte esasen bir bağımsız bölümün sınırlarını da hacimsel olarak tanımlamaktadır.

Bu tanımdan bir Bağımsız Bölümün; Ana Duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar arasında kalan hacimsel bir kütle olduğu anlaşılmaktadır.

Yine Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. Maddesi;

“C) Kat mülkiyetinin kurulması:

I - İstem ve belgeler:

Madde 12 – (Değişik: 14/11/2007-5711/5 md.)

Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:

a) (Değişik: 15/2/2018-7099/5 md.) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.

b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.”

Görüleceği üzere, kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan belgeler arasında mimari proje de sayılmaktadır.

Mimari projelerde yer alması gereken detay unsurlar ise Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde tanımlanmıştır.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 57. Maddesinde;

“Yapı projeleri

MADDE 57 – (1) Yapı sahibi veya vekilince 55 inci maddede sayılan belgelere göre ilgili kanun, plan, bu Yönetmelik, Türk Standartları, çevre şartları, fen, sanat ve sağlık kurallarına ve ilgili bütün mevzuat hükümlerine uygun olmak üzere bu maddede belirtilen projeler hazırlatılır.

(2) Mimari proje;

a) Mimarlar tarafından uygulama imar planına, parselasyon planına ve bu Yönetmelik esaslarına uygun olarak hazırlanır ve bu proje;

1) Vaziyet planı,

2) Kat irtifakına ve kat mülkiyetine esas paylaşım tablosu,

3) Bağımsız bölümler ile ortak alanların brüt inşaat alanı, eklentiler ve toplam yapı inşaat alanının yer aldığı metrekare cetveli,

4) Bodrum katlar dâhil olmak üzere bütün kat planları,

5) Çatı planı,

6) Kat ve çatı planlarına ilişkin bir tanesi ortak merdivenden geçmek üzere en az iki adet kesit ve yeteri sayıda görünüş,

7) Toprak kazı hesabı,

8) Gerektiğinde sistem kesitleri ve nokta detayları bulunan avan proje ve uygulama projeleri,

9) Otopark, sığınak ve ağaç hesaplarından,

oluşur.

…

(3) Parsel alanının, parseldeki her bir binanın emsale konu alan büyüklüğünün, parseldeki tüm binaların toplam emsale konu alan büyüklüğünün, yapı inşaat alanının, toplam yapı inşaat alanının, binanın ve binaların taban alanının ve taban alanı katsayısının, kat alanı katsayısının (emsal), parsel üzerindeki yapıların blok numaralarının, bloklardaki bağımsız bölüm numaralarının, her bağımsız bölümün; bağımsız bölüm net alanının, eklenti net alanının, bağımsız bölüm bürüt alanının, eklenti bürüt alanının, bağımsız bölüm genel bürüt alanının, bağımsız bölüm toplam bürüt alanının ruhsat eki onaylı mimari projede, imar planındaki kat adedine esas kot alınan noktaya ilişkin bilgilerin, bina derinliğinin, çıkma izdüşümleri ve yapı yaklaşma mesafelerinin, tabi zemin ve tesviye edilmiş zemine ilişkin kotların, bina ve yapı yükseklik ve kotlarının ise hem mimari projede hem de aplikasyon projesinde, 4 üncü maddedeki tanımlara, imar planına ve tapu kayıtlarına uygun olarak gösterilmesi zorunludur.”

Tanımları yapılmakta olup Mimari Proje ve Yapı Aplikasyon projesinde, bina yapı yükseklik ve kotlarının gösterilmesi gerektiği anlatılmaktadır.

Doğal olarak Mimari Projede; Kat Planlarının gösteriminde 0.00 kotuna bağıl olarak katların taban kotları, tabliye yükseklikleri ve tavan kotları gibi Bağımsız Bölümün hacimsel kütlesinin uzaysal kot gösterimi yapılmakta, geçmişten bu yana (2002) Bina Aplikasyon Krokisi, HUS Belgesi, TUS Belgesi gibi isimlendirmelerle yapılan ve son olarak (2012) Yapı Aplikasyon Projesi adı altında üretilen yapı projesi ile de bu 0.00 kotunun doğal yüksekliği (ortometrik yüksekliği) belirlenmektedir.

0.00 kotunun ise nasıl belirlenmesi gerektiği hususu yine Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 10. Maddesi ve devamında anlatılmıştır.

Görüleceği üzere; 2002 yılından bu yana aslında Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. Maddesi anlatımından çıkarılacak olan Bağımsız Bölümün hacimsel mülkiyet kütlesinin Mimari Proje üzerinden 0.00 kot bağılı ile hangi kot çizgisi üzerine oturduğu, Yapı Aplikasyon Projesi üzerinden ise hangi konum (y, x) ve 0.00 kot belirlenmesi işlemi ile hangi doğal kot (ortometrik yükseklik) çizgisine oturduğu belirlenmiş olacağından, bağımsız bölümün bu günkü terminoloji ile 3 boyutlu olarak mülkiyet geometrisine sahip olduğu görülecektir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 998. Maddesi;

“a. Kaydedilecek taşınmazlar

Madde 998- Tapu siciline taşınmaz olarak şunlar kaydedilir:

1. Arazi,

2. Taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar,

3. Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler.”

Şeklinde bir tanımlama yapılmış olup Bağımsız Bölümlerinde taşınmaz olarak sicile kaydının yapılması gerektiği vurgulanmıştır.

Bu şekilde sicil kaydı oluşturulan bir taşınmazın (bağımsız bölümün) geometrik durumu ise yukarıda anlatılan verilerin bütünlenmesi ile (y, x, h) koordinat düzleminde 3 boyutlu olarak oluşmuş olacaktır.

Bir taşınmazın bir başka taşınmaza olan tecavüzlerinin hukuki değeri mevzuatımızda anlatılmış ve müeyyideleri tanımlanmıştır. Doğal olarak taşınmaz olan bağımsız bölümlerinde birbirlerine olan tecavüzlerini yapı projelerinin hata ve kusurları olarak görmekten öte mülkiyet hakkına tecavüz olarak nitelendirilmesi hukuki bir gerçekliktir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü 3 Boyutlu Şehir Modelleri Üretimi projesi ile aslında teknik olarak var olan bu olguyu bütünleştirerek hayata geçirmenin yolunu açmıştır.

3 boyutlu Kadastro ve 3 boyutlu Mülkiyet kavramlarını anlamak istemeyen, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 3 boyutlu kadastro yapmadığını düşünenlere ithaf olunur…