Parselasyon İşleminin Amacı: İnşaata Elverişli Parsel Üretmek
Parselasyon işleminin amacı; imar planı, plan raporu ve ilgili yönetmelik hükümlerine göre, imar adasının biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kullanılma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu göz önüne alınmak suretiyle üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmaktır.
Düzenleme sınırı içerisinde bulunan yol, yeşil alan gibi kamusal alanların bedelsiz olarak kamuya kazandırılması için imar parsellerinde oluşacak değer artışı karşılığında düzenleme ortaklık payı alınması mümkün olmakla birlikte, asıl amaç plana uygun yapı yapmaya elverişli imar parselleri oluşturmaktır.
Danıştay 6. Dairesi E: 1996/3408 K: 1997/1148 T: 03/03/1997 sayılı kararında “3194 sayılı yasanın 18. maddesinde yer alan parselasyon işlemiyle amaçlanan imar planı, plan raporu ve imar yönetmeliği hükümlerine göre imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, arazinin kullanma şekli mülk sınırları, mevcut yapıların durumu göz önüne alınmak suretiyle sorunsuz, üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmak olduğu” ifadelerine yer verilmiştir.
Danıştay 6. Dairesi, 19.3.2018 tarih ve E:2016/1008, K:2018/2357 sayılı kararında “Dosyanın incelenmesinden, uyuşmazlığa konu taşınmazın da içinde bulunduğu birtakım taşınmazlar 17.06.2010 tarihli, 496 Sayılı büyükşehir belediye meclisi kararıyla kamulaştırma programına alınmış ise de kamulaştırmanın yapılmadığı, İdare Mahkemesince ve Dairemizce yapılan ara kararlarına verilen cevapta dava konusu işlemle taşınmazın bulunduğu yerdeki ana arter niteliğindeki bulvarın açılmasının amaçlandığının belirtildiğinin anlaşılması karşısında, Yönetmelikte belirtilen esaslara göre düzgün imar parselleri oluşturulması amacıyla yapılmadığından ve esasen taşınmazın kamulaştırma yoluyla elde edilmesi gerektiğinden dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmamaktadır…” gerekçesiyle Mahkeme kararını bozmuştur.
Danıştay 6. Dairesi 21.01.1998 tarih ve E: 1997/384, K: 1998/438 sayılı kararında “3194 sayılı yasanın 18. maddesi ve ilgili yönetmelik hükümleri uyarınca kamuya taşınmaz kazandırılması amacıyla parselasyon işlemi yapılamayacağı” ifade edilmiştir.
Uygulamanın İmar Planına Uygun Olma Zorunluluğu
Parselasyon işleminin 1/1000 ölçekli uygulama imar planına uygun olması zorunludur. Konu hakkında Danıştay 6. Dairesi, 10.01.2024 tarih ve E:2022/2327, K:2024/143 sayılı kararında “Parselasyon işlemi, uygulama veya ıslah imar planının bir uygulaması niteliğindedir. Parselasyon işleminin, dayanağı olan imar planına uygun olarak yapılması bir zorunluluktur. Durum böyle iken, dava konusu parselasyon işleminin avan projeye dayanılarak tesis edilmesi hukuka aykırıdır. Yukarıda da açıklandığı üzere, avan proje ile taşınmaza imar planından farklı bir kullanım kararı getirilemeyeceği ve parselasyon işleminin dayanağının avan proje değil imar planı olması gerektiği hususlarının göz ardı edilmesindeki hukuka aykırılığın parselasyon işlemi yapıldıktan sonra imar planı tadilatı ile taşınmaza ticaret fonksiyonu verilerek giderilemeyeceği açıktır. Bu itibarla, yürürlükteki imar planına aykırı olarak yapılan dava konusu parselasyonun iptaline karar verilmesi gerekirken, parselasyon işlemi yönünden davanın reddine ilişkin temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararında isabet görülmemiştir” ifadelerine yer verilmiştir.
Düzenleme Sınırın Belirlenmesi
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 10. maddesine göre imar plânlarında gösterilmiş düzenleme sınırları varsa bu durum dikkate alınır. İmar planlarında düzenleme sınırı ile ilgili herhangi bir belirtme olmaması durumunda, düzenleme sınırı; iskân sahasının bittiği yerlerde iskân sınırlarından, yola cephesi olmayan parsel oluşturmamak kaydıyla iskân sahası içindeki yollardan, düzenleme sınırının herhangi bir parseli iki veya daha fazla parçaya bölmesi halinde, imar planlarında gösterilmiş düzenleme sınırları olsa dahi; sınır, bu parçalardan düzenleme sahası dışında kalıpta başka bir imar adasına girmeyenleri varsa bunları da içine alacak şekilde, park, meydan, yeşil alan, rekreasyon alanı, ağaçlandırılacak alan, mezarlık ve otopark alanlarının düzenleme ortaklık payı oranına göre uygun görülecek yerinden geçirilir.
Danıştay 6. Dairesi, 04.01.2022 tarih ve E:2018/1442, K:2022/66 sayılı kararında “parselasyona ilişkin düzenleme sınırının iskan sahasının bittiği yerlerde iskan sınırından, iskan sahası içindeki yollarda yol ekseninden, ibadet yeri ve karakol yerlerinin dış sınırından, yeşil alan ve genel otopark alanlarının düzenleme ortaklık payı oranı ve uygulamaya alınan parsel sınırına göre uygun görülecek yerinden geçirilmesi gerekirken dava konusu 2003 yılı parselasyon işleminde yapı adalarının kısmen uygulamaya dahil edildiği, yol ekseninin dikkate alınmadığı, birbirinden bağımsız iki düzenleme alanının belirlendiği anlaşılmaktadır. Bu durumda, davanın reddine ilişkin mahkeme kararının bu kısmına yapılan istinat başvurusunun reddine ilişkin temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararında isabet görülmemiştir…” gerekçesiyle Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararını bozmuştur.
Kesinleşmiş Mahkeme Kararları Sonrası İşlemler
İptal edilen parselasyon işlemleri sonrası yapılacak işlem, kök parsellere dönüş sağlanmasıdır.
Kök parsellere dönüş yaptıktan sonra yeni bir parselasyon daha yapılabilir. Konu hakkında Danıştay 6. Dairesinin E: 1998/4313 K: 1999/4953 sayılı kararında “Davacının taşınmazını da kapsayan alanda yapılan parselasyon işleminin iptali yolunda verilen karardan sonra makul bir süre içinde yeniden bir parselasyon işlemi tesis edilmesi gerektiğinden yeniden parselasyon işlemi yapılıp yapılmadığı, yapılmış ise davacının yapısının yapılan bir parselasyon işlemi kapsamında korunup korunmayacağı hususunun göz önünde bulundurulması suretiyle yeniden bir karar verilmesi gerekir.” ifadelerine yer verilmiştir.
İptal edilen parselasyon işlemleri sonrası kök parsellere dönüş sağlanamıyorsa, hak sahiplerine uygun yer tahsis edilir veya rayiç bedel üzerinden değer ödenir.
Danıştay 6. Dairesinin 12.6.2023 tarihli ve E:2019/13756, K:2023/5824 sayılı kararında “belediyelerin parselasyon yapma konusunda takdir hakları bulunduğundan yargı kararıyla parselasyon yapmaya zorlanamayacağı gibi yapılan parselasyonun yargı kararıyla iptal edilmesi halinde belediyelerin yargı kararının uygulanması kapsamında iptal edilen uygulamadan önceki hukuki duruma dönme yönünde işlem yapmak zorunda olduğu, ancak geri dönüş yaptıktan sonra yeni bir parselasyon planının yapılmasının gerekip gerekmediği hususu idarenin takdir yetkisi kapsamına girmekte ise de, dava konusu taşınmazların bulunduğu alanda yapılan ve yukarıda anılan yargı kararı ile iptal edilen parselasyona yönelik olarak hazırlanan geri dönüş cetvelinin tescili başvurusu doğrultusunda işlem yapılması gerekirken anılan başvurunun reddine ilişkin dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı” ifade edilmiştir.
Uygulama yapma takdir hakkı
Danıştay kararlarına göre bir parselasyon planının yapılmasının gerekip gerekmediği hususu idarenin takdir yetkisi kapsamına girmektedir.
Danıştay 6. Dairesinin 12.6.2023 tarihli ve E:2019/13756, K:2023/5824 sayılı kararında “belediyelerin parselasyon yapma konusunda takdir hakları bulunduğundan yargı kararıyla parselasyon yapmaya zorlanamayacağı gibi yapılan parselasyonun yargı kararıyla iptal edilmesi halinde belediyelerin yargı kararının uygulanması kapsamında iptal edilen uygulamadan önceki hukuki duruma dönme yönünde işlem yapmak zorunda olduğu, ancak geri dönüş yaptıktan sonra yeni bir parselasyon planının yapılmasının gerekip gerekmediği hususu idarenin takdir yetkisi kapsamına girmekte ise de, dava konusu taşınmazların bulunduğu alanda yapılan ve yukarıda anılan yargı kararı ile iptal edilen parselasyona yönelik olarak hazırlanan geri dönüş cetvelinin tescili başvurusu doğrultusunda işlem yapılması gerekirken anılan başvurunun reddine ilişkin dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı” ifade edilmiştir.
İkinci Kez Parselasyon Yapma Yasağı
Danıştay 6. Dairesinin 13.7.2010 tarih ve E:2010/1948, K:2010/7586 sayılı kararında "Parselasyon işlemi bir kez yapıldıktan ve yörenin ihtiyaçları giderildikten sonra gelişmeler sonucunda imar planı değişikliği ile bazı ihtiyaçlar ortaya çıkmadıkça parselasyon yapılması mümkün değildir." ifadelerine yer verilmiştir.
Danıştay 6. Dairesi E: 1999/1215 K: 2000/1847 T: 4.4.2000 sayılı kararında “Parselasyon işleminin amacı imar planı ile yörenin konut, sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçlarının belirlenmesinden sonra bu ihtiyaçların hayata geçirilmesini sağlamaktır. Bu işlemler bir kez yapıldıktan ve yörenin ihtiyaçları giderildikten sonra gelişmeler sonucunda imar planı değişikliği ile yeni ihtiyaçlar ortaya çıkmadıkça parselasyon yapılması mümkün değildir. Bu durumda, imar planı ile yeni bir düzenleme yapılmasını gerektirecek bir neden olmaksızın ikinci kez parselasyon yapılmasında imar hukukuna uyarlık bulunmadığı gibi yapılan parselasyon işleminden sonra bir parselden hisse satın alan kişiye davacının parselinden hisse verilmesi amacıyla parselasyon yapılması da hukuka aykırıdır.” ifadelerine yer verilmiştir.
Danıştay 6. Dairesinin 28.11.2022 tarih ve E:2019/17818, K:2022/10217 sayılı kararında "Parselasyon yapılmış bir alanda tekrar parselasyon yapılabilmesi için; söz konusu parselasyon işleminin yargı kararıyla iptaline karar verilmesi, alanda yeni bir plan yapılması ya da mevcut parselasyon planında maddi hatanın bulunması gerekmektedir." ifadelerine yer verilmiştir.
Bağış Alanlarının, Önceki Terk Sayılıp Sayılamayacağı Hususu
Danıştay 6. Daire, Esas No: 2018/4864, Karar No: 2021/6575 sayılı kararı "...parselasyona dahil edilen dava dışı 3. şahıslara ait eski … ada, … ve … sayılı parsellerden öncesinde yol ve park alanlarına yapılan bedelsiz terklerin yanı sıra … parsel sayılı taşınmazın oluşumunda davalı belediyeye bağışlanan 5.441,34 m2’lik kısmın ve … parsel sayılı taşınmazın oluşumunda davalı belediyeye bağışlanan 1.494,84 m2’lik kısmın terk gibi değerlendirilerek DOP hesabında dikkate alınıp alınmayacağı hususunun temyiz isteminin konusunu oluşturduğu anlaşılmaktadır.
İmar hukukunda yasal bir dayanağı bulunmamakla birlikte bedelsiz terk kavramı, imar planı bulunan alanlarda 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi kapsamında parselasyon işleminin yapılmaması ya da çeşitli sebeplerle yapılmasının mümkün olmadığı durumlarda 3194 sayılı İmar Kanununun 15. ve 16. maddeleri çerçevesinde, taşınmazın imar planında yapılaşabilecek kısmı için parsel oluşturularak yapı ruhsatı alınabilmesi amacıyla taşınmazın bir kısmının kamuya bırakılması işlemidir.
Bu kamuya bırakma; taşınmazın planda yol, park, ibadet alanı gibi kamusal alanlara isabet eden kısımlarının bedelsiz şekilde terk edilmesi şeklinde gerçekleşebileceği gibi, taşınmazına isabet etmese de mevcut imar planında bölgede öngörülen sağlık alanı, belediye hizmet alanı, resmi tesis alanı gibi umumi hizmet alanları ile yol, park gibi tescil harici alanların oluşumunda kullanılmak üzere “terk”, “zayiat”, “bağış” gibi adlar altında bedelsiz bırakılması ya da belediyenin hukuk devleti ilkesine aykırı şekilde kendi adına özel mülk oluşturmak üzere zorunlu kılması nedeniyle, kamu otoritesi karşısında zayıf durumda olan hak sahibinin sırf taşınmazında yapılaşma imkanına sahip olabilmek adına belediyeye bağış yapmak zorunda kalması gibi farklı şekillerde gerçekleşmesi mümkündür.
Bu durumda, bir parselasyon işlemine dayanmayan, 3194 sayılı Kanunun 15. ve 16. maddeleri doğrultusunda yapılan imar uygulamaları sırasında, hak sahibinin taşınmazında yapılaşma imkanı elde edebilmek amacıyla “yol alanına terk”, “park alanına terk”, “belediyeye bağış” gibi çeşitli adlar altında bedelsiz şekilde kamuya terk ettiği alanların, düzenleme ortaklık payı olarak değerlendirilmesi mümkün olmamakla birlikte, istek üzerine yapılmış olan bu terkin hangi usullerde yapıldığına bakılmaksızın DOP hesabında dikkate alınması ve bu terk oranını sonradan yapılacak parselasyonda belirlenen DOP oranına tamamlayan fark kadar kesinti yapılması hakkaniyet ve eşitlik ilkesinin bir gereğidir.
Öte yandan, taşınmazın ifrazı sırasında “bağış” veya “terk” gibi adlar altında bedelsiz şekilde kamuya terk edilen alanların, kamu yararı amacıyla kullanılmak yerine belediye adına özel mülk olarak tescil ettirilmesi Anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet hakkının ve hukuk devleti ilkesinin ihlali niteliğinde olduğundan, söz konusu alanların belediye adına özel mülk oluşturulmak amacıyla kullanıldığından bahisle DOP hesabında dikkate alınmamasının, idarenin hukuka aykırı işlemlerinden taşınmaz sahibinin sorumlu tutulması şeklinde hukuken kabulü mümkün olmayan bir sonucun ortaya çıkmasına neden olacaktır.
Bu itibarla, dava konusu parselasyona dahil edilen … ada, … ve … parsel sayılı taşınmazların oluşumunda sadece yola ve parka yapılan terklerin esas alınması, belediyeye yapılan bağışların terk gibi değerlendirilmemesi suretiyle tespit edilecek terk oranını tamamlayan fark kadar DOP kesintisi yapılması gerekirken, bağışların da dikkate alınması suretiyle anılan taşınmazlardan DOP kesintisi yapılmamasının hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle parselasyonun iptaline karar verilmişse de, yukarıda detaylı şekilde açıklandığı üzere bağışlama niteliği itibariyle bir terk işlemi olduğundan ve kök parselin ifrazı sırasında terk ya da bağış adı altında bedelsiz şekilde kamuya terki bulunan taşınmazlardan, bu terk oranını tamamlayan fark kadar DOP kesintisi yapılabileceğinden, bu haliyle dava konusu parselasyonda DOP hesabının bedelsiz terke konu bu alanların tamamının düşülmesi suretiyle yapılmasında mevzuata aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmaktadır.
Bu durumda, düzenleme sahasında kapanan yollardan ihdas edilmek suretiyle belediye adına mülkiyet oluşturulmadığının, düzenleme sınırının mevzuata ve dayanağı imar planına uygun belirlendiğinin, davacıya eski taşınmazı ile aynı yerde ve müstakil şekilde yapılan tahsisin dağıtım ilkelerine ve imar mevzuatına uygun olduğunun dosyada düzenlenen bilirkişi raporu ile tespit edilmesi karşısında, davanın reddine karar verilmesi gerekirken parselasyonun iptali yolunda verilen kararda isabet bulunmamaktadır."
Paylı Mülkiyette bulunan Parsellerin Müstakilen Tahsisi
Danıştay 10. Dairesinin 20.05.1997 tarihli ve E:1995/397, K:1997/1911 sayılı kararında şu açıklamalara yer verilmiştir: "İdarenin görevlerini yerine getirirken tek yanlı olarak yaptığı irade açıklaması ile hukuksal sonuç yaratan, hukuk düzeninde değişiklik yapan idari işlemler yetki, şekil, sebep, konu ve amaç yönlerinden hukuka uygun olmak zorundadır. Bu ögelerden herhangi birinde hukuka aykırılığın bulunması idari işlemi sakatlar. İdari işlemlerdeki sakatlık, idarenin hukuk dışı davranışlarından ya da işlemi tesis ederken iradesinde meydana gelen bozukluklardan doğabilir. Bazı sakatlıklar, idari işlemin geçerliğine olumsuz bir etkide bulunmaz iken, bazı sakatlıklar işlemin iptalini gerektirecek nitelikte olabilir.
Bazı idari işlemler vardır ki, idare hukukunda "yok hükmünde" olan idari işlemler denilen, sakatlıkları çok ağır olan ve hukuk dünyasında hiç doğmamış kabul edilen "batıl" işlemlerdir. Bu tür "batıl" işlemler, ilgililer hakkında hüküm ifade etmezler, hukuksal durumda değişiklik yaratmazlar, çünkü hiç var olmamış sayılırlar.
Bir idari işlem, açıkça yasaya aykırı veya idarenin hiç yapamayacağı işlemlerden ise, yok hükmünde bir idari işlemden söz ediliyor demektir. Yok hükmünde olan bir idari işlemin iptali için idari yargıda dava açmaya esasen gerek bulunmamaktadır. Fakat, idarenin işlemini yok hükmünde saymayıp yürütmeye devam etmesi, ilgiyi bu işlemin iptali için dava açmaya zorunlu bırakabilir. Bu gibi durumlarda, idari yargı yerinin, dava konusu işlemin yok hükmünde olduğunu saptayıp uyuşmazlığı çözmesi, idarenin her türlü eylem ve işleminin yargısal denetime bağlı tutulmasını gerektiren "Hukuk Devleti" ilkesine de uygun düşecektir. Uygulamada tesbit davaları, bir olayın veya bir hukuksal ilişkinin var olup olmadığının belirlenmesi amacıyla açılan ve eda davasının öncüsü niteliğindedir."
Bloga abone olduğunuzda, sitede yeni güncellemeler olduğunda, onları kaçırmamanız için size bir e-posta göndereceğiz.
Yorum 1
Bu yazı sürekli olarak güncellenecektir. Katkı koymak isteyen meslektaşlarımız olursa sevinirim.