Kat Mülkiyeti Kanunu Değişiklik Önerisi

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Değişiklik Önerileri:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda günümüz koşullarına uyum sağlanması amacıyla çeşitli değişikliklerin ele alınması gerekmektedir. Kanunun 2. Maddesinde tanımlanmış olan “Anayapı” kavramının uğrayacağı talebe bağlı değişimler ile doğal afetler vb. gibi sebeplerle oluşan değişimlerin, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu gereğince Devletin tapu sicilinin tutulmasından doğan sorumluluğu ve tapu siciline duyulan güvenin sürekliliğini sağlayan sorumluluğu gereği, sicillerin zemini sağlayacak biçimde tutulması önem arz etmektedir.

Bu noktada; Anayapının ister ilgilisinin talebi gereği isterse doğal afetler gibi ilgilisinin iradesi dışında harap olması ya da yıkılması durumunda tapu sicilinin, bürokratik işleyişten hızla sıyrılmasını sağlayarak, doğru bir biçimde tutulmasının sağlanması ve tapu siciline duyulan güvenin sürekliliğinin sağlanması önemlidir.

Aşağıda belirtilen değişiklikler (resen yapısız hale gelme cins değişikliği tescili – resen kat irtifakı / kat mülkiyeti terkini) bu koşulların sağlanmasına ve devletin daha güvenilir ve doğru tapu sicili tutmasına olanak sağlayacaktır.

Öneriler:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. Maddesi Değişiklik Önerisi

“(Ek fıkra: 15/2/2018-7099/4 md.) (Değişik altıncı fıkra:9/6/2021-7327/11 md.) Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği işlemleri resen yapılır. Yapı kullanma izin belgesini düzenlemeye yetkili idare tarafından Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilen yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesine göre kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenir. Tapu müdürlüğüne gönderilen tescil bildirimi üzerine başkaca bir belge aranmaksızın cins değişikliği resen tescil edilir. Cins değişikliği yapılmış taşınmaz kat irtifakı tesisli ise, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak başkaca bir belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilir. Taşınmaz üzerinde var olan binaların yıkılması durumunda; Yanan ve Yıkılan Yapılar Formu düzenlemeye yetkili idaresi tarafından Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilen bu form ile kadastro müdürlüğünce yapısız hale gelmeye yönelik tescil bildirimi düzenlenir. Tapu müdürlüğüne gönderilen tescil bildirimi üzerine başkaca bir belge aranmaksızın yapısız hale gelmeye yönelik cins değişikliği resen tescil edilir. Kat İrtifakının/Kat Mülkiyetinin terkinine yönelik hükümler saklıdır. Bu işlemler, döner sermaye hizmet bedelinden muaftır.”

10. maddenin Değişik altıncı fıkrası ile Yapı Kullanma İzin Belgesi düzenlenen tüm yapıların tapu siciline tescilini sağlayan yapılı hale gelme amaçlı cins değişikliği işlemlerinin resen yapılması sağlanmış, kat irtifaklı taşınmazlarda ise bu cins değişikliği işlemi ile birlikte kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin resen yapılması sağlanmıştır. 

10. maddenin Değişik altıncı fıkrasına yukarıdaki belirtilen eklemenin yapılması ile tescil için izlenen usul esaslar terkin içinde aynı şekilde işletilmiş olacaktır. Resmi Gazetenin 13.10.2021 tarih 31627 sayısında yayınlanan Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik'in 10. maddesinin 3. fıkrası "(3) Yanan ve yıkılan yapılar formunun bir örneği taşınmazın cins değişikliği işlemlerinde kullanılmak üzere ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir." hükmünü içermekte olup Resmi Gazete’nin 15.08.2012 tarih 28385 sayısında yayınlanan Yanan ve Yıkılan Yapılar Formu Kullanılmasına İlişkin Mecburi Standart Tebliği ile yürürlükte son şeklini alan ve TS 13264/T1 standardı ile yürürlükte olan Yanan ve Yıkılan Yapılar Formu kullanımı sayesinde hem MAKS ve ADNKS’nin hem de TAKBİS’in müştereken güncelliği sağlanmış olacaktır. Yapının tapu siciline işlenmesi için izlenen resen tescil yöntemi yapının terkini içinde işletilmiş olacak ve idare hukukundaki yetkide ve usulde paralellik ilkesi işletilmiş olacaktır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 46. Maddesi Değişiklik Önerisi

“Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte tamamen yok olması veya anayapının tamamen harap olması/yıkılması durumunda; 10. Maddenin altıncı fıkrasında belirtildiği şekilde yapısız hale gelme cins değişikliği işleminin tapuda tescili ile birlikte anagayrimenkul üzerinde kurulu kat irtifakı / kat mülkiyeti, tapu müdürlüğü tarafından resen terkin edilir. Anagayrimenkulün kamulaştırılması halinde sicil kaydının silinmesi genel hükümlere göre yapılır.”

46. maddenin altıncı fıkrasına yukarıda belirtilen eklemenin yapılması ile 10. Maddenin altıncı fıkrasında taşınmazın cinsinde var olan anayapının resen sicilden terkininin sağlanması esnasında yıkılan yapıda kurulmuş bulunan kat irtifakının / kat mülkiyetinin hukuki ve teknik bir değeri kalmamış olacağından terkin işleminin de bu esnasında yapılması sağlanmış olacaktır. Böylelikle tapu sicilinin düzenli ve düzgün bir biçimde tutulması sağlanmış olacak, sicil ile zemin arasındaki pratik uyum yakalanmış olacaktır.

Ayrıca deprem gibi afetler sonrasında yapıların yıkılması halinde devletin ve kişilerin sicil üzerinde daha hızlı hareket kabiliyeti oluşacaktır. Özellikle doğal afetler sonrasında zarar gören yapıların mülkiyet sahiplerinin tapu sicilindeki işlemleri için zaman, emek ve para kayıplarının önüne geçilmiş olunacaktır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 47. Maddesi Değişiklik Önerisi

“Anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer. Bu durumda; 10. Maddenin altıncı fıkrasında belirtildiği şekilde yapısız hale gelme cins değişikliği işleminin tapuda tescili ile birlikte anagayrimenkul üzerinde kurulu kat irtifakı / kat mülkiyeti, tapu müdürlüğü tarafından resen terkin edilir.”

47. maddenin birinci fıkrasına yukarıda belirtilen eklemenin yapılması ile 10. Maddenin altıncı fıkrasında taşınmazın cinsinde var olan anayapının resen sicilden terkininin sağlanması esnasında yıkılan yapıda kurulmuş bulunan kat irtifakının / kat mülkiyetinin hukuki ve teknik bir değeri kalmamış olacağından terkin işleminin de bu esnasında yapılması sağlanmış olacaktır. Böylelikle tapu sicilinin düzenli ve düzgün bir biçimde tutulması sağlanmış olacak, sicil ile zemin arasındaki pratik uyum yakalanmış olacaktır.

Ayrıca deprem gibi afetler sonrasında yapıların yıkılması halinde devletin ve kişilerin sicil üzerinde daha hızlı hareket kabiliyeti oluşacaktır. Özellikle doğal afetler sonrasında zarar gören yapıların mülkiyet sahiplerinin tapu sicilindeki işlemleri için zaman, emek ve para kayıplarının önüne geçilmiş olunacaktır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 48. Maddesi Değişiklik Önerisi

“Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir kısmının harabolması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; eğer yönetici yoksa, bağımsız bölümü harap olan kat maliki tarafından tapu idaresine derhal bildirir; bunun bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden bağımsız bölümü harap olan kat maliki, zararın beşte biri oranındaki kısmından da yönetici müteselsilen sorumlu olup, Hazine sorumlu değildir. Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün harab olması veya yıkılması halinde durum tespiti, yanan ve yıkılan yapılar formu vermeye yetkili ilgili idaresince yapılarak bu form ile de durum tapu idaresine bildirilebilir. Sicilden terkin işlemleri 10. Maddenin altıncı fıkrasında belirtildiği şekilde ve 46. Maddenin altıncı fıkrası ile 47. Maddenin birinci fıkrası hükümleri doğrultusunda yapılır.”

Bu değişiklikler ile özellikle deprem gibi doğal afetler sonrasında vatandaşın devletle olan ilişkisinin kırılganlığı dikkate alınarak tapu siciline dayalı işlemlerin bürokratik süreçleri ortadan kaldırılarak hem sicile güven ilkesi işletilmiş hem de vatandaşların üzerine yük olan bürokratik işlemler azaltılmış, devlet eliyle yürütülmüş olacaktır.