İhdas İşlemleri

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 17. Maddesi;

“Belediye veya valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu kamulaştırmadan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hasıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları, bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel takdiri suretiyle satmak, gayrimenkul sahiplerinin yola giden yerlerden dolayı tahakkuk eden istihkaklarını bedel takdiri suretiyle değiştirmek ve komşu gayrimenkul sahibi takdir edilen bedelle satın almaktan imtina ederse, şüyulandırıp satmak suretiyle imar planına uygunluğunu temin eder.

Bunlardan müstakil inşaata elverişli olanları, kamu yararı için, belediye veya valilikçe yeri alınan şahısların muvafakatları halinde istihkaklarına karşılık olarak bedel takdiri ve icabında denklik temini suretiyle değiştirmeye belediye ve valilik yetkilidir.

Ayrıca belediye veya valilikler ile şüyulu olan müstakil inşaat yapmaya müsait bulunan imar parsellerinde, belediye veya valilikler, hisselerini parselin diğer hissedarlarına bedel takdiri suretiyle satmaya, ilgililer satın almaktan imtina ederse, şüyuun izalesi suretiyle sattırmaya yetkilidir.

Bu maddeye göre bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yapılır.”

Hükümlerini içermektedir.

Buna göre, Belediye … imar planlarının tatbiki sonucu … kapanan yol ve meydanlarda hasıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları, (bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel takdiri suretiyle satmak, … komşu gayrimenkul sahibi takdir edilen bedelle satın almaktan imtina ederse,) şüyulandırıp satmak suretiyle imar planına uygunluğunu temin eder.

Burada anlaşılması gereken husus; Belediyenin, Tapu Kanunu’nun 21. Maddesi dayanağında, imar planlarının uygulanması esnasında kapanan yollara rastlayan parçaları ihdas etmesi anında, bu ihdasa konu alanları komşu parseller ile şuyulandırmak (hisselendirmek) suretiyle imar planına uygunluğu sağlaması gerekmektedir. Yani ihdasa konu olacak parçanın, komşu parsel ile komşu malik satın alırsa satış suretiyle, satın almazsa hisse suretiyle tevhit edilerek imar planına geçişin sağlanması gerekmektedir. Bu durumda ihdas alanının müstakilen ihdas işlemi ile oluşturulup tevhit edilmeksizin bırakılması kanunun hükmüne ve ruhuna aykırılık teşkil etmektedir.

Yine 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. Maddesinin ikinci fıkrası “İmar planı bulunan alanlarda, ifraz ve tevhit işlemleri, parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir.” Hükmünü içermekte olup 17. Madde kapsamında yapılacak ihdas ve tevhit işlemlerinin de parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılması gerekmektedir. 15. Maddenin dördüncü fıkrasında sayılan istisnai durumların varlığı halinde bu ihdas işleminin 18. Madde uygulaması dışında (15. Ve 16. Madde dayanağında) yapılması da mümkündür.

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğinin 14. Maddesinin (4). Fıkrası;

“(4) İmar planı bulunan ve arazi ve arsa düzenlemesi yapılacak alanlarda; kadastro yollarının imar adasına denk gelen kısımları, alan kazanmak amacıyla, parselasyon planı yapılmadan önce 22/12/1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 21 inci maddesi uyarınca ihdas edilemez ya da parselasyon planı ile belediye/köy tüzel kişiliği/Hazine adına ihdas edilerek parselasyon planına alınamaz. Düzenleme sahası içerisindeki kapanan imar ve kadastro yolları varsa, parselasyon planı sırasında toplam düzenleme ortaklık payından düşülerek düzenleme ortaklık payı oranı hesaplanır.” Hükmünde olup bu tür ihdas alanlarının öncelikle DOP hesabında kullanılmasını öngörmektedir.

Mevzuatın imar planına geçiş için öncelikle imar uygulamasının (18. Madde uygulamasının) yapılmasını öngörmesi, yine mevzuatta belirtilen istisnai durumların varlığı halinde 15. Ve 16. Madde uygulamasının yapılabileceğini kabul etmesi, aslen ihdas alanlarının hukuki süreçlerini de tanımlamaktadır. 18. Madde uygulaması esnasında düzenleme ortaklık payına dahil edilmesi gereken bir alanın, istisnai durumların varlığı halinde imar kanunu’nun 17. Maddesi kapsamında değerlendirilmesi durumunda birleşik işlem olarak uygulama yapılması kanunun özünden gelmektedir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2023/4 sayılı genelgesinin 30. Maddesinin (8). Fıkrası “(8) İmar planı olan yerlerde aynı işlem kapsamında imar parseli oluşturmaksızın yapı adaları içerisinde kalan kadastral yolların müstakilen ihdası ve tescili talepleri karşılanmaz. Ancak, ilgili idarece encümen kararında gerekçeleri belirtmek kaydıyla talepte bulunulması halinde encümen kararına göre işlem yapılır.” Hükümlerini içermektedir.

Görüleceği üzere; Genel Müdürlük İmar planı olan yerlerde aynı işlem kapsamında imar parseli oluşturmaksızın yapı adaları içerisinde kalan kadastral yolların müstakilen ihdası ve tescili talepleri karşılanmaz diyerek kanununda öngörülen işlem şeklini genelgeye almıştır.

Lakin, cümlenin devamında Ancak, ilgili idarece encümen kararında gerekçeleri belirtmek kaydıyla talepte bulunulması halinde encümen kararına göre işlem yapılır diyerek kanunun öngörüsü dışında, kanun kapsamı genişletilerek, müstakilen ihdas taleplerinin karşılanmasının önü açılmıştır.

Burada yaratılan istisnai durum, hukukun yorumlanmasına dair temel ilkeler içerisinde yer alan “İstisna, Kaideyi Koyan Makam Tarafından Konulabilir” kuralına da aykırılık oluşturmaktadır.

İstisna, kaidenin, yani o konudaki genel kuralın kapsamını daralttığı için, genel kuralın değiştirilmesi anlamına gelir. Dolayısıyla bir kurala istisna getirmek, o kuralı değiştirmek ile aynı anlama gelir. Bu nedenle, istisna koyma yetkisi sadece ve sadece o kuralı koyma yetkisine sahip olan makama ait olmalıdır. Bundan şu sonuç çıkar ki, idare (TKGM), uygulayacağı genel kurala yorum yoluyla istisna getiremez. Çünkü, istisna getirmek demek genel kuralı değiştirmek demektir. İdarenin (TKGM’nin) de buna haliyle yetkisi yoktur. Ayrıca, bir istisnanın yorumlanmasına ihtiyaç duyulursa, istisna geniş yorumlanarak, kapsamı genişletilemez. Tersine söz konusu istisna dar yoruma tâbi tutulmalıdır. Bu şu anlama gelir: Bir hususun istisna kapsamına girip girmediği konusunda tereddüt hâsıl olursa, o hususun o istisnanın kapsamına girmediği, dolayısıyla kaideye tâbi olduğu sonucuna ulaşılır.

Genelgenin (8). Fıkrasının ilk cümlesi olan “İmar planı olan yerlerde aynı işlem kapsamında imar parseli oluşturmaksızın yapı adaları içerisinde kalan kadastral yolların müstakilen ihdası ve tescili talepleri karşılanmaz” hükmü, ikinci cümle olan “Ancak, ilgili idarece encümen kararında gerekçeleri belirtmek kaydıyla talepte bulunulması halinde encümen kararına göre işlem yapılır” cümlesi ile kapsamı genişletilmiş, dolayısıyla fıkranın ilk cümlesinin öngördüğü genel kuralın da kapsamını daraltmış, yani değiştirilmiş olmaktadır.

Sonuç olarak;

Belediyelerce müstakilen ihdas talepleri, yukarıda anılan mevzuat hükümleri doğrultusunda uygun olmamakla birlikte parselasyon planı onaylanmış alanlarda ihdas+tevhit, parselasyon planı onaylanmamış alanlarda ise mevzuatın öngördüğü istisnai durumların mevcudiyeti ve bunların encümen kararında bahsedilmesi suretiyle ihdas+tevhit işlemi şeklinde yapılması gerekmektedir.