18. madde UYGULAMALARINDA KAT MÜLKİYETİ KANUNU UYGULAMALARI
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi dayanağında yapılan imar uygulamalarında Düzenleme Sahası içerisinde kalan Kat İrtifakı ya da Kat Mülkiyeti kurulu taşınmazların, uygulamada nasıl bir yöntemle parselasyon planına yansıtılması gerektiği konusunda tereddütler oluşmaktadır.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesinde;
“İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir.” Denerek uygulamanın girdileri, çıktıları ve uygulama tekniği özde anlatılmaktadır.
Bu tanımdan yapılabilecek çıkarımlar şunlardır;
Görüleceği üzere, uygulamanın girdisi olarak binasız arsalar – binalı arsalar – araziler tanımlanmıştır. Bu tanımdan anlaşılması gereken binalı arsalar tabirinin, Kat İrtifakı kurulu parselleri ve Kat Mülkiyeti kurulu parselleri de kapsadığıdır.
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 19. Maddesi;
“Kat mülkiyetine konu alanlar
MADDE 19 –
(1) Parselasyon planları yapılmış alanlarda yapılacak binaların toplam inşaat alanı veya bağımsız bölüm adetleri belirtilen imar parselleri kat mülkiyetine esas olmak üzere hisselendirilebilir.
(2) Hisselendirme, imar parselinin yüzölçümü payda kabul edilerek, hisse sahiplerine ait yüzölçüm miktarı hisse kabul edilerek kat mülkiyeti uygulanmak üzere yapılır.
(3) Hisselendirme, ana yapı veya yapıların toplam inşaat alanları, bağımsız bölüm adetleri veya cinsleri ile orantılı olarak hesaplanır.
(4) Farklı kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu parseller birbirleri ile birleştirilmeksizin uygulamaya alınarak aşağıdaki usullere göre dağıtıma tabi tutulur:
a) Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu parsellerin imar uygulaması sırasında müstakil bir imar parseli oluşmadığı durumlarda, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu taşınmazın ana gayrimenkulüne, öncelik sırasına göre;
1) Tescil harici alanlardan, Belediye/Valilik mülkiyetindeki alanlardan veya Hazine taşınmazlarından tahsis yapılmak suretiyle hisselendirilerek, bu hisselere karşılık gelen alanların yapı sahiplerine rayiç bedeli üzerinden satılması suretiyle,
2) Kesinti yapılamayan parsele denk gelen miktarı bedele dönüştürmek suretiyle,
imar parseli oluşturulur.
(5) Bu maddeye göre yapılacak bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri Kamulaştırma Kanunu hükümlerine tâbidir.
(6) Hisselendirilmiş parselin tapu sicilindeki beyanlar hanesine “3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18 inci maddesindeki kat mülkiyeti esası uygulanmıştır” ibaresi yazılır.
(7) Ana yapının veya yapıların inşaatı ve kullanılması gibi hususlarda 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır.”
Hükümlerini içermektedir.
19. madde içeriğinin, temel ayrımlar ile, hangi yöntemleri tanımladığını doğru anlamamız gerekmektedir.
Doğal olarak, maddenin (1), (2) ve (3). Fıkraları teknik olarak; yapısız/yapılı kadastro parsellerinin uygulamaya alınarak, yapısız/yapılı imar parsellerinin oluşturulabileceğini, oluşacak imar parsellerinin yapısız/yapılı haline ilaveten yeni yapılacak yapı için kat irtifakı kurulabileceğini anlatmaktadır.
Pratikte bu işleyişin yapılı kısmının istisnai durumları da (4) ve (5). Fıkralarda anlatılmak istenmiştir.
İmar Parselinin oluşturulabileceği, bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekillerinin Kamulaştırma Kanunu hükümlerine tâbi olduğu anlatılmaktadır.
Yönetmelik metninden kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu bulunan iki ya da daha fazla parselin birbirleri ile dağıtıma ve tahsise konu edilmemesi gerektiği, uygulamaya giren kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu olan kadastro parselinin müstakil bir imar parseline tahsisinin yapılamaması durumunda da; Tescil harici alanlardan, Belediye/Valilik mülkiyetindeki alanlardan veya Hazine taşınmazlarından tahsis yapılmak suretiyle hisselendirilerek, Kesinti yapılamayan parsele denk gelen miktarı bedele dönüştürerek uygulamanın yapılabileceği anlaşılmaktadır.
Görüldüğü üzere kanun koyucu iki temel senaryo belirlemiş ve bu senaryoları izah etmeye çalışmıştır.
Uygulamada, Kat İrtifakı veya Kat Mülkiyeti kurulu olan bir parsel (binalı arsa) ile üzerinde bina bulunmayan bir parselin (binasız arsa) dağıtım ve tahsise konu edilebileceği kanun metninden anlaşılmakta olup yönetmeliğin 19. Madde metninden de bu uygulama şeklinin, üzerinde bina bulunmayan parselin, Kat İrtifakı veya Kat Mülkiyeti kurulu olan parselin anataşınmazına hisselendirme yapılmak suretiyle uygulama yapılamayacağına dair bir hüküm içermemektedir. Aksine bir öncelik sıralaması tanımlamış olup bu öncelik sıralamasına göre imar parselinin oluşturulabileceği hüküm altına alınmıştır.
Böyle bir durumda, uygulamanın resen yapılacağı yönteminden hareketle binanın bulunduğu yerde korunarak, kesintiler sonrasında, dışarıdan anataşınmaz sayfasına hisselendirme yapılmak suretiyle uygulama tahsislerinin sağlanması gerekmektedir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. Maddesi;
“Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.
Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.”
Hükümlerini içermektedir.
Bu tanımdan; bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından bağımsız mülkiyet haklarının kurulabileceği anlamını çıkarmak gerekmektedir.
Böyle bir tanımdan aynı zamanda ana taşınmaz – bağımsız bölüm ikilisi arasında özel bir mülkiyet modelinin de kurgulandığı anlamını çıkarmak gerekir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ana taşınmaz ile bağımsız bölümler arasında bire-çok mülkiyet kurgusu mevcuttur. Bağımsız Bölümler kendi içerisinde paylı ya da elbirliği mülkiyet tipini içerirken ana taşınmaz ile mülkiyet ilişkisi arsa payı üzerinden paylı mülkiyet tipi ile kurgulanmaktadır. Doğal olarak anataşınmazı ilgilendiren bir imar uygulaması binanın yerinde korunması prensibi ile uygulanarak ana taşınmaz üzerinde bağımsız bölümlerin hisseleri ile uygulamaya girecektir. Böylelikle bağımsız bölümlerin mülkiyetleri bir mülkiyet grubu olarak değerlendirilip arsa payı hisselendirmeler için kullanılacaktır. Bu durumda ana taşınmaz üzerinde uygulama gereği oluşacak yüzölçüm artış ya da azalışları ile dışarıdan hisse gelmesi uygulamanın gereği olacaktır. Böyle bir uygulama tekniğinin mümkün olduğu kanun metninden anlaşılmakta olup tescil tekniğinin bu hükümler doğrultusunda dizayn edilmesi gerekmektedir.
Bloga abone olduğunuzda, sitede yeni güncellemeler olduğunda, onları kaçırmamanız için size bir e-posta göndereceğiz.
Yorum