Bağımsız Bölüm Birleştirme ve Ayırma İşlemleri

Bağımsız Bölüm Birleştirme ve Ayırma İşlemleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile 3194/Geçici 16. Madde Uygulamaları (İmar Barışı) kapsamında anlatılmıştır.

Yetki ve usulde paralellik ilkesi, bir işlemi değiştirmeye, ilga etmeye veya geri almaya yetkili makamın idari işlemi tesis eden makam olduğu ve bu işlemin tesis edilmesinde uygulanan usulün, işlemin değiştirilmesi, kaldırılması veya geri alınmasında da geçerli olması anlamına gelir.

Diğer bir adıyla “koşutluk ilkesi”, Anayasa ve kanunlarda aksi yönde bir düzenleme bulunmayan hallerde, bir idari işlemi yapmaya yetkili olan makamın veya organın söz konusu işlemi geri alma, kaldırma, değiştirme ve düzeltme konusunda da aynı usullere tabi olarak yetkili olacağını ifade eder.

Mevzuatta idari birimler, genellikle bir idari işlem yapma konusunda yetkilendirilirken o idari işlemin kaldırılması veya geri alınması konusunda bir düzenleme yapılmaz. Bu aşamada, yetkide ve usulde paralellik ilkesi gereğince idari işlemi yapmaya yetkili olarak kanunda öngörülen makam ya da kişi işlemin geri alınması, kaldırılması veya değiştirilmesi konusunda da, aynı usullerle yetkili olur.

İdare hukukunda yetkiler, kamu hizmetlerinin düzenli ve verimli bir şekilde yerine getirilmesini sağlamak amacıyla, kamu düzeni ile de ilgili olduğundan Anayasa ve kanunlarla belirlenir.

Anayasanın 6. maddesinin son fıkrasına göre “hiçbir kimse veya organ kaynağını Anayasadan almayan bir Devlet yetkisi kullanamaz.”, yine Anayasanın 123. maddesine göre idare, kuruluş ve görevleriyle bir bütündür ve kanunla düzenlenir.

Yetki unsuru idari işlemin en önemli unsurlarından biridir. İdari işlemi oluşturan irade açıklamasının kim ya da kimler tarafından yapılacağı hususu, idari işlemin kişi bakımından yetki unsurunu oluşturur.

Ayrıca, kamuda görev yapan kişi ya da kurulun hangi konuda işlem yapabileceği, konu bakımından yetkinin alanını belirler. Anayasa ve kanunlarla idari makamlara belirli konularda karar alma yetkisi verilmiştir.

Yer bakımından yetki, idari makamların sahip oldukları yetkileri kullanabilecekleri coğrafi alanı ifade etmektedir.

Zaman bakımından yetki ise idari makamların sahip oldukları yetkileri kullanabilecekleri süreyi anlatır. Bazı durumlarda mevzuat yetkinin kullanılmasını belirli sürelerle sınırlandırmış olabilir. Disiplin soruşturmasına başlanması zamanı ve belli sürede bitirilmesi gibi…

Yetki ve usulde paralellik ilkesi belli durumlarda istisnai olarak uygulanmaz;

• Yargı kararının uygulanması hali,
• Aksinin kanunda öngörülmüş olması hali,
• Aksi yönde işlemin dışında bir işlemin tesisi.

Sonuç olarak, yetki ve usulde paralellik ilkesi, kanunda aksi yönde bir düzenleme olmadığı sürece uygulanacaktır. İlk idari işlemi yapan makam, kanunda aksi düzenlenmedikçe, işlemin geri alınması ve kaldırılmasında yetkili olan idari birimdir. Bu sebeple yetkide paralellik ilkesine uyulmadan tekrar işlem yapılması durumunda işlem, yine yetki unsuru itibariyle hukuka aykırı olacaktır. Böyle bir işlemin ise yargı yeri tarafından iptal edilmesi gündeme gelecektir.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU

Bu kısa bilgilendirme sonrası 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun Kat Mülkiyetinin kurulmasına (tesisine) yönelik hükümlerine göz atalım.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 1. maddesine göre;

"Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.

"Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.

... Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmî senet uyarınca veya aşağıdaki fıkralara göre yapılabilir.

... Tapuya tescil işlemlerinde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır. Mimari proje ile yönetim planında malik imzası aranmaz.

Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği işlemleri resen yapılır. Yapı kullanma izin belgesini düzenlemeye yetkili idare tarafından Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilen yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesine göre kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenir. Tapu müdürlüğüne gönderilen tescil bildirimi üzerine başkaca bir belge aranmaksızın cins değişikliği resen tescil edilir. Cins değişikliği yapılmış taşınmaz kat irtifakı tesisli ise, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak başkaca bir belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilir." hükümleri ile genel kurallar belirlenmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 12. maddesine göre;

"Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir: 

a) (Değişik: 15/2/2018-7099/5 md.) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi. 

 b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı." hükümleri ile kat mülkiyetinin kurulması için gereken istem ve gerekli belgeler tanımlanmıştır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 13. maddesine göre;

"Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır. 

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/6 md.) Sözleşme düzenlenince kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması halinde ise anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine "Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir." ibaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır. 

(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/6 md.) Anagayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir. Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da anagayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir. 

Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır. 

(Değişik: 13/4/1983-2814/5 md.) Kat malikine, anagayrimenkulun çaplı tasarruf belgesinden başka, istem halinde, 12'nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi bağımsız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örneği de verilir." hükümleri ile sözleşme ve tescile dair kurallar açıklanmıştır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 14. maddesine göre;

"Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12'nci maddenin birinci fıkrasının (a) bendine uygun olarak düzenlenen, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez. 

Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir." hükümleri ile kat irtifakının kurulması anlatılmıştır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yukarıda bahsedilen temel hükümleri ile;

• Tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bağımsız mülkiyet hakları kurulabileceği, (Kat Mülkiyeti)
• Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, irtifak hakları kurulabileceği, (Kat İrtifakı)
• Kat mülkiyeti ve kat irtifakının resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğacağı,
• Tapuya tescil işlemlerinde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınacağı,
• Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekeceği,
• Anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesinin gerekeceği,
• Kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânının gerekeceği,
• Tapu memurunun, kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenleyeceği,
• Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen proje ile yönetim plânını tapu idaresine vermeleri gerekeceği,

hususları kural olarak belirlenmiştir.

Kanunda belirtilen kurallara baktığımızda, kat mülkiyetinin kurulabilmesi (tesisi) için;

• gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının birlikte tapu idaresinde istemde bulunması,
• Anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî projenin istenmesi,
• yapı kullanma izin belgesinin istenmesi,
• Kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânının istenmesi,

hususlarının gerçekleşmesi gerekmektedir. Bu hususların gerçekleşmesi ile birlikte kat mülkiyeti tescili sağlanabilecektir.

KAT MÜLKİYETİ - İMAR MEVZUATI

Tapu Sicilinde tesisi yukarıda açıklandığı şekilde kurulan kat irtifakı / kat mülkiyeti işlemleri sonrasında anagayrimankulde yapılacak mimari proje bazlı değişikliklerin hukuksal karşılığı ne olacak ve süreç nasıl işletilecektir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun temel evrak olarak kabul ettiği Mimari Proje kavramının 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmelikleri kapsamında irdelenmesi gerekir.

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesine göre;

"Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. 

Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. 

 Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir..."

hükümlerini içermektedir.

Kanuna göre; "Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır." ve "derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir" 

Daha öncesinden Yapı Ruhsatı almak suretiyle inşaat süreci tamamlanarak Yapı Kullanma İzin Belgesi alıp Tapu Sicilinde kat mülkiyetine geçmiş bir binanın, herhangi bir sebeple tadilata tabi hale gelmesi, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 4. maddesinde öngörülen;

"i) Basit tamir ve tadil: Yapılarda esaslı tadilat kapsamında olmayan, taşıyıcı sistemi, bağımsız bölümün dış cephesini, ıslak hacimlerin yerini ve sayısını değiştirmeyen; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak,çatı onarımı ve kiremit aktarılması gibi her türlü tamir ve tadil işlemlerini,"

"y) Esaslı tadilat: Yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen veya yapı inşaat alanını veya emsale konu alanını veya taban alanını veya bağımsız bölüm sayısını veya ortak alanların veya bağımsız bölümlerin alanını veya kullanım amacını veya ruhsat eki projelerini değiştiren işlemleri (Esaslı tadilat, ruhsata tabidir.)"

tadilat tanımları kapsamında kalacaktır.

Bu durumda; bağımsız bölüm sayısını veya bağımsız bölümlerin alanını veya ruhsat eki projelerini değiştiren işlemler Esaslı Tadilat kapsamında kalacaktır.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 58. maddesine göre Esaslı Tadilat;

"(1) Mevcut yapının esaslı tamir ve tadili, yürürlükteki mevzuat hükümlerine aykırı olmaması şartı ile imar planı, bu Yönetmelik hükümleri ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak yapılabilir. Ancak, ilave esaslı tamir ve tadil yapılabilmesi için ruhsat alınması zorunludur. 

(2) Yapı ruhsatı alınmış olan yeni inşaat, ilave ve esaslı tadillerde, sonradan değişiklik yapılması istendiğinde mimari projenin yeniden tanzim edilmesi gereklidir. Bu değişiklik yapının statik ve tesisat esaslarında da değişiklik yapılmasını gerektirdiği takdirde istenen belgelerde de gerekli değişiklik yapılır. Yapı ruhsatına da bu projelerin tarihleri ve müelliflerin bilgileri yazılır. 

(3) Tadilat projeleri de ilgili idarece mühürlenip imzalanır. 

(4) İlave ve tadilat projeleri 5 takım olarak düzenlenerek 57 nci maddedeki esaslara uygun olarak onaylanır."

şeklinde tanımlanmıştır. Bu hüküm doğrultusunda Esaslı Tadilat için Mimari Projenin yeniden tanzimi ve Yapı Ruhsatının alınması zorunludur.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesine göre;

"(8) Parsel malik veya maliklerinin ruhsat ve eki onaylı projelere muvafakati alınmaksızın yapı ruhsatı düzenlenemez, onaylı projelerde tadilat yapılamaz."

hükmü doğrultusunda Esaslı Tadilat gereği düzenlenecek ruhsat eki projelere ve düzenlenecek ruhsata parsel malik veya maliklerinin muvafakatı alınmak zorundadır.

Yukarıda tanımlanan mevzuat hükümleri değerlendirildiğinde;

Kurulu bulunan kat mülkiyetine / kat irtifakına konu parsellerde, birden fazla bağımsız bölümün birleştirilerek tek bağımsız bölüm yapılması ya da bir bağımsız bölümün birden fazla bağımsız bölüm olarak çoğaltılmasının imar mevzuatı kapsamında esaslı tadilat olarak tadilat ruhsatına tabi olduğu, tadilat ruhsatı düzenlenecek yapılar için esaslı tadilat nedeniyle tüm parsel maliklerinin muvafakatının gerektiği, parsel maliklerinin muvafakatı olmadan ruhsat ve eki onaylı projelerde tadilat ve değişiklik yapılamayacağı, kanunun amir hükmüdür.

Esaslı Tadilat sonrasında parsel maliki veya maliklerinin muvafakatı ile yapı projelerinin yeniden tanzimi ve belediyesinin onayı sonrasında düzenlenecek yapı ruhsatı gereği tadilat işlemlerinin sonlandırılmasıyla, tadilata konu bağımsız bölümlere Yapı Kullanma İzin Belgeleri, eski belgeleri iptal edilmek suretiyle, yeniden düzenlenecektir.

Kurulu bulunan kat mülkiyetine / kat irtifakına konu parsellerde yapı projelerinin yenilenmesi, yapı ruhsatının ve yapı kullanma izin belgesinin tadil edilmesi suretiyle yapılan değişikliklerin tapu siciline işlenmesinde nasıl bir yol izlenecektir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesine göre; Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar her halde ortak yer sayılır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda, birden fazla bağımsız bölümün birleştirilmesi veya bir bağımsız bölümün birden fazla bağımsız bölüme ayrılması durumunda uygulanacak kurallar aleni olarak belirtilmemiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi;

"... Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur."

hükmündedir.

Madde içeriğinde bulunan "Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir." hükmünün, basit tadilat tanımının kapsamında kalacağı değerlendirilmelidir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 44. maddesi Bağımsız Bölüm İlavesi işlerini anlatmaktadır.

"Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için: 

a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi; 

b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tesbit edilmesi; 

c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasiyle 13 üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması; 

Şarttır. 

Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemiyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir. 

Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmıyan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartiyle, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir."

hükümlerini içermektedir.

Bu maddenin işletileceği yapı kapsamı (hacimsel);

• Anagayrimenkulün (Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününün) üstüne kat ilavesi, (mevcut bağımsız bölümlerin hacimleri değiştirilmeksizin, bağımsız bölüm sayısına ilave yapılması veya mevcut bir bağımsız bölüme genişletilmesi)
• Mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması, (mevcut bağımsız bölümlerin hacimleri değiştirilmeksizin, çatıdaki çekme katın bağımsız bölüme dönüştürülerek bağımsız bölüm sayısına ilave yapılması veya mevcut bir bağımsız bölüme genişletilmesi)
• Zemin katında,  sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerlerin sonradan yapımı ve ilavesi, (mevcut bağımsız bölümlerin hacimleri değiştirilmeksizin, zemin katın bir bölümünün bağımsız bölüme dönüştürülerek bağımsız bölüm sayısına ilave yapılması veya mevcut bir bağımsız bölüme genişletilmesi)
• Bodrum katında, sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerlerin sonradan yapımı ve ilavesi, (mevcut bağımsız bölümlerin hacimleri değiştirilmeksizin, bodrum katın bir bölümünün bağımsız bölüme dönüştürülerek bağımsız bölüm sayısına ilave yapılması veya mevcut bir bağımsız bölüme genişletilmesi)
• Arsanın boş kısmında,  sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerlerin sonradan yapımı ve ilavesi, (mevcut bağımsız bölümlerin hacimleri değiştirilmeksizin, arsanın boş kısmında yeniden bir bağımsız bölüm yapılarak bağımsız bölüm sayısına ilave yapılması veya mevcut bir bağımsız bölüme genişletilmesi)

şeklinde değerlendirilebilir.

Tüm bu durumlar, imar mevzuatı açısından yapı ruhsatına tabi işler olmakla birlikte, aynı zamanda esaslı tadilat gerektiren işlemlerdir.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55. maddesine göre;

"(8) Parsel malik veya maliklerinin ruhsat ve eki onaylı projelere muvafakati alınmaksızın yapı ruhsatı düzenlenemez, onaylı projelerde tadilat yapılamaz."

denmektedir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 44. maddesine göre yukarıda tanımlanan kapsam içerisindeki bağımsız bölüm ilaveleri ya da genişletmeleri için;

• Kat malikleri kurulunun (ana taşınmazın yönetilmesi için kurulan ve bütün kat maliklerinden oluşan kurul) buna oybirliğiyle karar vermesi,
• Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının yeniden ve (bütün bağımsız bölüm maliklerinin)oybirliğiyle tesbit edilmesi,

şarttır.

Buradan çıkan bir sonuç ta; bağımsız bölüm maliklerinin tümünün muvafakat vermesi ile arsa paylarının yeniden belirlenmesi sürecinde arsa payı değişmeyen bağımsız bölüm maliklerinin de muvafakatının aranması gerektiğidir.

Bu durumda; Kat Mülkiyeti kanunu'nun 4. maddesi ile 19. maddesinin ve 44. maddesinin yukarıda verilen hükümleri birlikte değerlendirildiğinde, açık hüküm olmasa bile, bağımsız bölümlerin birleştirilmesi veya bir bağımsız bölümün birden fazla bağımsız bölüme ayrılması işlemleri, imar mevzuatının öngördüğü esaslı tadilat kapsamında kalması da düşünülerek, tüm maliklerin muvafakatı ile tapu sicilinde tescile konu edilmesi gerektiği değerlendirilmiştir.

Danıştay 6. Daire Başkanlığı'nın 2019/21071 E. , 2021/8457 K. sayılı kararı (İçtihat Metni) ile;

"... 634 sayılı Kanun’un 10. maddesi uyarınca kat mülkiyeti kurulurken birden fazla bağımsız bölümün iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümünün tek bağımsız bölüm olarak tescilinin mümkün olduğu ancak böyle bir değişiklik yapılabilmesi için buna uygun değişiklik projesinin tapu sicil müdürlüğüne verilmesi gerektiği, aynı Kanun’un 12. maddesi uyarınca kat mülkiyeti kurulurken anagayrimenkulun tüm paydaşlarının imzasını taşıyan ve özellikle bağımsız bölüm numaralarının ve yapı inşaat alanlarının da belirtildiği mimari proje ile yine tüm maliklerce imzalanan yönetim planının tapu idaresine sunulması gerektiği ve aynı Kanun’un 13. maddesi uyarınca kat mülkiyeti kurulduktan sonra her bir bağımsız bölümün ayrı bir gayrimenkul niteliği kazanacağı Mevzuatta açık bir hükmün bulunmaması durumunda, bir işlem tesis edildikten sonra o işlemle ilgili değişiklik yapılması da aynı usule tabi olacağından, kat mülkiyeti kurulurken tüm kat maliklerinin oybirliği ile oluşturulan mimari proje ve yönetim planında da değişiklik yapılmasını gerektiren işlemlerde aynı usulün uygulanması gerektiğinden , davalı idareye yapılan proje değişikliği başvurusunun ancak tüm maliklerin muvafakati alınarak gerçekleştirilebileceği ve 634 sayılı Kanun’un 19. maddesinin 2. fıkrasında yer alan hüküm, aynı Kanunun yukarıda metinlerine yer verilen diğer hükümleri de göz önünde bulundurularak değerlendirildiğinde; kat maliklerinin tavan, taban veya ara duvar gibi bağlantı yerlerinde yapacağı basit tadilatlar bakımından tüm kat maliklerinin imzasının aranmayacağı, ara duvarın tamamen kaldırılması suretiyle iki bağımsız bölümü birleştirme işi gibi esaslı bir değişikliğin bu kural kapsamında bulunmadığı sonucuna ulaşıldığı..." 

şeklindeki yorumundan da muvafakat şekli anlaşılmaktadır.

KAT MÜLKİYETİ - İMAR BARIŞI

7143 sayılı kanunun 16. maddesi ile 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen Geçici 16. madde kapsamında, halk arasında İmar Barışı olarak bilinen husus, mevzuatımıza girmiştir.

Geçici 16. madde ile, Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebileceği hüküm altına alınmıştır. 

Yapı Kayıt Belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olduğu, Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebileceği, Yapı Kayıt Belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacağı, Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı, Yapının depreme dayanıklılığı hususunun malikin sorumluluğunda olacağı hükme bağlanmıştır.

Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar 06.06.2018 tarihli ve 30443 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmış ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından 06.07.2018 tarihinde yayımlanan 2018/8 sayılı Genelge ile cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemleri düzenlenmiştir.

Tebliğe göre;

"Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın kullanım maksadı değişiklikleri de dahil olmak üzere tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yapılabilmesi için;

a) Yapı Kayıt Belgesi,

b) Mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de gösteren ve mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak imzalanan ve elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne ibraz edilen proje,

c) İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyesinden alınan belge,

ç) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran yapı maliki veya malikleri tarafından imzalanmış yönetim plânı,

d) Yapı Kayıt Belgesi ile zemin ve mimari proje uyumunu gösteren ve tescil sayfasını da içeren özel harita mühendislik büroları veya Lisanslı Harita Kadastro Büroları (LİHKAB) tarafından düzenlenmiş olan zemin tespit tutanağı,

ile birlikte kadastro müdürlüğüne müracaatta bulunulur. Bu fıkranın (b) bendinde belirtilen projeyi hazırlayan mimar ile (d) bendinde belirtilen zemin tespit tutanağını hazırlayan mühendisler bu belgelerin içeriklerinin doğruluğundan yapı malikleri ile birlikte hukuken sorumludur. Bu sorumluluk gereğince kadastro müdürlüğü tarafından resen zemin tespit tutanağının sadece büro kontrolleri yapılmakla yetinilerek tescil için ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir ve daha evvel Yapı Kayıt Belgesi için ödenen meblağ kadar bir bedelin genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere Hazine ve Maliye Bakanlığının merkez muhasebe birimi hesabına yatırılmasından sonra ilgili tapu müdürlüğünce ilgili vergi dairesi müdürlüğüne ibraz edilmek üzere, Yapı Kayıt Belgesine konu yapıya (Mahalle/Sokak/Bina No-Ada/Parsel/Pafta No) ve söz konusu yapıdaki bağımsız bölümler veya sair tesisler ile maliklerine ait bilgileri içeren bir yazı düzenlenerek başvuru sahibine verilir ve ilgili vergi dairesince söz konusu yapıya ilişkin olarak cins değişikliği harcının tahsil edilmesi üzerine tapu müdürlüğünce belirtilen işlemler yapılır."

denmektedir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 2018/8 sayılı genelgesi ile de uygulamaya yönelik talimatlar yayınlanmıştır.

Genelgede, İmar Barışı kapsamında cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemleri için;

"...sadece kat irtifakına geçilmiş yapılarda tescilin esas unsurlarında (bağımsız bölüm değişikliği, eklemesi, nitelik, arsa payı v.b.) değişiklik getirmeyen durumlarda tek malikin talebiyle işlemlerin gerçekleştirilmesi gerekmekte olup, kat irtifakına geçilip geçilmediğine bakılmaksızın yapılacak tescil işlemlerinde ise tüm maliklerin talebinin alınması gerekmektedir.."

"... Kat mülkiyeti tesisli yapılarda yapılacak tadilatlarda projenin tadil edilen ilgili bölümler için çizilmesi asıl olmakla birlikte yapının tamamı için ibraz edilmesi halinde, projeyi düzenleyen mimar tarafından değişikliğin sadece yapı kayıt belgesine konu bölümler için yapıldığı yönünde projenin uygun bir yerine açıklama yapılarak onaylanması ve mevcut tasdikli proje ile birlikte irtibatlandırılması; bununla birlikte kat mülkiyeti tesisli yapılar için mimar tarafından onaylanmış tadilat projesinde ortak kullanım alanları, binanın genel görüntüsü, binanın ana unsurlarında değişiklik yapmayan ve ana yapıya zarar vermeyen durumlar ile diğer bağımsız. bölümlerin tapuya kayıtlı tescilli unsurlarında değişiklik oluşturmayan durumlarda sadece işlemin tarafı bağımsız bölüm maliki/maliklerinin tadilat projesini imzalamaları, sayılan unsurlarda değişiklik bulunmadığına ilişkin olarak projenin uygun bir yerine mimarınca açıklama yapılmak suretiyle imzalanması gerekmektedir..."

"... Projede malik veya paydaş imzalarının; bağımsız bölüm listesinde, proje kapağında, projenin uygun bir yerinde veya elektronik ortamda proje ile ilişkilendirilmiş ve mimar tarafından onaylanmış bir belgede olması yeterlidir. Tüm sayfaların ve bağımsız bölümlerin ayrı ayrı imzalanmış olması aranmaz..."

şeklinde talimat oluşturulmuştur.

Birden çok bağımsız bölümün birleştirilmesi veya bir bağımsız bölümümün birden çok bağımsız bölüme ayrılması işlemleri için genelgenin;

"... tadilat projesinde ortak kullanım alanları, binanın genel görüntüsü, binanın ana unsurlarında değişiklik yapmayan ve ana yapıya zarar vermeyen durumlar ile diğer bağımsız. bölümlerin tapuya kayıtlı tescilli unsurlarında değişiklik oluşturmayan durumlarda sadece işlemin tarafı bağımsız bölüm maliki/maliklerinin tadilat projesini imzalamaları,.." hükmünün dikkate alınması gerekmektedir.

Tekil muvafakat olarak tanımlayabileceğimiz bu muvafakat şekli için tadilat projesinde;

• ortak kullanım alanlarında değişiklik yapılmaması,
• binanın genel görüntüsünde değişiklik yapılmaması,
• binanın ana unsurlarında değişiklik yapılmaması,
• ana yapıya zarar verilmemesi,
• diğer bağımsız. bölümlerin tapuya kayıtlı tescilli unsurlarında değişiklik oluşturulmaması,

durumlarında işlemin tarafı bağımsız bölüm maliki/maliklerinin  muvafakatının yeterli olacağı belirtilmiştir.

Ancak uygulamada tekil muvafakatın yeterli olduğu yukarıdaki durumların iyi irdelenmesi gerekmektedir.

Kat Mülkiyetine konu birden çok bağımsız bölümün, alınan yapı kayıt belgesi ile, tek bir bağımsız bölüme birleştirilmesi işlemi, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesinde yer alan "... ,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar... her halde ortak yer sayılır..." hükmünden dolayı "... ortak kullanım alanlarında değişiklik yapılmaması ..." koşulunu bozacağından, tekil muvafakat yetkisinden çıkarak, tüm maliklerin muvafakatı ile yapılması gereken bir tadilat sürecine dönüşeceği değerlendirilmiştir.

Kat Mülkiyetine konu bir bağımsız bölümün, alınan yapı kayıt belgeleri ile, birden çok bağımsız bölüme ayrılması işlemi, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesinde yer alan "... ,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar... her halde ortak yer sayılır..." hükmünden dolayı, yeni oluşacak bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarların, tavan veya tabanın öncesinde tek bağımsız bölümün mülkiyet hacmi içerisinde yer alırken ortak alana dönüşmesi de "... ortak kullanım alanlarında değişiklik yapılmaması ..." koşulunu bozacağından, tekil muvafakat yetkisinden çıkarak, tüm maliklerin muvafakatı ile yapılması gereken bir tadilat sürecine dönüşeceği değerlendirilmiştir.

Hakeza, 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen Geçici 16. madde içeriğinde Yapı Kayıt Belgesi ve Mimari Proje ile tapu sicilinde yapılacak kat mülkiyetini değiştirir nitelikteki tescil taleplerine yönelik bir muafiyet tanımı bulunmamaktadır.

Giriş Bölümünde anlatıldığı üzere; idare hukukunun prensiplerinden olan yetkide paralellik ilkesi gereği bir idari işlemin tesisinde izlenen usul ve esaslar o idari işlemin tadilinde de aynen uygulanmalıdır. Bu noktada, Yapı Kayıt Belgesine dayalı bağımsız bölüm birleştirme ve ayırma işlemlerinde de tüm maliklerin muvafakatı ile talebin karşılanması gerektiği değerlendirilmiştir.

NOT :

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığının 11.12.2020 tarih, 3176570 sayılı ve Mimari Projeler Hk. konulu yazısı ile yukarıda açıklamaya çalıştığımız görüşümüz çelişmektedir. Bu görüş farklılığının kurum tarafından yeniden değerlendirilmesinde fayda olduğu düşünülmektedir. Zira, yukarıda yasal dayanakları ile anlatmaya çalıştığımız hususlarda kurumun tekil muvafakat ile tescil yapıyor olması bir uygulama eksikliğinin var olduğunu göstermektedir.