Yüzölçüm Düzeltme İşlemlerinin Analizi ve Öneriler

Yanılma Sınırı içerisinde kalan hataların düzeltilmesi üzerine bir inceleme.

Kanun, Tüzük ve Yönetmelik Kapsamında Analiz;

Kadastro mevzuatı kapsamında 5 tip hatanın varlığından söz edilebilir. Sınırlandırma, Ölçü, Tersimat, Hesaplama ve Yüzölçüm hataları. 2022/7 sayılı genelgede tanımlandığı üzere,

Sınırlandırma: kaydındaki hudut bilgilerine göre veya senetsiz/belgesiz tespitlerde zilyetlik esaslarınca taşınmazın zemin üzerindeki hak ve sorumluluklarla birlikte sınırlarının kadastro ekibince belirlenmesine ilişkin tahdit ve tespit işlemi ile hükmen veya ilgili kanunlarına göre sınır belirleme işlemlerini,

Sınırlandırma Hatası: Tapulama/kadastro çalışmaları sırasında/sonrasında taşınmazların tapulama/kadastro öncesi ve sonrasında zeminde değişmeyen kadim sınırlarının, varsa harita, tapu, vergi kaydına aykırı sınırlandırması,

Ölçü: Zeminde sınırları belirlenen taşınmazları paftasında göstermek amacıyla zamanının ölçme tekniklerine uygun şekilde ölçülmesi işlemini,

Ölçü Hatası: Kadastro ve sonrası işlemlerde mevzuatına uygun şekilde yapılmayan ölçüme yönelik hataları,

Tersimat: Arazide ölçülen ve ölçü krokisinde görülen değerler yardımıyla parsel şeklinin paftasına çizimini,

Tersimat Hatası: Parselin mülkiyetine esas ölçü değerlerinin paftasına hatalı veya eksik şekilde aktarılmasıyla oluşan hatayı,

Hesaplama: Tescile konu harita üretimine ilişkin yer kontrol ile detay noktalarının ölçü değerlerinden yapılan hesapları ve parsellerin yüzölçümü hesaplarını,

Hesaplama Hatası: Yer kontrol noktalarının ve detay noktalarının hesaplarında yapılan hatayı ve parsellerin yüzölçümlerini hesaplarken yapılan hatayı,

Yüzölçüm Hatası: Parsellerin yüzölçümlerini hesaplarken yapılan hatayı, yüzölçümü hesaplama tekniklerinin farklılığından kaynaklanan hatayı ve yüzölçümü hanesinde yapılan yazım hatalarını,

anlamaktayız.

Bu hatalardan ilk dördü mutlak olarak 3402/41-(1). Maddesi kapsamında düzeltmeye tabidir.

Sınırlandırma Hatasının varlığı durumunda, parsel geometri değişikliği oluşacağından, ölçü-tersimat ve hesaplama hatalarını da içerdiğini varsaymak yanlış olmaz. Sonucu itibariyle yüzölçüm hanesi de değişecektir.

Ölçü Hatasının varlığı durumunda, parsel geometri değişikliği oluşacağından tersimat ve hesaplama hatalarını da içerdiğini varsaymak yanlış olmaz. Sonucu itibariyle yüzölçüm hanesi de değişecektir.

Tersimat hatasının varlığı durumunda, parsel geometri değişikliği oluşacağından hesaplama hatasını da içerdiğini varsaymak yanlış olmaz. Sonucu itibariyle yüzölçüm hanesi de değişecektir.

Hesaplama hatasının varlığı durumunda, parsel geometri değişikliği oluşması muhtemel olmakla birlikte parsel geometri değişikliği oluşmaksızın sadece yüzölçüm hesabının hatalı olması durumu da oluşabilir. Parsel geometri değişikliği oluşsa da oluşmasa da sonucu itibariyle yüzölçüm hanesi değişecektir.

Yüzölçüm Hatası varlığı durumunda, parsel geometri değişikliği olmaksızın yüzölçümü hesaplama tekniklerinin ve teknolojilerinin farklılığından kaynaklanan veya yüzölçümü hanesinde yapılan yazım hatalarından kaynaklanan tespitler oluşabilir. Sonucu itibariyle yüzölçüm hanesi değişecektir.

Bu anlatımlara göre düzeltme tekniğini ikiye ayrıştırmak mümkündür.

1. Parsel geometrisini etkileyen hataların düzeltilmesi,

(Sınırlandırma + Ölçü + Tersimat + Hesaplama)

2. Parsel geometrisini etkilemeyen hataların düzeltilmesi,

(Hesaplama + Yüzölçüm)

Parsel geometrisini etkileyen hataların düzeltilmesinde 3402/41-(1). Madde hükmünün işletilmesi zorunluluk arz etmekte ve bu konuda meslektaşlarımız arasında bir tartışma bulunmamaktadır.

Parsel geometrisini etkilemeyen hataların düzeltilmesinde ise yetki ve yöntem (3402/41-(2).madde gereği) karmaşası mevcuttur.

Konuyu öncelikle Kanun, Tüzük ve Yönetmelik kapsamında irdeleyerek, 2022/7 sayılı genelge ile kıyasını yazımızın sonuç bölümünde değerlendireceğimizi belirteyim.

Yüzölçüm hatasının düzeltme tekniği Tapu Sicil Tüzüğünün 72. Maddesinde şekli olarak tanımlanmıştır.

“(1) Tapu sicilinde değişiklik, hak sahibinin istemine ya da yetkili makam veya mahkeme kararına istinaden yapılır.

(2) Tapu sicilindeki değişiklikler, üzerinin kırmızı mürekkepli kalemle çizilip, değişiklik tarih ve yevmiye numarasıyla yeni kaydın yazılması suretiyle yapılır.”

Bu maddenin dayanağı ise Medeni Kanun’un 1014. Maddesidir.

“Bir tescilin terkin edilmesi veya değiştirilmesi, ancak bu kaydın kendilerine hak sağladığı kimselerin yazılı beyanı üzerine yapılabilir.”

Bu hükümler ile (TST 72/(2).madde) tapu sicilinde yüzölçüm düzeltmesinin nasıl yapılması gerektiği konusu kurala bağlanmış oldu.

Şimdi de bu işlemi yerine getirmek için talep, yetki ve yöntem parametrelerinin belirlenmesi ve kurala bağlanması nasıl olmalı sorusuna cevap arayalım.

Talep (İstem) yönüyle Analiz:

Tapu Sicil Tüzüğü’nün 16. Maddesi;

“(1) Kanunlarda veya bu Tüzükte belirlenen istisnalar dışında, yazılı istem olmadıkça tapu sicili üzerinde işlem yapılamaz,”

“(3) Müdürlüklere her türlü tapu işlemi için yapılacak istemde, başvuru istem belgesi düzenlenir.”

Hükümlerini içermektedir. Görüleceği üzere yüzölçüm düzeltmelerinde de istemin yazılı olması esası bulunmakla birlikte başvuru istem belgesi ile bu koşul sağlanmaktadır.

Bu hükümlerin Medeni Kanun’daki karşılığı ise 1015. Maddedir.

“Tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunanın, tasarruf yetkisini ve hukukî sebebi belgelemiş olmasına bağlıdır.”

Bu hükümleri birleştirdiğimizde; Yüzölçümündeki değişikliği tescil edebilmemiz,

• İstemin yazılı şekilde yapılması (başvuru istem belgesi),
• İstemde bulunanın tasarruf yetkisini belgelemiş olması,
• İstemde bulunanın hukuki sebebi belgelemiş olması,

Koşullarının sağlanması ile mümkün olabilecektir.

Peki bu noktada düzeltme için kimler istemde bulunabilir. Bu durumda Medeni Kanun’un 1014 maddesi devreye girmektedir,

“Bir tescilin terkin edilmesi veya değiştirilmesi, ancak bu kaydın kendilerine hak sağladığı kimselerin yazılı beyanı üzerine yapılabilir.”

Bu hükmün Tapu Sicil Tüzüğündeki karşılığı ise tüzüğün 72. Maddesinde gösterilmiştir,

“(1) Tapu sicilinde değişiklik, hak sahibinin istemine ya da yetkili makam veya mahkeme kararına istinaden yapılır.”

Bu hükümler gösteriyor ki değişiklik için (yüzölçüm düzeltmesinin tescili),

• Hak sahibinin istemi,
• Yetkili makamın istemi,
• Mahkeme kararının ibrazı,

Koşullarının oluşması gerekiyor.

1. İlk koşul olan hak sahibinin istemde bulunması durumu, Tapu Sicil Tüzüğü’nün 17, 18 ve 19. Maddelerinde ayrıntılandırılmıştır.

“17 – (1) Kanunî istisnalar dışında, tapu sicilinde hak sahibi olan kişiler istemde bulunabilir. Tescilden önce hak sahibi olmuş kişiler de hakkın tescili için gerekli belgeleri ibraz ederek istemde bulunabilirler.”

Hak sahibinin nasıl belirleneceği ise tüzüğün 18. Maddesinde detaylıca anlatılmaktadır.

Ayrıca hak sahibinin işleme dair tasarruf yetkisinin bulunup bulunmadığının nasıl denetleneceği de tüzüğün 19. Maddesinde anlatılmıştır.

2. İkinci koşul olan yetkili makamın istemde bulunması durumu, Tapu Sicil Tüzüğü’nün 18. Maddesinde izah edilmiştir.

“(7) İstem, kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılırsa, bu kamu kurum ve kuruluşlarının ve temsilcilerinin yetkilerinin olup olmadığı belirlenir.”

Bu durumda 3402/41. Madde devreye girmektedir.

“41-(1) Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle geometrik durumları kesinleşmiş olan taşınmazlarda ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamalardan doğan hatalar, ilgilinin müracaatı veya kadastro müdürlüğünce re’sen düzeltilir. Düzeltme, taşınmaz malikleri ile diğer hak sahiplerine tebliğ olunur. Tebliğ tarihinden başlayan otuz gün içinde düzeltmenin kaldırılması yolunda sulh hukuk mahkemesinde dava açılmadığı takdirde, yapılan düzeltme kesinleşir.”

“41-(2) Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle kesinleşmiş olan taşınmazlarda, değişiklik işlemleri sırasında ortaya çıkan yüzölçümü farklılıklarından, kadastronun dayandığı teknik kurallarda belirtilen hata sınırları içinde kalanların re’sen düzeltilmesine kadastro müdürlükleri yetkilidir.”

41-(1). Madde resen düzeltmeyi öngördüğü için ikinci koşul kapsamında kalmaktadır.

41-(2). Madde yanılma sınırı içindeki hataları resen düzeltmeyi öngördüğü için ikinci koşul kapsamındadır.

Bu hükümler gereği resen düzeltme işlemlerinde yetkili makam kadastro müdürlüğüdür.

Ayrıca 41-(2). Madde içeriğinden anlaşılması gereken başka bir şey de, yanılma sınırı dışında kalan hataların 41-(2). Madde kapsamında kalmadığı, 41-(1). Madde kapsamında değerlendirilmesi gerektiğidir.

3. Üçüncü koşul olan mahkeme kararının ibrazı durumu, anayasal sorumluluktan doğan tescil zorunluluğu kapsamında kalmaktadır.

3402/41. Maddeyi kullandığımıza göre 41 Yönetmeliğinden de bahsetmek gerekmektedir.

41 yönetmeliğinin 6 ve 8. Maddesi, kanunun 41-(1). Maddesi ile özdeştir.

“6 – (1) Hatanın ölçü, tersimat veya hesaplamadan meydana geldiği, taşınmazın sınırlarında eylemli değişiklik olmadığı, hatanın nedeni ve düzeltme şekli kadastro müdürünce görevlendirilen ekip tarafından düzenlenecek rapor ve eki krokide gösterilmek suretiyle belirlenir.”

“8 – (1) Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle geometrik durumu kesinleşmiş olan taşınmazlarda ölçü, tersimat ve hesaplama hataları dışında kalan;

a) Taşınmaza kadastro sırasında uygulanan kayıt sınırlarının sabit sınır niteliğinde olması ve halen zeminde mevcut olmasına karşın buna aykırı sınırlandırma yapılmış olduğunun,

b) Arazide değişmeyen sınır olduğunu gösteren demiryolu, kanalet, yol ve benzeri gibi değişmeyen ve sabit sınır niteliğinde olduğunu kesin olarak gösteren yapı ve tesisler bulunduğu ve bu yapı ve tesisler krokisinde gösterilmiş olduğu halde, ölçü yapılırken bu sınırlara uyulmamış olduğunun,

c) Kadastro öncesine ait tapu krokisine aykırı olarak ya da hatalı kroki ve plân esas alınarak, sınırlandırma hatası yapılmış olduğunun,

ç) Parsel cephe hattında kırıklar bulunduğu halde düz geçirilmiş ya da düz olduğu halde kırık noktalı geçirilmiş olduğunun,

d) Birbirine sınır olması gereken taşınmazlar arasında binmeler ya da boşluklar olduğunun,

e) Fotogrametrik haritalara dayalı kadastro çalışmalarında, parsel sınırı teşkil etmeyen çizgiler esas alınarak sınırlandırma yapılmış olduğunun,

f) (Ek:RG-3/8/2019-30851) Birbirine bitişik taşınmazlarda malik isimlerinin, kadastro sırasında birbirleri yerine ters yazılmak ya da kaydırılmak suretiyle tapu sicilinde tescillerinin bu şekilde yapılmış olduğunun,

g) (Ek:RG-3/8/2019-30851) Kadastro sırasında, taşınmazların cinsinin hatalı belirlenmiş ya da üzerinde yapı veya tesis bulunmasına rağmen bu yapı veya tesisin belirlenmeksizin tapu sicilinde tescilinin yapılmış olduğunun,

anlaşılması halinde sınırlandırma hataları düzeltilir.

(2) Sınırlandırmadan kaynaklanan bir hata bulunup bulunmadığı; tescilli belgeleri, varsa tespit tarihinden önce üretilmiş hava fotoğrafı, fotogrametrik harita gibi haritalar ile yararlanılabilecek diğer bilgi ve belgeler üzerinde zeminde ve büroda gerekli inceleme ve araştırmalar yapılmak suretiyle belirlenir.

(3) Gerektiğinde kadastrodan sonra sınır değişikliği olup olmadığı hususu, geçerli bir belge, muhtar ve mahalli bilirkişi beyanları ile tespit edilir.

(4) Sınırlandırma hatalarına yönelik yapılacak düzeltmelerde, yeni bir parsel oluşturulmaz.

(5) Yapılacak inceleme sonucu düzenlenecek rapor doğrultusunda, sınırlandırma hatası tespit edilememesi halinde, düzeltme yapılamayacağına dair talepte bulunan taşınmaz maliklerine bilgi verilir.”

7. Maddesi ise 41-(2). Maddesi ile özdeştir.

“7 – (1) Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle kesinleşmiş olan taşınmazlarda, talebe bağlı işlemler ile değişiklik işlemleri sırasında ortaya çıkan yüzölçüm farklılıklarından, kadastronun dayandığı teknik kurallarla belirlenen hata sınırları içerisinde kalanların resen düzeltilmesine kadastro müdürlüğü yetkilidir.

(2) Bu tür hatalar, resen düzeltilerek, ilgili belgelerinde gösterilir ve tapu sicilinde gerekli düzeltme işlemleri yapılır.”

3402/41-(1). Maddenin uygulanmasında meslektaşlarımızca sorun bulunmadığı değerlendirildiğinde, 3402/41-(2). Maddenin ve 41 yönetmeliğinin 7. Maddesinin uygulanması tereddütlere yol açmaktadır.

41 yönetmeliğinin 4. Maddesi,

“4 – (1) Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle geometrik durumları kesinleşmiş olan taşınmazlardaki ölçü, sınırlandırma, tersimat veya hesaplama hataları, ilgilisinin başvurusu üzerine veya kadastro müdürlüklerince resen düzeltilir.”

Hükmünü içermekte olup ölçü, sınırlandırma, tersimat veya hesaplama hataları tabirini ikiye ayrıştırmakta fayda olduğu değerlendirilmiştir.

Parsel geometrisinde değişikliğe yol açan ölçü, sınırlandırma, tersimat veya hesaplama hataları

• 3402/41-(1). Madde kapsamında değerlendirilmeli,

Parsel geometrisinde değişikliğe yol açmayan hesaplama hatalarından,

• Yanılma sınırı içerisinde kalanlar 3402/41-(2).madde kapsamında değerlendirilmeli,
• Yanılma sınırı dışarısında kalanlar (3402/41-(1). Madde kapsamında değerlendirilmeli,

Şeklinde bir tespit yapılması yanlış olmayacaktır. Bu durumda 3402/41-(2). Madde uygulamalarında yanılma sınırı içerisinde kalan farkların tespiti durumunda düzeltme için, kanun ve yönetmelik nezdinde, resen kadastro müdürlüğünce yapılması yetkisine binaen, talep parametresinin kuralları da tanımlanmış oldu.

Yetki Yönüyle Analiz:

Yukarıda da bahsettiğimiz üzere, Medeni Kanun’un 1015. Maddesi,

“Tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunanın, tasarruf yetkisini ve hukukî sebebi belgelemiş olmasına bağlıdır.”

Hükmünü içermekte olup buradaki hukuki sebep kavramının da irdelenmesi gerekir.

Medeni Kanun’un 1015. Maddesi, kütükte yapılacak değişiklik için sebebin belirlenmesi adına,

“Hukukî sebebin belgelenmesi, bu sebebin geçerliliği için gerekli şekle uyulduğunun ispatı suretiyle olur.”

Hükmünü getirmiştir. Peki yüzölçüm düzeltmesi işlemi için hukuki sebep nedir?

Yanılma Sınırı içerisinde kalan yüzölçüm hatalarının 3402/41-(2). Madde kapsamında değerlendirilmesi suretiyle, 41 yönetmeliğinin öngördüğü düzeltme şekline göre işlemin yapılması, işlemin hukuki sebebini oluşturmaktadır.

Kanun ve Yönetmelik, yanılma sınırı içerisindeki farkların resen düzeltilmesini ve bu konuda kadastro müdürlüğünün yetkili olduğunu hükme bağlamıştır. Böylelikle yetki parametresinin de kuralları tanımlanmış oldu.

Yöntem Yönüyle Analiz:

41 yönetmeliğinin 4. Maddesi,

“4 – (2) Bu Yönetmelik kapsamında düzeltilmesi gereken bir hata bulunup bulunmadığı ve hatanın nedeni, kadastro müdürlüğünce kontrol mühendisi, kontrol memuru veya kadastro üyesi ile kadastro teknisyeninden oluşturulan en az üç kişilik bir ekip tarafından büroda ve gerektiğinde arazide yapılacak inceleme sonunda belirlenir. Oluşturulan ekipçe, inceleme sonuçlarının ayrıntılı olarak açıklandığı bir rapor ile mevcut durum ve düzeltme durumunu gösteren kroki düzenlenerek imzalanır.”

Hükmünü içermekte olup yüzölçümünde hata bulunan parsellerde düzeltmenin nasıl yapılması gerektiği tanımlanmıştır. Bu yapım tekniğine göre işlemin yerine getirilmesi ile resen kadastro müdürlüğünce düzeltme yetkisinin kullanılması gerekecektir. Böylelikle yöntem parametresinin de kuralları tanımlanmış oldu.

Görüleceği üzere, yüzölçüm düzeltmesine dair oluşturulan ve yukarıda analizini yaptığımız hususlar, Medeni Kanun – Kadastro Kanunu – Tapu Sicil Tüzüğü – 41 Yönetmeliği kapsamında, hukuk metinlerinin birbirleri ile uyumu bağlamında, tutarlı bir şekilde oluşturulmuştur.

2022/7 sayılı Genelge Kapsamında Analiz;

2022/7 sayılı genelge ile ilgili analiz sadece yanılma sınırı içerisinde kalan yüzölçüm hatalarının düzeltilmesi yönüyle yapılacak ve üst norm olan kanun – tüzük – yönetmelik ile uyumu değerlendirilecektir.

Bu bağlamda, 2022/7 sayılı genelgenin 3402/41-(1). Maddesi kapsamı dışında kalan hususlarının tespiti gereklidir.

2022/7 sayılı genelgenin 4. Maddesinde,

“(3) 3402/41 madde kapsamında işleme tabi tutulmayacak teknik hatalar için ilgili parsellerin beyanlar sütununa "Bu parselde teknik hata bulunmakta olup, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 22 veya Ek 1 inci maddesine göre düzeltme yapılacaktır." yönünde belirtme konulur, güncelleme ve sayısallaştırma iş programına alınacak parseller olarak Yatırım Takip Sistemi'ne (YTS) işlenir.”

Hükmü bulunmakta olup güncelleme ve sayısallaştırma yönteminin kullanılması durumunda konulması gereken belirtme kurala bağlanmıştır.

Yine 2022/7 sayılı genelgenin 4. Maddesinde,

“(4) 3402/41 madde kapsamında düzeltme yapılacak olması durumunda, kadastro müdürü tarafından, kontrol mühendisi, kontrol memuru veya kadastro üyesi ile kadastro teknisyeninden oluşturulan en az üç kişilik bir ekip görevlendirilir. Görevlendirilen ekip tarafından büroda ve gerektiğinde arazide yapılacak inceleme sırasında tespit edilen hatalar, düzenlenecek "Teknik Hatalar Düzeltme Formu"nda (Ek-1) ayrıntılı olarak açıklanır ve parselin geometrisinde değişiklik meydana gelmesi halinde mevcut durum ve düzeltme durumunu gösterir kroki düzenlenerek imza altına alınır.”

Hükmü bulunmakta olup hem 3402/41-(1) hem de 3402/41-(2). Maddeleri kapsamında yapılacak olan düzeltme işlemlerinde yöntem izah edilmiş, düzeltmenin parsel geometrisini etkilemesi durumunda (3402/41-(1).madde uygulaması) Teknik Hatalar Düzeltme Formu ve Düzeltme Krokisinin düzenlenmesi gerektiği, düzeltmenin parsel geometrisini etkilememesi durumunda sadece Teknik Hatalar Düzeltme Formunun düzenlenmesi gerektiği talimatlandırılmıştır. Doğal olarak inceleme konumuz olan yanılma sınırı içerisindeki yüzölçüm hatalarının giderilmesinde sadece Teknik Hatalar Düzeltme Formu’nun tanzim edilmesi yeterli olacaktır.

Genelgenin bu maddesi ile 41 yönetmeliğinin 4. Maddesi uygulamaya dönük olarak detaylandırılmıştır.

2022/7 sayılı Genelgenin 5. Maddesinde,

“(2) Kadastro ve sonrasında yapılan çalışmalarda oluşturulan parsellerde tapu sicilindeki yüzölçümü ile hesaplanan yüzölçümü arasında yanılma sınırı dâhilindeki farklar, 3402 sayılı Kanunun 41 inci maddesinin ikinci fıkrası ve 3402/41 Yönetmeliğinin 7’nci maddesi uyarınca resen giderilebilir.”

Hükmü getirilmiştir.

Genelgenin bu metni kanunun 41-(2). Maddesi ve yönetmeliğin 7. Maddesi ile kıyaslandığında,

“41-(2) Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle kesinleşmiş olan taşınmazlarda, değişiklik işlemleri sırasında ortaya çıkan yüzölçümü farklılıklarından, kadastronun dayandığı teknik kurallarda belirtilen hata sınırları içinde kalanların re’sen düzeltilmesine kadastro müdürlükleri yetkilidir.”

“7 – (1) Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle kesinleşmiş olan taşınmazlarda, talebe bağlı işlemler ile değişiklik işlemleri sırasında ortaya çıkan yüzölçüm farklılıklarından, kadastronun dayandığı teknik kurallarla belirlenen hata sınırları içerisinde kalanların resen düzeltilmesine kadastro müdürlüğü yetkilidir.

(2) Bu tür hatalar, resen düzeltilerek, ilgili belgelerinde gösterilir ve tapu sicilinde gerekli düzeltme işlemleri yapılır.”

Şeklinde kullanılan metin dilinin yumuşatıldığı anlaşılmaktadır.

Kanunun 41/(2). Maddesi ile Yönetmeliğin 7/(1). Maddesi kıyaslandığında gözümüze çarpan farklılıklardan birisinin de hatanın önümüze düştüğü andaki işlem kapsamının tespitidir. Kanun, kapsamı “… değişiklik işlemleri sırasında ortaya çıkan yüzölçümü farklılıklarından …” şeklinde belirlerken yönetmelik, kapsamı “… talebe bağlı işlemler ile değişiklik işlemleri sırasında ortaya çıkan yüzölçüm farklılıklarından …” şeklinde belirlemiştir.

Görülüyor ki, kanunda öngörülmeyen talebe bağlı işlemler kapsamı, yönetmelik ile dahil edilmiş.

2022/7 sayılı genelgenin 5-(2). Maddesi ile de kanun ve yönetmelikte öngörülen mutlakiyet, yapılabilirliğe dönüştürülmüş, yumuşatılmıştır?

Mevzuatta kullanılan metin dilindeki bu yumuşatma ile birlikte genelgede muvafakat kavramı devreye sokulmuştur.

2022/7 sayılı genelgenin 9. Maddesi ile,

“9- (1) Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle kesinleşmiş olan taşınmazlarda tespit edilen hesap hatalarında;

a) Pafta zemin uyumu tespit edilen parsellerin sayısal değerlerinden hesaplanan yüzölçümü ile tapuda kayıtlı yüzölçümü arasında yanılma sınırı; arşiv onaylı koordinatlı parsellerde, Tapu Planlarında Yanılma Sınırının Belirlenmesi Hakkında Yönetmeliğin Tablo 1 çizelgesi, geçici koordinatlı parsellerde ise Tablo 2 çizelgesi kullanılmak suretiyle hesaplanır,

1) Yanılma sınırı içinde kalan farklılıkların bulunması halinde; parsel malikinin işlem sırasında hesaplanan yüzölçümüne muvafakatinin sağlanması halinde, tescil bildiriminde düzeltme gösterilir ve düşünceler sütununda malikin talebine ve muvafakatine istinaden düzeltme yapıldığı açıklanır. Bu şekilde muvafakati yoksa tapuda kayıtlı yüzölçümlerine göre işlem yapılır ve taşınmazın ifraz ve/veya terk işlemine konu olması halinde, toplamda tapuda kayıtlı yüzölçümü sağlayacak şekilde bu ifraz ve terk kısımlarının alanları oranında yüzölçümleri belgelerinde belirlenir.”

Hükümleri getirilmiştir.

Genelgenin 9-(1)-a maddesi ile Pafta zemin uyumu tespit edilen (geometrisi değişmeyen) parsellerin sayısal değerlerinden hesaplanan yüzölçümü ile tapuda kayıtlı yüzölçümü arasında yanılma sınırı kavramının nasıl kullanılacağı tanımlanmıştır.

Genelgenin 9-(1)-a-1 maddesi ile parsel geometrisi değişmeyen, işleme konu parsellerde, Yanılma sınırı içinde kalan farklılıkların bulunması halinde;

• parsel malikinin işlem sırasında hesaplanan yüzölçümüne muvafakatinin sağlanması halinde, tescil bildiriminde düzeltme gösterilir ve düşünceler sütununda malikin talebine ve muvafakatine istinaden düzeltme yapıldığı açıklanır,
• parsel malikinin işlem sırasında hesaplanan yüzölçümüne muvafakatinin sağlanamaması halinde, tapuda kayıtlı yüzölçümlerine göre işlem yapılır ve taşınmazın ifraz ve/veya terk işlemine konu olması halinde, toplamda tapuda kayıtlı yüzölçümü sağlayacak şekilde bu ifraz ve terk kısımlarının alanları oranında yüzölçümleri belgelerinde belirlenir,

şeklinde talimatlandırılmıştır.

Böylelikle parsel geometrisi değişmeyen parsellerde vuku bulan yanılma sınırı içerisindeki yüzölçüm hatalarının, ilgilisinin muvafakatının sağlanması durumunda muvafakaten düzeltilebileceği kurala bağlanmıştır.

Aynı şekilde, parsel geometrisi değişmeyen parsellerde vuku bulan yanılma sınırı içerisindeki yüzölçüm hatalarının, ilgilisinin muvafakatının sağlanamaması durumunda, işleme parselin tapuda tescilli yüzölçümü ile devam edileceği, düzeltme ile birlikte taşınmazın ifraz ve/veya terk işlemine konu olması halinde, toplamda tapuda kayıtlı yüzölçümü sağlayacak şekilde bu ifraz ve terk kısımlarının alanları oranında yüzölçümleri belgelerinde belirleneceği kurala bağlanmıştır.

Genelgenin 5-(2). Maddesi ile oluşturulan mutlakıyetten yapabilirliğe dönüşüm sayesinde, 9-(1)-a-1 maddesi ile muvafakat kavramı düzeltme mevzuatımıza dahil edilmiş, yeni bir metodoloji oluşturulmuştur. Böylece resen uygulama yetkisi tercihe dönüştürülmüştür.

Bu yumuşatma ve kavram eklemesinin hukukiliği konusu yazımızın Sonuç bölümünde dile getirilecektir.

• 2022/7 sayılı genelgenin 5-(3). Maddesi ile,

“(3) Kadastro teknik düzenlemelerine göre, tescile esas yüzölçümü hesaplarında, metrekare veya desimetrekare mertebesine yuvarlamadan kaynaklı farklar yanılma sınırları içerisinde kabul edilir.”

Denerek bu konu da 3402/41-(2). Madde kapsamında değerlendirilmiştir. Yani bu tarz hata düzeltmelerinin de kanunun 41-(2). Maddesi gereği resen giderilmesi gerektiği, genelgenin 5-(2). Maddesi gereği resen giderilebileceği belirlenmiştir. 5-(2). Maddedeki resen yetkisinin kullanılmaması durumunda ise yine genelgenin 9-(1)-a-1 maddesindeki muvafakat mekanizmasının kullanılması ile Genelgenin 9-(1)-a-1 maddesi gereği,

• ilgilisinin muvafakatının sağlanması durumunda muvafakaten düzeltilebileceği,
• ilgilisinin muvafakatının sağlanamaması durumunda, işleme parselin tapuda tescilli yüzölçümü ile devam edileceği,

sonucunu çıkarmamız gerekir.

Oluşan bu farklılığın genelgenin 9-(c). Maddesi kapsamında kalması durumunda,

“c) Desimetrekare hanesindeki yüzölçümü farklılıklarında düzeltme yapılmaz ve tapuda kayıtlı yüzölçümü esas alınarak işlem yapılır.”

Kuralı işletilir.

• 2022/7 sayılı genelgenin 5-(11). Maddesi ile;

“(11) Kamulaştırmaya veya ayırma çapına konu, pafta zemin uyumu olan parsellerde, hesaplanan yüzölçümü yanılma sınırı içinde kalıyorsa, yüzölçümü farkı parselin kamulaştırılmayan ve düzenleme dışında kalan kısmında bırakılır. Bu kısmın yüzölçümünde yanılma sınırı dışında fark oluşması halinde fen klasörüne ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine hatanın varlığına ilişkin belirtme konulur, tescil işleminden sonra 30 gün içerisinde bu genelge kapsamında düzeltmeye başlanır.”

Denerek, kamulaştırma veya ayırma çapına konu parselde ki hatanın, parsel geometrisini değiştirmediği hallerde, hata (işleme giren parsel yönüyle) yanılma sınırı içerisinde kalıyorsa,

• Hatanın, kamulaştırılmayan kısımda ya da düzenlemeye girmeyen kısımda bırakılması,
• Bu bırakma sonrasında, mevcut hatanın, dışta kalan kısmın yüzölçümüne göre yanılma sınırı dışında kalması halinde;

o   Dışta kalan kısmın tesciliyle birlikte, Fen klasörüne ve tapu kütüğüne hatanın varlığına ilişkin belirtme konulması,

o   Dışta kalan kısmın tescili sonrasında ise 30 gün içerisinde 3402/41-(1). Madde dayanağında düzeltmeye tabi tutulması,

• Bu bırakma sonrasında, mevcut hatanın, dışta kalan kısmın yüzölçümüne göre yanılma sınırı içerisinde kalması halinde; (Genelgede bu husus talimatlandırılmamıştır)

o   İşlem talebi (kamulaştırma – ayırma çapı) sırasında malikin/maliklerin muvafakatı bulunması durumunda, Dışta kalan kısmın tesciliyle birlikte, 2022/7 sayılı genelgenin 9-(1)-a-1 Maddesi dayanağında (muvafakaten) düzeltmeye tabi tutulması,

o   İşlem talebi (kamulaştırma – ayırma çapı) sırasında malikin/maliklerin muvafakatı bulunmaması durumunda,

• Dışta kalan kısmın tesciliyle birlikte, Fen klasörüne ve tapu kütüğüne hatanın varlığına ilişkin belirtme konulması,
• Tercih edilmesi durumunda, genelgenin 5-(2). Maddesi kapsamında resen düzeltme yapılabilmesi,

Hükümlerinin talimatlandırıldığı görülmektedir.

• 2022/7 sayılı genelgenin 5-(15). Maddesi ile;

“(15) Parselin tamamının kamulaştırılması veya dağıtıma tabi tutulması halinde; tapuda kayıtlı yüzölçümüyle, hesapla bulunan yüzölçümünün yanılma sınırı içerisinde kalması halinde tapuda kayıtlı yüzölçümü esas alınır.”

Denerek, tamamen kamulaştırmaya veya dağıtıma konu parsellerde, yanılma sınırı içerisinde hata tespiti halinde düzeltme yapılmaksızın tescilli yüzölçümleri ile işlemin sonuçlandırılması gerekmektedir.

Sonuç:

3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 41. Maddesi, 41 Yönetmeliği, 2022/7 sayılı genelge ile ilintili diğer mevzuatların analizleri yukarıdaki şekilde yapılmıştır.

Kanunun 41. Maddesinde kullanılan metin dili ve anlamı ile yönetmelikte kullanılan metin dili ve anlamında herhangi bir uyumsuzluğun bulunmadığı, ancak 2022/7 sayılı genelgede kullanılan metin dilinin anlamsal olarak karmaşa yarattığı bir gerçektir.

Temel ayrışmaları;

1. Kanunun, giren işlem kapsamını “… değişiklik işlemleri sırasında ortaya çıkan yüzölçümü farklılıklarından …” şeklinde belirlerken, yönetmeliğin, giren işlem kapsamını “… talebe bağlı işlemler ile değişiklik işlemleri sırasında ortaya çıkan yüzölçüm farklılıklarından …” şeklinde belirlemiş olması, kanunda öngörülmeyen talebe bağlı işlemler kapsamının, yönetmelik ile dahil edilmiş olması,
2. Kanunun 41-(2). Maddesinde “… Değişiklik işlemleri sırasında ortaya çıkan yüzölçümü farklılıklarından, kadastronun dayandığı teknik kurallarda belirtilen hata sınırları içinde kalanların re’sen düzeltilmesine kadastro müdürlükleri yetkilidir.” Hükmünün, Yönetmeliğin 7. Maddesinde “7 – (1) Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle kesinleşmiş olan taşınmazlarda, talebe bağlı işlemler ile değişiklik işlemleri sırasında ortaya çıkan yüzölçüm farklılıklarından, kadastronun dayandığı teknik kurallarla belirlenen hata sınırları içerisinde kalanların resen düzeltilmesine kadastro müdürlüğü yetkilidir. (2) Bu tür hatalar, resen düzeltilerek, ilgili belgelerinde gösterilir ve tapu sicilinde gerekli düzeltme işlemleri yapılır.” Şeklinde tanımlanması arasında herhangi bir uyumsuzluk bulunmamasına rağmen, Genelgenin 5-(2). Maddesinde “(2) Kadastro ve sonrasında yapılan çalışmalarda oluşturulan parsellerde tapu sicilindeki yüzölçümü ile hesaplanan yüzölçümü arasında yanılma sınırı dâhilindeki farklar, 3402 sayılı Kanunun 41 inci maddesinin ikinci fıkrası ve 3402/41 Yönetmeliğinin 7’nci maddesi uyarınca resen ” Şekline dönüştürülmesi uygulayıcılar arasında genelgenin, üst norm mevzuata uygun olmadığı yönünde kanaat oluşmasına sebep olması,
3. Genelgenin 9-(1)-a-1 maddesi ile parsel geometrisi değişmeyen, işleme konu parsellerde, Yanılma sınırı içinde kalan farklılıkların bulunması halinde muvafakat mekanizmasının tanımlanmasının, üst norm mevzuata uygun olmadığı yönünde kanaat oluşmasına sebep olması,

Olarak sayabiliriz.

Müspet bir yorumla;

3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 41. Maddesinin (2). Fıkrasını, yanılma sınırı içerisinde kalan farklarda resen düzeltme yetkisinin kadastro müdürlüğünde olduğuna dair bir tespit şeklinde yorumlayabiliriz. Burada bir yetki tanımının yapıldığı, işlem tekniğinin ise mutlakıyet arz etmediğini değerlendirebiliriz.

41 Yönetmeliğinin 7. Maddesinin (2). Fıkrasını, yanılma sınırı içerisinde kalan farklarda resen düzeltme işleminin mutlakıyet arz ettiği ve düzeltme işleminin bir zorunluluk olduğunu değerlendirebiliriz.

Bu durumda, kanunda öngörülmeyen bir yaklaşımın yönetmelikle, altından kalkılamayacak bir külfete dönüştürülerek, zorunluluk addedecek hale getirildiğini değerlendirebiliriz.

Genelge ile de kanunda öngörülmeyen ancak yönetmelikte öngörülen zorunluluk yaklaşımından dönülerek kanuna uygun yeni bir yaklaşımın modellendiği, medeni hukukta da yeri olan muvafakat kavramının uygulamaya monte edildiği görülmektedir.

Bu noktada, mevcut durumun anlaşılır hale gelmesi ve korunması konusunda yapılması gereken, yönetmeliğin 7-(2). Maddesinde yer alan “… resen düzeltilerek, …” ibaresinin “… resen düzeltilebilir,…” şeklinde ve “… işlemleri yapılır.” İbaresinin “… işlemleri yapılabilir.” Şeklinde değiştirilmesidir.

Bu şekilde yapılacak bir değişiklik ile genelge ile elde edilmek istenen sonucun hukuksal bir aksaklığa meydan vermeyeceği değerlendirilmiştir.

                                                                                                                            Gökhan DOĞRU

                                                                                                                            Kontrol Mühendisi