Tapu sicili taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve diğer hakları göstermek üzere tutulan bir sicildir. Bu sicil devlet güvencesi altında tutulmaktadır. Tapu sicilinden doğan zararları devlet kusuru olmasa dahi ödemekle yükümlüdür.

Gürsel Öcal DÖRTGÖZ - Tapu ve Kadastro Başmüfettişi

Mülkiyet hakkı tapu kütüğüne tescil edilir. Bir taşınmazın malikinin kim olduğunu öğrenebilmek için tapu kütüğüne bakılmalıdır.

Taşınmaz üzerinde başkalarına ait haklar varsa bunlarda tapu siciline bakıldığında görülebilir. Malikten başkalarına ait bu haklara takyidat (kısıtlama) denmektedir. Kamu kurum ve kuruluşları da kendi görev alanları ile ilgili konularda tapu üzerine takyidat koydurabilir. Haciz, tedbir, kamulaştırma, imar gibi takyidatlar bunlara örnektir.

Tapuda bulunan bu takyidatlar malikin haklarını kısıtlar. Bunlardan bazıları taşınmazın başkalarına devrini engellerken, bazıları sadece tapuda hak edinecek üçüncü kişileri aydınlatmak amacıyla konulmuş kısıtlamalardır.

Medeni Kanuna göre hiç kimse tapu sicilinde mevcut bir hakkı bilmediğini iddia edemez. Bu nedenle taşınmaz alacak kişilerin öncelikle tapu dairesine gidip taşınmaz sahibinin kim olduğunu ve tapu üzerinde kısıtlamalar olup olmadığını öğrenmeleri gerekir. Taşınmazı satın aldıktan sonra “ben bu kısıtlamaları bilmiyordum, tapuyu incelemedim veya anlayamadım” deme imkanı yoktur. Anlayamıyorsanız bir avukat veya emlak müşavirinden yardım almanız gerekir. Satış işlemi sırasında bu haklar satış resmi senedine de yazılır ve size okumanız için verilir. El yazısı ile “Okudum” yazar imzalarsınız. Tabi genelde kimse okumuyor, “okudum” yazıp imzalıyor, sonradan ben şunu bilmiyordum, bana söylenmedi diye davalar açıyor ve kaybediyor. Bazen tapusu iptal ediliyor.

Siz siz olun okumadan, anlamadan tapuda hatta hiçbir yerde bir belge imzalamayın…

Satış vaadi, kat karşılığı inşaat şerhi, şufa hakkı, haciz, ipotek, irtifak gibi tapuda göreceğini ibareler takyidattır (kısıtlamadır). Bu tür haklar taşınmazı almaya engel değilse de taşınmazın değerini önemli ölçüde düşürür. Bu takyidatlar satışa engel olmasa dahi taşınmaz satın alındığında yeni maliki önemli ölçüde riske ve zarara sokar, hatta bazen tapusu dahi iptal edilebilir.

Buna karşın ihtiyati tedbir, kamu alacağından doğan haciz, aile konut şerhi, kamulaştırma şerhi gibi haklar taşınmazın satın alınmasını tamamen engelleyen takyidatlardır.

Tapu sicili güzel incelenirse alıcıların aldanması imkansızdır. Bu incelemeyi bir avukat veya emlak müşaviri eşliğinde yapmak gereklidir.

Tapudaki takyidatlar gayrimenkul yatırımı yapacaklar için bilinmesi gereken bir risktir. Ancak çok önemli bir risk daha vardır. Maalesef bütün takyidatlar tapuya işlenmemektedir. Bu hukuk düzeninin getirdiği bir kuraldır. Bazı kurum ve kuruluşlar gayrimenkulle ilgili planlamalar, haritalar yapmakta ve tapu siciline bildirmemektedir.

Hatta kanunlardan bazıları dahi taşınmaza yönelik çeşitli kısıtlamalar öngörmesine rağmen bu husus tapu siciline yazılır demediği için tapu sicilinde bu takyidatları görme imkanı yoktur.

   Bazı takyidatların tapu siciline yazılmıyor olması hukukumuzda önemli bir eksikliktir. Bu durum alıcıları zarara uğratacağı gibi gayrimenkulün değerini de olumsuz etkiler. Banka eksperini yanıltır. Kredi veren bankanın alacağının tahsilini tehlikeye sokar.

Esasen gayrimenkulle ilgili karar alabilen her kurum ve kuruluşun bu kararlarını tapu siciline bildirmelerini zorunlu tutan bir düzenleme yapılması gereklidir.

Gayrimenkul yatırımcılarının bu açıdan şu hususlara dikkat etmeleri gereklidir:

1- Kanuni Şufa (Önalım) Hakkı

Kanuni şufa hakkı tapu kütüğüne yazılmaz. Kanun tarafından öngörülmüş bir önalım hakkıdır. Bir taşınmaza hissedar olanlar arasında bu hak var kabul edilir. Tapu kütüğünü inceleseniz de bu hakkı göremezsiniz. Hisseli bir yer alıyorsanız bilin ki, diğer hissedarların şufa hakları vardır ve bu haklarını size karşı kullanabilirler. Şufa hakkını kullanırlarsa tapuda gösterilen satış bedelini size ödeyerek aldığınız hisseyi elinizden alabilirler. Alıcı için bu önemli bir tehlikedir. Genelde gayrimenkul alırken gerçek satış bedeli gösterilmemekte emlak vergisi değeri üzerinden işlem yapılmaktadır. Bu durum daha da risk oluşturur. Gerçekte 100.000 TL. ye aldığınız yeri tapuda 20.000 TL. göstermişseniz, diğer hissedar 20.000 TL size ödeyerek elinizden taşınmazı alabilir.

Hisseli taşınmazlardan hisse alırken, diğer hissedarların yazılı muvafakatını almakta yarar vardır.

Satış bedelini de gerçek satış bedeli olarak göstermek gerekir.

Hisse alındıktan sonra diğer hissedarlara burayı aldığınızı ve satış bedelini de yazacak şekilde noter kanalıyla bildirmek şufa hakkını kullanma süresini iki yıldan üç aya düşürür.

Şufa hakkı satışı öğrenme tarihinden itibaren üç ay ve her halükarda satış tarihinden itibaren iki yıl içinde kullanılabilir. Bu süreler geçtikten sonra şufa hakkı kullanılamaz. Hakkın kullanımı şufa davası açarak olur. Dava açmadan hakkın kullanımı mümkün değildir.

2- Kamulaştırma Kararları

Kamulaştırma kararları kural olarak tapuya bildirilmekte ve tapu siciline bu kararlar yazılmaktadır. Ancak kamulaştırıcı idarelerin böyle bir zorunluluğu yoktur, yani tapuya bildirilmeden de kamulaştırma işlemleri devam edebilir. Tapuya bildirilmemiş olması kamulaştırmayı geçersiz kılmaz. Tapu kaydında olmasa dahi kamulaştırma kararları geçerlidir. Satın aldığınız yer bedeli size ödenerek kamulaştırılabilir.

Bu nedenle bir yer almadan önce o bölgede kamulaştırma işlemleri olup olmadığını çevre parsel sahiplerinden veya emlak işi ile uğraşan meslek gruplarından sormakta fayda vardır.

3- Sit Alanları (Kültür Varlıkları)

Sit alanları “korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır” şeklinde tapuya yazılmakla birlikte, tapuya yazılmamış olsa dahi koruma kurullarının aldıkları kararlar geçerlidir. Almak istediğiniz binanın kendisi korunması gerekli bir yapı olabileceği gibi, arazinin içinde bir kuyu, sarnıç, duvar gibi tarihi eser de bulunabilir. İçinde hiçbir tarihi eser olmasa dahi çevrenin doğal güzelliği gereği doğal sit ilan edilmiş olabilir. Bu tür taşınmazların satışında sakınca yoktur. Ancak üzerine bina yapılması veya mevcut binada tadilat yapılması koruma kurullarının iznine tabidir.

4- Askeri Yasak ve Güvenlik Bölgeleri

Tapu Kanuna göre askeri yasak ve güvenlik bölgesi ilan edilen yerlerin tapuya bildirilmesi ve tapu siciline şerh edilmesi gereklidir. Ancak askeri makamlar bu bildirimleri yapmadığı için tapu kütüklerine bu türlü şerhler çoğunlukla verilememiştir. Tapu siciline yazılmamış olması oranın askeri yasak bölge olmadığı anlamına gelmez. Satın aldığınız yer askeri yasak bölge ise o taşınmazda serbestçe inşaat yapamazsınız, inşaat yapabilmek için askeri makamların izinlerini almanız ve onların koyacağı kurallara uymanız gereklidir. Ayrıca bu taşınmazı yabancı uyruklulara satışınız da yasaktır.

5- Nazım İmar Planları

Nazım imar planları 1/25.000 ölçekli geniş bir alanı gösterir haritalardır. Şehrin gelişim yönünü belirler, hangi bölgenin konuta açılacağını, hangi bölgenin sanayi alanı olacağını, tarım alanı olarak korunacak alanları belirler. Bu ana planlara uygun olacak şekilde uygulama imar planları yapılır.

Yatırım amaçlı arazi alacaksanız, varsa nazım imar planını bulmanız ve alacağınız taşınmazın bu planda ne amaçla ayrıldığına bakmanız gerekir. Bir yerin nazım imar planı bulunup bulunmadığı, bu planda hangi alanda kaldığı maalesef tapu kütüklerinde belirtilmemektedir. Bu planları belediyelerden bulabilirsiniz.

6- Çevre Düzeni Planları

Çevre düzeni planları, çevre koruma planlarıdır. 1/25.000 ölçekli olarak hazırlanır. Her il veya ilçede düzenlenmez. Genelde doğal güzellikleri itibariyle korunacak bölgeler için hazırlanmaktadır. Örneğin bir göl, deniz gibi doğal güzellikler varsa bunların çevreleri korunmaktadır. Koruma alanlarında bulunan taşınmazlar için çok çeşitli sınırlamalar getirilmektedir. Bu itibarla taşınmaz alacakların böyle bir plan olup olmadığını araştırmalarında, varsa alacakları taşınmazın bu plan içinde kalıp kalmadığını, kalıyor ise ne tür bir kısıtlama getirildiğini öğrenmeleri gerekir. Bu kısıtlamalar çoğu kez inşaat yapma yasağı olarak karşımıza çıkmaktadır. Çevre düzeni planları da maalesef tapu kayıtlarına işlenmemektedir. Çok para vererek aldığınız arazi böyle bir plan içinde kalıyorsa, hiçbir zaman imara girmeyecek ve değerlenmeyecek demektir. Belediye ile çevre ve şehircilik müdürlüklerinde bu planlar bulunur.

7- Turizm Alanları

Alacağınız taşınmaz turizm alanında kalıyor olabilir. Bu durum çoğu kez taşınmaza değer katmakla birlikte, belirli şekilde kullanma zorunluluğu getirmektedir. Örneğin günü birlik turizm alanı gibi. Turizm planları da tapu kayıtlarında gösterilmez. Belediye ve turizm müdürlüklerinde bu planlar bulunur.

8- Orman Sınırlamaları

Orman haritaları orman kadastro komisyonları tarafından düzenlenmektedir. Tapulu yerleri içine alacak şekilde de bu haritalar düzenlenebilir. Tapulu taşınmazlar orman sınırı içinde kaldığında tapu sahiplerine orman idaresi tarafından tapu iptal davası açılmaktadır. Orman olduğu için tapu mahkemece iptal edilebilir. Bu iptal için zeminde ağaç bulunmasına gerek yoktur. Zeminin eski tarihlerde orman toprağı olması, eski orman haritalarının bu parseli kapsaması halinde tapu mahkemece iptal edilir. Mahkemece iptal edilmemesi halinde orman idaresince bu taşınmazlar kamulaştırılabilir. Orman haritaları orman bölge müdürlükleri ile kadastro müdürlüklerinde vardır.

9- Davalı Taşınmazlar

Taşınmazla ilgili her dava tapu siciline bildirilmez. Bu yüzden taşınmaza dava açılıp açılmadığını, devam eden bir davası olup olmadığını kural olarak tapu siciline bakarak anlama imkanı yoktur. Mahkemece tapuya ihtiyati tedbir konursa veya dava tapuya mahkemece bildirilirse bu tedbir veya davalı olduğu hususu tapuya şerh edilir.

Alacağınız taşınmazla ilgili mahkemelerde devam eden davalar olabilir. Bu hususu göz ardı etmemek gerekir. Tapuya bildirilmemiş dava kural olarak alıcıyı ilgilendirmez.

Ancak bazen alıcının bu davaları bildiği, yani muvazaalı (hileli) işlem yapıldığı iddia edilmekte ve yeni alıcının tapusu mahkemece iptal edilebilmektedir.

Malikle ilgili bir dava olup olmadığı Ulusal Yargı Ağı Projesi olan Uyap’tan ve bilinmeyen numaralar servisi veren bazı telefon şirketlerinden öğrenilebilir.

Tapuda işlem yapılırken ortaya çıkabilecek hukuki sakatlıklar da alıcıları olumsuz yönde etkilemektedir. Örneğin;

10- Satıcının Temyiz Kudretinden Yoksun Olması

Satıcı veya alıcının akli melekelerinde şüphe varsa tapuda işlem yapılmaması gerekir. Tapu dairesi gerekirse bu konuda taraflardan doktor raporu getirmesini isteyebilir. Yaşlı kişilerden genelde doktor raporu istenmektedir. Yaşlı kişilerden yer alıyorsanız doktor raporu alıp tapuya ibraz edilmesini istemenizde fayda var… Böylece ileride satıcının mirasçıları tarafından açılacak “babamızın, dedemizin akli melekeleri yerinde değildi” şeklindeki davalara engel olmuş olursunuz.

11- Tapuya İbraz Edilen Belgelerin Sahte Olması

Enderde olsa tapuya ibraz edilen nüfus cüzdanı, vekaletname, mirasçılık belgesi, şirket yetki belgesi gibi kağıtların sahte olduğuna rastlanmaktadır. Tapu dairesi bu belgeleri gerektiği şekilde kontrol etmekte, tereddüt halinde teyit almaktadır. Ancak buna rağmen profesyonelce yapılmış bazı sahtecilikler anlaşılamamaktadır. Sahte belge sonucu satılan taşınmaz mahkemece iptal edilir.

Taşınmaz satın alırken satıcının veya vekilinin hareketlerinde veya ellerindeki belgelerde şüpheli durumlar görülürse tapu memuruna durum ihbar edilmelidir.

12- Satıcının Vesayet Altında ya da Küçük Olması

Satıcı vesayet altında ise kendi başına tapuda satış yapamaz. Onun yerine bu satışı vasinin yapması gerekir. Kişinin vesayet altına alındığı tapuya bildirilirse bu husus tapuya yazılır. Ancak çoğu kez tapu dairesine bildirilmediği için taşınmaz sahibinin vesayet altında olduğu tapu dairesince bilinememektedir.

Bu hallerde vesayet altındaki kişi gelip taşınmazı satarsa bu satış mahkemece iptal edilmektedir.

19 yaşından gün almamış kişiler reşit olmamış sayılır. Bunların yapacağı işlemler geçersizdir.

13- Tescilin Unutulması-Tescilin Hatalı Yapılması-Takyidatın İşlenmemiş Olması

Bazen tapuda tescilin unutulması nedeniyle kötü niyetli eski malik tarafından bir daha satış yapıldığı olabilmektedir.

Tapuya tescilin doğru yapılması gerekir. Satılan pay kadar alıcı adına tescil yapılmalıdır. Bazen satılan paydan az veya çok pay tescil edildiği ve daha sonraki satışlarda bu sorunun gittikçe büyüdüğü davalara neden olduğu olmuştur.

Tapu kütüğüne veya bilgisayar sistemine işlenmesi gereken haciz, tedbir, ipotek gibi takyidatlar parsel dosyasında mevcut olduğu halde tapu kütüğüne veya bilgi sistemine işlenmesi unutulmakta bu da davalara neden olabilmektedir.

14- Alıcıya Başka Parsel Gösterilmesi

Taşınmaz alacaksanız satın almadan önce malikle başvurarak kadastro tarafından parselin sınırlarının size gösterilmesini isteyin. Kadastro harita üzerinden veya arazinin başına giderek size arsayı ve arsanın sınırlarını gösterebilir.

Araziye gitme imkanınız yoksa mutlaka harita üzerinde parseli görün, yola, denize olan konumuna bakarak size gösterilen parsel ile aynı yer olup olmadığını kontrol edin.

Bunu yapmazsanız size gösterilen yer dışında bir başka yer satılabilir.