İmar mevzuatı kapsamında onaylı imar planına geçiş amaçlı uygulamalarda, hukuksal olarak iki temel yöntem ve uygulama tekniğinden söz edebiliriz.
İlki 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi kapsamında yapılan dağıtımlı imar uygulamalarıdır. Bölge bazında kadastral parsellerin onaylı imar planlarına topluca geçişlerini sağlayan bu uygulama tekniği dışında Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 7. Maddesi kapsamında gerekli istisnai durumların oluşması durumunda da 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. Ve 16. Maddeleri kapsamında malikin talebine bağlı olarak onaylı imar planına geçiş uygulamalarının yapılması mümkün hale getirilmiştir.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. Ve 16. Maddeleri gereği yapılan Kamuya Terk işlemlerinin, kadastro müdürlüklerince kontrol adımları yerine getirilirken, bunların tapu müdürlüklerinde tescil edilmesi sırasında uygulanan harç kapsamı yönünden farklılıklar olduğu gözlemlenmektedir.
Genel uygulama; taşınmazdan terk edilecek alanının taşınmazı bölmemesi durumunda, terke konu alanın taşınmazın yüzölçümünden düşülerek tescilin harçsız bir şekilde karşılanması olup (Tapu Sicili Tüzüğü kapsamında), taşınmazdan terk edilecek alanın taşınmazı parçalara bölmesi durumunda, kamuya terk edilecek alanların, taşınmazın ifrazı sonucu elde edilmesi ve sonrasında terk işlemine konu edilmesi ve bundan da Harçlar Kanunu kapsamında harç alınması şeklinde olup bu uygulama ve tescil tekniği kanunlar arasında ve uygulayıcı kurum olan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü mevzuatına göre hukuksal uyumsuzluklar içermektedir.
Şöyle ki;
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. Maddesi,
“Madde 15 – (Değişik fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) İmar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esastır.
(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) İmar planı bulunan alanlarda, ifraz ve tevhit işlemleri, parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olması şarttır.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) 10/12/2003 tarihli ve 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda belirtilen merkezî yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin yetkisi içindeki kamu yatırımlarında veya kamu mülkiyetine ait alanlarda, parselasyon planının tatbiki mümkün olmayan meskûn alanlar ile koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda ve büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımlarında bu maddenin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan hükümlerde belirtilen şartlar aranmaz.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) Mevcut hâliyle yapılaşmaya elverişli olmayan imar parsellerinde; maliklerden birinin talebi üzerine veya doğrudan, parsel maliklerine kendi aralarında anlaşmaları için yapacağı tebliğden itibaren üç ay içerisinde maliklerce anlaşma sağlanamaması hâlinde, resen tevhit ve fiilî duruma göre ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir.
İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir.
İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.”
Kanunun 4. Fıkrası kapsamında istisnai bazı durumların varlığı halinde parselasyon planı şartı aranmaksızın talebe bağlı olarak ta imar planına geçişlerin sağlanabileceği hüküm altına alınmıştır. Bu durum Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 7. Maddesinde detaylandırılmıştır.
“İfraz ve tevhit işleri
MADDE 7 – (1) İmar planı bulunan alanlarda İmar Kanunu’nun 15’inci ve 16’ncı maddelerine göre ifraz ve tevhit işlemleri, ikinci fıkradaki istisnalar dışında ancak parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda parsel maliklerinin tümünün muvafakati ile uygulama imar planlarına uygun olarak yapılabilir.
(2) İstisnalar şunlardır:
a) Çok sayıda, imar ada ve parseli ile sosyal donatı alanlarının oluşturulması gibi parselasyon nitelikli imar uygulamaları hariç olmak üzere; kamu mülkiyetindeki alanlar ile Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda belirtilen merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri yetkisi içindeki kamu yatırımları.
b) Düzenleme alanının büyük bir kısmı yapılaşmış olsa dahi, öncelikle parselasyon planının yapılması esas olmakla birlikte, zemindeki fiili durumdan dolayı İmar Kanunu’nun 18’inci maddesinin uygulanmasının teknik olarak mümkün olmadığı durumlar.
c) Koruma amaçlı imar planı bulunup ta, içerisinde bulunan yapılar, parsel cepheleri, minimum parsel büyüklükleri, çekme mesafeleri, tescilli yapılar ve benzeri teknik nedenlerle parselasyon planının tatbikinin mümkün olmadığı durumlar.
ç) Büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımları.
(3) İkinci fıkrada belirtilen istisnai durumlarda, ifraz ve tevhit işlemleri yoluyla imar uygulaması yapılabilmesi için, parselasyon planı yapılamamasının gerekçelerini açıklayan ayrıntılı bir teknik rapor hazırlanması ve bu durumun belediye encümen kararı, il idare kurulu kararı veya ilgili idare onayında belirtilmesi gerekmektedir.
(4) Parsel yüzölçümü, cephesi, çekme mesafeleri ve benzeri nedenlerden dolayı imar mevzuatına göre yapı yapılması mümkün olmayan ya da yapılaşma şartlarının sağlanmasına rağmen bu durumlardan dolayı yapı izni verilemeyen imar parselleri; kendi aralarında anlaşmaları için ilgili idare tarafından parsel maliklerine yapılacak tebliğden itibaren, 3 ay içerisinde maliklerce anlaşma sağlanamaması halinde veya maliklerden birinin talebi üzerine idarece resen; tevhit ve gerektiğinde ifraz yapılmak suretiyle, imar planı, imar mevzuatı ve yapılaşmaya uygun hale getirilir. İfraz işlemi yapılacak ise parsellerin tevhit edilmeden önceki mülkiyetinin bulunduğu konumuna göre yapılır.
(5) İfraz sonucu oluşacak parsellerdeki mevcut ya da oluşacak yapı alanlarının toplamı, imar planındaki emsal oranının ifraz sonucu oluşan parsele denk gelen miktarını aşamaz.”
Görüleceği üzere, İmar planı bulunan alanlarda İmar Kanunu’nun 15’inci ve 16’ncı maddelerine göre ifraz ve tevhit işlemleri, uygulama imar planlarına uygun olarak yapılabilir.
Belediyelerce alınan Encümen Kararlarında işlemin yasal dayanağı İmar Kanunu’nun 15. Maddesi ve yönetmeliğin 7. maddesi olarak gösterilmelidir. İşlemin Tescil dayanağı ise 16. Maddedir.
Kamuya terk edilecek alanların parselin yüzölçümünden düşülmesinin yasal dayanağı ise Türk Medeni Kanunu’nun 999. Maddesidir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 999. Maddesi;
“b. Kaydedilmeyecek taşınmazlar
Madde 999- Özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz. Tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tâbi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılır.” Şeklindedir.
Onaylı imar planı gereği bir kadastro parselinin bir kısmı kayda tabi olmayan bir taşınmaza dönüşürse tapu sicilinden çıkarılması gerekir. Bu çıkarma işleminin tescil biçimi ise Tapu Sicili Tüzüğü’nde tanımlanmıştır.
17.08.2013 tarih 28738 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Tapu Sicil Tüzüğü’nün 65.maddesi;
“Yeni parsel oluşumunu gerektirmeyen bölünmelerde hakların durumu
MADDE 65 – (1) Taşınmazın kamulaştırma nedeniyle, hakların ve yüklerin aktarılmasına gerek olmaksızın bir parçasının ayrılarak sicilden terkini gerekiyor ise, kütük sayfası, taşınmazın diğer kısmı için olduğu gibi bırakılır. Ayrılan parçanın yüzölçümü, ayırma tarihi ve yevmiye numarası ile ayırma nedeni taşınmazın yüzölçümü kısmında gösterilir ve miktarından düşülür. İşlemin sonucu, kütükteki bütün hak sahiplerine ve kamulaştırmayı yapan idareye bildirilir.
(2) Malikin istemiyle kamuya ayrılan alanlara terk hâlinde ise, kütükteki bütün hak sahiplerinin onayı aranır.”
Şeklinde tescilin nasıl yapılması gerektiğini hükme bağlamıştır. Madde ile malikin istemiyle kamuya ayrılan alanlara terk yapılması da (1) fıkra hükmünün kıyasen uygulanması anlamında olup;
• Kütükteki bütün hak sahiplerinin onayı,
• Taşınmazın bir parçasının ayrılarak sicilden terkininin gerekmesi,
• Geriye kalan kısmı için kütük sayfasının olduğu gibi bırakılması,
• Ayrılan parçanın yüzölçümü, ayırma tarihi ve yevmiye numarası ile ayırma nedeni taşınmazın kütükteki yüzölçümü hanesinde gösterilmesi,
• Taşınmazın Yüzölçümünden düşülmesi
İşlem adımlarının işletilmesi ile yapılacaktır.
Tapu Sicil Tüzüğü’nün 72.maddesi;
“Kaydın değiştirilmesi
MADDE 72 – (1) Tapu sicilinde değişiklik, hak sahibinin istemine ya da yetkili makam veya mahkeme kararına istinaden yapılır”
Şeklinde hüküm kurulmuş olup yola terk işleminin Belediye Encümeninin alacağı karara istinaden tescil edilmesi gerektiği ortadadır.
Taşınmazın tabi olduğu onaylı imar planına geçiş amaçlı talebe bağlı imar uygulaması sırasında taşınmazın bir kısmının onaylı imar planı gereği kayda tabi olmayan taşınmaza dönüşmesi suretiyle terk işlemine konu edilmesinde, terke konu alanın düşülmesinden sonra taşınmaz halen tek parça olarak kalıyorsa tescil şeklinin taşınmazın kütük sayfasında yüzölçüm alanının değiştirilmesi suretiyle yapılması gerektiği tüzüğün amir hükmüdür.
Ancak, Taşınmazın tabi olduğu onaylı imar planına geçiş amaçlı talebe bağlı imar uygulaması sırasında taşınmazın bir kısmının onaylı imar planı gereği kayda tabi olmayan taşınmaza dönüşmesi suretiyle terk işlemine konu edilmesinde, terke konu alanın taşınmazın kütük sayfasında yüzölçüm alanının değiştirilmesi suretiyle düşülmesinden sonra taşınmaz iki ya da daha fazla parçaya bölünmüşse, bu parçalanma şeklinin ifraz olarak nitelendirilmemesi gerekir. Çünkü bu olası durumda, ilk işlem olan terk işleminin taşınmazın yüzölçümünden düşülmesi sonrasında taşınmazın iki ya da daha fazla parçaya bölünmesi, malikin talep ettiği bir husus olmayıp planın zorunlu kıldığı bir durumdur.
Böyle bir durumda parçalı hale gelen taşınmazın tapu kütüğünde yaşayabilmesi için işleme giren parselin kütük sayfasının kapatılarak yeni kütük sayfalarına aktarılması gerekmektedir.
Tapu Sicil Tüzüğü’nün 67.maddesi;
“Sayfa kapatılması ve yeni sayfa açılması
MADDE 67 – (1) Bölünme, birleştirme, taşınmaz kaydının terkini ve aktarılması durumlarında kütük sayfası kapatılır. Bunun için "Sayfa No" sütunu sol üst köşeden sağa çapraz tek çizgiyle, "Mülkiyet" sütununda maliklerden sonra gelen ilk boş satır da yatay olmak üzere kırmızı mürekkepli kalemle ve çift çizgi ile çizilir. Beyanlar sütununda kütük sayfasının kapatılma nedeni yine kırmızı mürekkepli kalemle açıklanarak, işlemle ilgili tarih ve yevmiye numarası yazılır.
(2) Kapatılan kütük sayfası ile birlikte varsa ek sayfalar da aynı şekilde kapatılır.
(3) Bir taşınmaza ait kütük sayfası yıpranma veya kopma gibi nedenlerle kullanılamaz veya okunamaz hâle gelirse, re'sen kapatılır ve yeni sayfa açılır.
(4) Kapatılan sayfa ve sayfalar üzerindeki terkin edilmemiş haklar ve beyanlar, açılan yeni sayfaya kendi tarih ve yevmiye numaraları değiştirilmeden aynen nakledilir. Kapatılan sayfa üzerinde işlem yapılamaz.
(5) Kat mülkiyeti veya kat irtifakına tâbi taşınmazların tescilinde ve kütük sayfalarının açılıp kapatılmasında 634 sayılı Kanun hükümleri saklıdır.”
Şeklinde hüküm kurulmuş olup yola terk işlemi parselin bölünmesi sonucunu doğurmuşsa tescilin nasıl yapılması gerektiği (1). Fıkrada anlatılmıştır.
Terk işlemi sonrasında parçalara ayrılan bu parselin, yeni kütük sayfalarına aktarılması ile bu parçalara yeni ada/parsel numaralarının verilmesini gerekmektedir. Bu durum ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2023/4 sayılı genelgesinin 18. Maddesinde,
“(2) Bir parselin iki veya daha fazla parçaya bölünmesi halinde, bölünen parselin numarası iptal edilir ve ayrılan parçalara adanın son parsel numarasını izleyen numaralar verilir.”
Şeklinde hükme bağlanmıştır.
Taşınmazların bu tür işlemlerinin Harçlar Kanununa göre karşılıkları nedir?
492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 57. Maddesi,
“Madde 57 – Tapu ve kadastro işlemlerinden bu kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı olanları, tapu ve kadastro harçlarına tabidir.”
Şeklindedir.
Kanuna ekli (4) sayılı tarifenin I-6.a maddesi,
“6. a) İfraz veya taksim veya birleştirme işlemlerinde kayıtlı değerler üzerinden (Binde 11,38)”
Şeklindedir.
492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 58. Maddesi,
“Madde 58 – (Değişik birinci cümle: 21/1/1982 - 2588/9 md.) Tapu ve kadastro harçlarını kanuna ekli tarifede belirtilen kişiler; tarifede belirtilmeyen işlemlerde taraflar aksini kararlaştırmamış ise, aşağıda yazılı kişiler ödemekle mükelleftir.
a) Mülkiyet ve mülkiyetten gayrı ayni hakları iktisap edenler, (İktisap eden kişiler birden fazla
ise harçları hisseleri oranınca öderler)
b) İpotek tesisinde ipoteği tesis edenler,
c) Kadastro işlerinde adlarına tescil yapılanlar,
d) Miras sebebiyle çıplak mülkiyetin mirasçı adına tescilinde, çıplak mülkiyet sahibi olanlar,
e) Rücularda rücu eden taraf,
f) Bunlar dışında kalan işlemlerde lehine işlem yapılmış olanlar.”
Peki, taşınmazdan onaylı imar planı gereği kamuya terk işlemi yapılması durumunda, lehine işlem yapılan taşınmaz maliki midir? Plana göre terk yaptıran ilgili idaresi midir?
Bu durumu yorumlamak için 59. Maddeyi de irdelemek gerekmektedir.
“Madde 59 – (Degişik: 21/1/1982 - 2588/10 md.)
Aşağıda yazılı işlemler harçtan müstesnadır:
a) Genel ve özel bütçeli idarelerle, il özel idareleri, belediyeler ve köylerin iktisap edecekleri gayrimenkullerin vesair ayni hakların tescili, şerhi gerektiren işlemleri ve bunların terkinleri,”
İdarelerce onaylı imar planlarında yapılacak tadilatlar ile ileride iktisabı mümkün olabilecek bir taşınmaz parçasının bugün için terke konu edilmesi de bu taşınmazın bugünden terkini değil midir?
Sonuç olarak;
Taşınmazın tabi olduğu onaylı imar planına geçiş amaçlı talebe bağlı imar uygulaması sırasında taşınmazın bir kısmının onaylı imar planı gereği kayda tabi olmayan taşınmaza dönüşmesi suretiyle terk işlemine konu edilmesinde, terke konu alanın taşınmazın kütük sayfasında yüzölçüm alanının değiştirilmesi suretiyle düşülmesinden sonra taşınmaz iki ya da daha fazla parçaya bölünmüşse, bu parçalanma şeklinin ifraz olarak nitelendirilmemesi, tescil aşamasında tapu müdürlüklerince bu işlem şekline ifraz talebinin açılmaması, Böyle bir durumda parçalı hale gelen taşınmazın tapu kütüğünde yaşayabilmesi için işleme giren parselin kütük sayfasının kapatılarak yeni kütük sayfalarına aktarılması, Terk işlemi sonrasında parçalara ayrılan bu parselin, yeni kütük sayfalarına aktarılması ile bu parçalara yeni ada/parsel numaralarının verilmesi gerekmektedir.
Bu konuyu geometrik şekli belli olan örnekler ile irdelemek gerekirse;
Ekteki pafta örneğini temel alarak, bir bütün olarak yorumlamaya çalışalım;
1. Örnek Şeklimizde, 204 parsel numarası altında kütükte kayıtlı bulunan taşınmaz malikinin, taşınmazını onaylı imar planına göre teşekkül ettirmek için, örnek şekilde yeşile boyalı kısmını yol olarak kamuya terk edilmek üzere bir tescil dosyası hazırlattığını ve bunun için ilgili belediyesine müracaat ederek encümen kararı alınmasını talep ettiğini düşünelim. Muhtemel Encümen kararı “… Parselin Tescil Bildiriminde (A) harfi ile gösterilen kısmının bedelsiz olarak yol vasfıyla kamuya terkine, …” şeklinde alınacaktır.
Bu durumda; Kadastro Müdürlüğünce gerekli kontroller sağlandıktan sonra tescil edilmek üzere Tapu Müdürlüğüne giden tescil dosyası İmar Kanunu’nun 15. Ve 16.maddesi dayanağında alınan encümen kararı doğrultusunda 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 999.maddesi, Tapu Sicil Tüzüğünün 65. Ve 72.maddeleri gereği işlem yapılarak, 492 sayılı Harçlar Kanununa Ekli (4) Sayılı Tarife üzerinde bir tapu harcı karşılığı bulunmadığından, (4) Sayılı Tarifeye göre harç alınmaksızın tescil edilecektir.
2. Örnek Şeklimizde, 775 parsel numarası altında kütükte kayıtlı bulunan taşınmaz malikinin, taşınmazını onaylı imar planına göre teşekkül ettirmek için, örnek şekilde turuncuya boyalı kısmını yol olarak kamuya terk edilmek üzere bir tescil dosyası hazırlattığını ve bunun için ilgili belediyesine müracaat ederek encümen kararı alınmasını talep ettiğini düşünelim. Muhtemel Encümen kararı “… Parselin Tescil Bildiriminde gösterildiği şekilde (A), (B) ve (C) olarak ifrazına, (C) ile gösterilen kısmının (turuncu boyalı kısım) bedelsiz olarak yol vasfıyla kamuya terkine, (A) ve (B) ile gösterilen kısımlarının da malikleri adına tapuya tesciline…” şeklinde alınacaktır.
Bu durumda hukuksal bir analiz zorunluluğu ortaya çıkıyor.
a) İlk olarak, parsel malikinin talebi; taşınmazının onaylı imar planı gereği yol olarak görünen kısımlarının kamuya terk edilmesidir. Ancak alınan encümen kararı taşınmazın 3 parçaya ifrazı ve sonrasında bir parçasının yola terk edilmesini öngörmektedir. Bu durumda örneğimizde (C) ile gösterilen ve onaylı imar planına göre yol olan taşınmazın bu kısmının ifrazı şeklinde alınan encümen kararı dayanağında tescil işlemi sırasında 492 sayılı Harçlar Kanununa Ekli (4) Sayılı Tarife üzerinden bir tapu harcı tahakkuku gerekmektedir.
b) Pratikte yaşanan durum; alınan bu encümen kararı doğrultusunda dosyanın Kadastro Müdürlüğünce gerekli teknik kontroller sağlandıktan sonra tescil edilmek üzere Tapu Müdürlüğüne gönderilmesi şeklindedir. İmar Kanunu’nun 15. Ve 16.maddesi dayanağında alınan encümen kararı doğrultusunda 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 999.maddesi, Tapu Sicil Tüzüğünün 65. Ve 72.maddeleri gereği öncelikle yola terk tescil işlemi yapılıyor, yine Tapu Sicil Tüzüğünün 67.maddesi gereği (A) ve (B) kısımlarının ayrı kütük sayfalarına tescili işlemi yapılıyor olacaktır. Bu durumda işlemin hukuksal dayanağı olan Encümen Kararı, işlemin öncelikle ifraz, sonrasında yola terk hükümlerine göre tescilini öngördüğünden 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin I-6/a fıkrasına göre tapu harcı tahakkuk ettirilerek işlem sonuçlandırılması sonucunun doğduğu görülmektedir.
3. Örnek Şeklimizde, 774 parsel numarası altında kütükte kayıtlı bulunan taşınmaz malikinin, taşınmazını onaylı imar planına göre teşekkül ettirmek için, örnek şekilde maviye boyalı kısmını yol olarak kamuya terk edilmek üzere bir tescil dosyası hazırlattığını ve bunun için ilgili belediyesine müracaat ederek encümen kararı alınmasını talep ettiğini düşünelim. Muhtemel Encümen kararı “… maliklerin talebine binaen 774 nolu parselin Tescil Bildiriminde gösterildiği şekilde (C) ve (D) ile gösterilen kısımlarının (maviye boyalı kısımlar) onaylı imar planı gereği bedelsiz olarak yol vasfıyla kamuya terkine, geriye kalan (A) ve (B) olarak gösterilen kısımlarının da malikleri adına tapuya tesciline…” şeklinde olmalıdır.
Çünkü; onaylı imar planı maliklerin iradeleri gereği oluşturulmuş bir plan değildir. Yani, malikler imar planında kendi taşınmazlarına rastlayan kısımlar için planlamanın bir tarafı konumunda değillerdir. Planlama yetkisine sahip belediyesi mevzuat şartlarını yerine getirerek bir plan hazırlamış ve taşınmaz sahiplerine taşınmazlarının gelecekte alacakları şekilleri bir ay askı süresince ilan ederek duyurmuştur. Taşınmaz sahiplerinin bu plana geçişleri ise imar kanunun 15-16.madde uygulamaları ya da 18.madde uygulaması ile olmaktadır ki imar planına geçiş işlemi de bir anlamda yasal zorunluluktur. Doğal olarak, taşınmaz sahiplerinin malik bulundukları parsellerinin onaylı imar planına geçiş amaçlı talepleri, parsellerinin imar planında öngörülen şekilde oluşması zorunluluğunu ortaya koymaktadır. (AAD Yönetmeliği 7. Madde) Yani, taşınmaz sahibi istese de istemese de kendi taşınmazında ki imar şekli ne ise o şekle zorunlu olarak geçecektir. (3194/15-16.madde uygulaması yapılması durumunda).
Örnek şeklimizde ki 774 parseli irdeleyecek olursak parselin onaylı imar planı ile kıyaslanması neticesinde maviye boyalı (C) ve (D) kısımlarının plan gereği zorunlu olarak yola terkinin gerektiği, 774 parselden bu yola terk kısımları düşüldükten sonra yine onaylı imar planının zorunluluğundan dolayı parselin geriye kalan kısımlarının parçalara ayrıldığı görünmektedir. (A) ve (B) ile gösterilen bu kısımlar imar planının uygulanması neticesinde zorunlu olarak oluşan bir durumdur. Yani malikin talebi ya da iradesinden söz edilemez. Ayrıca parçalanan bu kısımlara yeni ada/parsel numarasının verilmesi işlemi de yine 2023/4 sayılı genelge gereği idari bir zorunluluktur.
Bu durumda; İmar Kanunu’nun 15. Ve 16.maddesi dayanağında alınan encümen kararı doğrultusunda 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 999.maddesi, Tapu Sicil Tüzüğünün 65. Ve 72.maddeleri gereği öncelikle yola terk tescil işleminin yapılması, yine Tapu Sicil Tüzüğünün 67.maddesi gereği (A) ve (B) kısımlarının ayrı kütük sayfalarına tescili işlemi yapılması gerekmektedir. 492 sayılı Harçlar Kanununa Ekli (4) Sayılı Tarifeye göre harç alınmaksızın tescil edilmesi gerekir.
4. Örnek Şeklimizde, 278 parsel numarası altında kütükte kayıtlı bulunan taşınmaz malikinin, taşınmazını onaylı imar planına göre teşekkül ettirmek için, örnek şekilde maviye boyalı kısmını yol olarak kamuya terk edilmek ve geriye kalan parçayı iki kısma ifraz edilmek üzere bir tescil dosyası hazırlattığını ve bunun için ilgili belediyesine müracaat ederek encümen kararı alınmasını talep ettiğini düşünelim. Muhtemel Encümen kararı “… maliklerin talebine binaen 278 nolu parselin Tescil Bildiriminde gösterildiği şekilde (C) ile gösterilen kısmının (maviye boyalı kısım) onaylı imar planı gereği bedelsiz olarak yol vasfıyla kamuya terkine, geriye kalan kısmının (A) ve (B) olarak ifrazına ve malikleri adına tapuya tesciline…” şeklinde olmalıdır.
İmar Kanunu’nun 15. Ve 16.maddesi dayanağında alınan bu encümen kararı doğrultusunda 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 999.maddesi, Tapu Sicil Tüzüğünün 65. Ve 72.maddeleri gereği öncelikle yola terk tescil işlemi yapılmalı, yine Tapu Sicil Tüzüğünün 67.maddesi gereği İfrazen oluşan (A) ve (B) kısımlarının ayrı kütük sayfalarına tescili işlemi yapılıyor olmalıdır. Bu durumda işlemin hukuksal dayanağı olan Encümen Kararı, işlemin öncelikle yola terk sonrasında talebe bağlı ifraz hükümlerine göre tescilini öngördüğünden 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin I-6/a fıkrasına göre tapu harcı tahakkuk ettirilerek işlem sonuçlandırılması sonucunun doğması gerekmektedir ki böyle bir durumda da harcın müfrez kısımların yüzölçümü toplamı üzerinden oranlanarak alınması gerekir. (Gelir İdaresi Başkanlığının verdiği özelgelerde bu şekilde izah yapılmaktadır.)
İlki 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi kapsamında yapılan dağıtımlı imar uygulamalarıdır. Bölge bazında kadastral parsellerin onaylı imar planlarına topluca geçişlerini sağlayan bu uygulama tekniği dışında Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 7. Maddesi kapsamında gerekli istisnai durumların oluşması durumunda da 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. Ve 16. Maddeleri kapsamında malikin talebine bağlı olarak onaylı imar planına geçiş uygulamalarının yapılması mümkün hale getirilmiştir.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. Ve 16. Maddeleri gereği yapılan Kamuya Terk işlemlerinin, kadastro müdürlüklerince kontrol adımları yerine getirilirken, bunların tapu müdürlüklerinde tescil edilmesi sırasında uygulanan harç kapsamı yönünden farklılıklar olduğu gözlemlenmektedir.
Genel uygulama; taşınmazdan terk edilecek alanının taşınmazı bölmemesi durumunda, terke konu alanın taşınmazın yüzölçümünden düşülerek tescilin harçsız bir şekilde karşılanması olup (Tapu Sicili Tüzüğü kapsamında), taşınmazdan terk edilecek alanın taşınmazı parçalara bölmesi durumunda, kamuya terk edilecek alanların, taşınmazın ifrazı sonucu elde edilmesi ve sonrasında terk işlemine konu edilmesi ve bundan da Harçlar Kanunu kapsamında harç alınması şeklinde olup bu uygulama ve tescil tekniği kanunlar arasında ve uygulayıcı kurum olan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü mevzuatına göre hukuksal uyumsuzluklar içermektedir.
Şöyle ki;
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. Maddesi,
“Madde 15 – (Değişik fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) İmar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esastır.
(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) İmar planı bulunan alanlarda, ifraz ve tevhit işlemleri, parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olması şarttır.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) 10/12/2003 tarihli ve 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda belirtilen merkezî yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin yetkisi içindeki kamu yatırımlarında veya kamu mülkiyetine ait alanlarda, parselasyon planının tatbiki mümkün olmayan meskûn alanlar ile koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda ve büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımlarında bu maddenin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan hükümlerde belirtilen şartlar aranmaz.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) Mevcut hâliyle yapılaşmaya elverişli olmayan imar parsellerinde; maliklerden birinin talebi üzerine veya doğrudan, parsel maliklerine kendi aralarında anlaşmaları için yapacağı tebliğden itibaren üç ay içerisinde maliklerce anlaşma sağlanamaması hâlinde, resen tevhit ve fiilî duruma göre ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir.
İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir.
İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.”
Kanunun 4. Fıkrası kapsamında istisnai bazı durumların varlığı halinde parselasyon planı şartı aranmaksızın talebe bağlı olarak ta imar planına geçişlerin sağlanabileceği hüküm altına alınmıştır. Bu durum Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 7. Maddesinde detaylandırılmıştır.
“İfraz ve tevhit işleri
MADDE 7 – (1) İmar planı bulunan alanlarda İmar Kanunu’nun 15’inci ve 16’ncı maddelerine göre ifraz ve tevhit işlemleri, ikinci fıkradaki istisnalar dışında ancak parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda parsel maliklerinin tümünün muvafakati ile uygulama imar planlarına uygun olarak yapılabilir.
(2) İstisnalar şunlardır:
a) Çok sayıda, imar ada ve parseli ile sosyal donatı alanlarının oluşturulması gibi parselasyon nitelikli imar uygulamaları hariç olmak üzere; kamu mülkiyetindeki alanlar ile Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda belirtilen merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri yetkisi içindeki kamu yatırımları.
b) Düzenleme alanının büyük bir kısmı yapılaşmış olsa dahi, öncelikle parselasyon planının yapılması esas olmakla birlikte, zemindeki fiili durumdan dolayı İmar Kanunu’nun 18’inci maddesinin uygulanmasının teknik olarak mümkün olmadığı durumlar.
c) Koruma amaçlı imar planı bulunup ta, içerisinde bulunan yapılar, parsel cepheleri, minimum parsel büyüklükleri, çekme mesafeleri, tescilli yapılar ve benzeri teknik nedenlerle parselasyon planının tatbikinin mümkün olmadığı durumlar.
ç) Büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımları.
(3) İkinci fıkrada belirtilen istisnai durumlarda, ifraz ve tevhit işlemleri yoluyla imar uygulaması yapılabilmesi için, parselasyon planı yapılamamasının gerekçelerini açıklayan ayrıntılı bir teknik rapor hazırlanması ve bu durumun belediye encümen kararı, il idare kurulu kararı veya ilgili idare onayında belirtilmesi gerekmektedir.
(4) Parsel yüzölçümü, cephesi, çekme mesafeleri ve benzeri nedenlerden dolayı imar mevzuatına göre yapı yapılması mümkün olmayan ya da yapılaşma şartlarının sağlanmasına rağmen bu durumlardan dolayı yapı izni verilemeyen imar parselleri; kendi aralarında anlaşmaları için ilgili idare tarafından parsel maliklerine yapılacak tebliğden itibaren, 3 ay içerisinde maliklerce anlaşma sağlanamaması halinde veya maliklerden birinin talebi üzerine idarece resen; tevhit ve gerektiğinde ifraz yapılmak suretiyle, imar planı, imar mevzuatı ve yapılaşmaya uygun hale getirilir. İfraz işlemi yapılacak ise parsellerin tevhit edilmeden önceki mülkiyetinin bulunduğu konumuna göre yapılır.
(5) İfraz sonucu oluşacak parsellerdeki mevcut ya da oluşacak yapı alanlarının toplamı, imar planındaki emsal oranının ifraz sonucu oluşan parsele denk gelen miktarını aşamaz.”
Görüleceği üzere, İmar planı bulunan alanlarda İmar Kanunu’nun 15’inci ve 16’ncı maddelerine göre ifraz ve tevhit işlemleri, uygulama imar planlarına uygun olarak yapılabilir.
Belediyelerce alınan Encümen Kararlarında işlemin yasal dayanağı İmar Kanunu’nun 15. Maddesi ve yönetmeliğin 7. maddesi olarak gösterilmelidir. İşlemin Tescil dayanağı ise 16. Maddedir.
Kamuya terk edilecek alanların parselin yüzölçümünden düşülmesinin yasal dayanağı ise Türk Medeni Kanunu’nun 999. Maddesidir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 999. Maddesi;
“b. Kaydedilmeyecek taşınmazlar
Madde 999- Özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz. Tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tâbi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılır.” Şeklindedir.
Onaylı imar planı gereği bir kadastro parselinin bir kısmı kayda tabi olmayan bir taşınmaza dönüşürse tapu sicilinden çıkarılması gerekir. Bu çıkarma işleminin tescil biçimi ise Tapu Sicili Tüzüğü’nde tanımlanmıştır.
17.08.2013 tarih 28738 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Tapu Sicil Tüzüğü’nün 65.maddesi;
“Yeni parsel oluşumunu gerektirmeyen bölünmelerde hakların durumu
MADDE 65 – (1) Taşınmazın kamulaştırma nedeniyle, hakların ve yüklerin aktarılmasına gerek olmaksızın bir parçasının ayrılarak sicilden terkini gerekiyor ise, kütük sayfası, taşınmazın diğer kısmı için olduğu gibi bırakılır. Ayrılan parçanın yüzölçümü, ayırma tarihi ve yevmiye numarası ile ayırma nedeni taşınmazın yüzölçümü kısmında gösterilir ve miktarından düşülür. İşlemin sonucu, kütükteki bütün hak sahiplerine ve kamulaştırmayı yapan idareye bildirilir.
(2) Malikin istemiyle kamuya ayrılan alanlara terk hâlinde ise, kütükteki bütün hak sahiplerinin onayı aranır.”
Şeklinde tescilin nasıl yapılması gerektiğini hükme bağlamıştır. Madde ile malikin istemiyle kamuya ayrılan alanlara terk yapılması da (1) fıkra hükmünün kıyasen uygulanması anlamında olup;
• Kütükteki bütün hak sahiplerinin onayı,
• Taşınmazın bir parçasının ayrılarak sicilden terkininin gerekmesi,
• Geriye kalan kısmı için kütük sayfasının olduğu gibi bırakılması,
• Ayrılan parçanın yüzölçümü, ayırma tarihi ve yevmiye numarası ile ayırma nedeni taşınmazın kütükteki yüzölçümü hanesinde gösterilmesi,
• Taşınmazın Yüzölçümünden düşülmesi
İşlem adımlarının işletilmesi ile yapılacaktır.
Tapu Sicil Tüzüğü’nün 72.maddesi;
“Kaydın değiştirilmesi
MADDE 72 – (1) Tapu sicilinde değişiklik, hak sahibinin istemine ya da yetkili makam veya mahkeme kararına istinaden yapılır”
Şeklinde hüküm kurulmuş olup yola terk işleminin Belediye Encümeninin alacağı karara istinaden tescil edilmesi gerektiği ortadadır.
Taşınmazın tabi olduğu onaylı imar planına geçiş amaçlı talebe bağlı imar uygulaması sırasında taşınmazın bir kısmının onaylı imar planı gereği kayda tabi olmayan taşınmaza dönüşmesi suretiyle terk işlemine konu edilmesinde, terke konu alanın düşülmesinden sonra taşınmaz halen tek parça olarak kalıyorsa tescil şeklinin taşınmazın kütük sayfasında yüzölçüm alanının değiştirilmesi suretiyle yapılması gerektiği tüzüğün amir hükmüdür.
Ancak, Taşınmazın tabi olduğu onaylı imar planına geçiş amaçlı talebe bağlı imar uygulaması sırasında taşınmazın bir kısmının onaylı imar planı gereği kayda tabi olmayan taşınmaza dönüşmesi suretiyle terk işlemine konu edilmesinde, terke konu alanın taşınmazın kütük sayfasında yüzölçüm alanının değiştirilmesi suretiyle düşülmesinden sonra taşınmaz iki ya da daha fazla parçaya bölünmüşse, bu parçalanma şeklinin ifraz olarak nitelendirilmemesi gerekir. Çünkü bu olası durumda, ilk işlem olan terk işleminin taşınmazın yüzölçümünden düşülmesi sonrasında taşınmazın iki ya da daha fazla parçaya bölünmesi, malikin talep ettiği bir husus olmayıp planın zorunlu kıldığı bir durumdur.
Böyle bir durumda parçalı hale gelen taşınmazın tapu kütüğünde yaşayabilmesi için işleme giren parselin kütük sayfasının kapatılarak yeni kütük sayfalarına aktarılması gerekmektedir.
Tapu Sicil Tüzüğü’nün 67.maddesi;
“Sayfa kapatılması ve yeni sayfa açılması
MADDE 67 – (1) Bölünme, birleştirme, taşınmaz kaydının terkini ve aktarılması durumlarında kütük sayfası kapatılır. Bunun için "Sayfa No" sütunu sol üst köşeden sağa çapraz tek çizgiyle, "Mülkiyet" sütununda maliklerden sonra gelen ilk boş satır da yatay olmak üzere kırmızı mürekkepli kalemle ve çift çizgi ile çizilir. Beyanlar sütununda kütük sayfasının kapatılma nedeni yine kırmızı mürekkepli kalemle açıklanarak, işlemle ilgili tarih ve yevmiye numarası yazılır.
(2) Kapatılan kütük sayfası ile birlikte varsa ek sayfalar da aynı şekilde kapatılır.
(3) Bir taşınmaza ait kütük sayfası yıpranma veya kopma gibi nedenlerle kullanılamaz veya okunamaz hâle gelirse, re'sen kapatılır ve yeni sayfa açılır.
(4) Kapatılan sayfa ve sayfalar üzerindeki terkin edilmemiş haklar ve beyanlar, açılan yeni sayfaya kendi tarih ve yevmiye numaraları değiştirilmeden aynen nakledilir. Kapatılan sayfa üzerinde işlem yapılamaz.
(5) Kat mülkiyeti veya kat irtifakına tâbi taşınmazların tescilinde ve kütük sayfalarının açılıp kapatılmasında 634 sayılı Kanun hükümleri saklıdır.”
Şeklinde hüküm kurulmuş olup yola terk işlemi parselin bölünmesi sonucunu doğurmuşsa tescilin nasıl yapılması gerektiği (1). Fıkrada anlatılmıştır.
Terk işlemi sonrasında parçalara ayrılan bu parselin, yeni kütük sayfalarına aktarılması ile bu parçalara yeni ada/parsel numaralarının verilmesini gerekmektedir. Bu durum ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2023/4 sayılı genelgesinin 18. Maddesinde,
“(2) Bir parselin iki veya daha fazla parçaya bölünmesi halinde, bölünen parselin numarası iptal edilir ve ayrılan parçalara adanın son parsel numarasını izleyen numaralar verilir.”
Şeklinde hükme bağlanmıştır.
Taşınmazların bu tür işlemlerinin Harçlar Kanununa göre karşılıkları nedir?
492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 57. Maddesi,
“Madde 57 – Tapu ve kadastro işlemlerinden bu kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı olanları, tapu ve kadastro harçlarına tabidir.”
Şeklindedir.
Kanuna ekli (4) sayılı tarifenin I-6.a maddesi,
“6. a) İfraz veya taksim veya birleştirme işlemlerinde kayıtlı değerler üzerinden (Binde 11,38)”
Şeklindedir.
492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 58. Maddesi,
“Madde 58 – (Değişik birinci cümle: 21/1/1982 - 2588/9 md.) Tapu ve kadastro harçlarını kanuna ekli tarifede belirtilen kişiler; tarifede belirtilmeyen işlemlerde taraflar aksini kararlaştırmamış ise, aşağıda yazılı kişiler ödemekle mükelleftir.
a) Mülkiyet ve mülkiyetten gayrı ayni hakları iktisap edenler, (İktisap eden kişiler birden fazla
ise harçları hisseleri oranınca öderler)
b) İpotek tesisinde ipoteği tesis edenler,
c) Kadastro işlerinde adlarına tescil yapılanlar,
d) Miras sebebiyle çıplak mülkiyetin mirasçı adına tescilinde, çıplak mülkiyet sahibi olanlar,
e) Rücularda rücu eden taraf,
f) Bunlar dışında kalan işlemlerde lehine işlem yapılmış olanlar.”
Peki, taşınmazdan onaylı imar planı gereği kamuya terk işlemi yapılması durumunda, lehine işlem yapılan taşınmaz maliki midir? Plana göre terk yaptıran ilgili idaresi midir?
Bu durumu yorumlamak için 59. Maddeyi de irdelemek gerekmektedir.
“Madde 59 – (Degişik: 21/1/1982 - 2588/10 md.)
Aşağıda yazılı işlemler harçtan müstesnadır:
a) Genel ve özel bütçeli idarelerle, il özel idareleri, belediyeler ve köylerin iktisap edecekleri gayrimenkullerin vesair ayni hakların tescili, şerhi gerektiren işlemleri ve bunların terkinleri,”
İdarelerce onaylı imar planlarında yapılacak tadilatlar ile ileride iktisabı mümkün olabilecek bir taşınmaz parçasının bugün için terke konu edilmesi de bu taşınmazın bugünden terkini değil midir?
Sonuç olarak;
Taşınmazın tabi olduğu onaylı imar planına geçiş amaçlı talebe bağlı imar uygulaması sırasında taşınmazın bir kısmının onaylı imar planı gereği kayda tabi olmayan taşınmaza dönüşmesi suretiyle terk işlemine konu edilmesinde, terke konu alanın taşınmazın kütük sayfasında yüzölçüm alanının değiştirilmesi suretiyle düşülmesinden sonra taşınmaz iki ya da daha fazla parçaya bölünmüşse, bu parçalanma şeklinin ifraz olarak nitelendirilmemesi, tescil aşamasında tapu müdürlüklerince bu işlem şekline ifraz talebinin açılmaması, Böyle bir durumda parçalı hale gelen taşınmazın tapu kütüğünde yaşayabilmesi için işleme giren parselin kütük sayfasının kapatılarak yeni kütük sayfalarına aktarılması, Terk işlemi sonrasında parçalara ayrılan bu parselin, yeni kütük sayfalarına aktarılması ile bu parçalara yeni ada/parsel numaralarının verilmesi gerekmektedir.
Bu konuyu geometrik şekli belli olan örnekler ile irdelemek gerekirse;
Ekteki pafta örneğini temel alarak, bir bütün olarak yorumlamaya çalışalım;
1. Örnek Şeklimizde, 204 parsel numarası altında kütükte kayıtlı bulunan taşınmaz malikinin, taşınmazını onaylı imar planına göre teşekkül ettirmek için, örnek şekilde yeşile boyalı kısmını yol olarak kamuya terk edilmek üzere bir tescil dosyası hazırlattığını ve bunun için ilgili belediyesine müracaat ederek encümen kararı alınmasını talep ettiğini düşünelim. Muhtemel Encümen kararı “… Parselin Tescil Bildiriminde (A) harfi ile gösterilen kısmının bedelsiz olarak yol vasfıyla kamuya terkine, …” şeklinde alınacaktır.
Bu durumda; Kadastro Müdürlüğünce gerekli kontroller sağlandıktan sonra tescil edilmek üzere Tapu Müdürlüğüne giden tescil dosyası İmar Kanunu’nun 15. Ve 16.maddesi dayanağında alınan encümen kararı doğrultusunda 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 999.maddesi, Tapu Sicil Tüzüğünün 65. Ve 72.maddeleri gereği işlem yapılarak, 492 sayılı Harçlar Kanununa Ekli (4) Sayılı Tarife üzerinde bir tapu harcı karşılığı bulunmadığından, (4) Sayılı Tarifeye göre harç alınmaksızın tescil edilecektir.
2. Örnek Şeklimizde, 775 parsel numarası altında kütükte kayıtlı bulunan taşınmaz malikinin, taşınmazını onaylı imar planına göre teşekkül ettirmek için, örnek şekilde turuncuya boyalı kısmını yol olarak kamuya terk edilmek üzere bir tescil dosyası hazırlattığını ve bunun için ilgili belediyesine müracaat ederek encümen kararı alınmasını talep ettiğini düşünelim. Muhtemel Encümen kararı “… Parselin Tescil Bildiriminde gösterildiği şekilde (A), (B) ve (C) olarak ifrazına, (C) ile gösterilen kısmının (turuncu boyalı kısım) bedelsiz olarak yol vasfıyla kamuya terkine, (A) ve (B) ile gösterilen kısımlarının da malikleri adına tapuya tesciline…” şeklinde alınacaktır.
Bu durumda hukuksal bir analiz zorunluluğu ortaya çıkıyor.
a) İlk olarak, parsel malikinin talebi; taşınmazının onaylı imar planı gereği yol olarak görünen kısımlarının kamuya terk edilmesidir. Ancak alınan encümen kararı taşınmazın 3 parçaya ifrazı ve sonrasında bir parçasının yola terk edilmesini öngörmektedir. Bu durumda örneğimizde (C) ile gösterilen ve onaylı imar planına göre yol olan taşınmazın bu kısmının ifrazı şeklinde alınan encümen kararı dayanağında tescil işlemi sırasında 492 sayılı Harçlar Kanununa Ekli (4) Sayılı Tarife üzerinden bir tapu harcı tahakkuku gerekmektedir.
b) Pratikte yaşanan durum; alınan bu encümen kararı doğrultusunda dosyanın Kadastro Müdürlüğünce gerekli teknik kontroller sağlandıktan sonra tescil edilmek üzere Tapu Müdürlüğüne gönderilmesi şeklindedir. İmar Kanunu’nun 15. Ve 16.maddesi dayanağında alınan encümen kararı doğrultusunda 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 999.maddesi, Tapu Sicil Tüzüğünün 65. Ve 72.maddeleri gereği öncelikle yola terk tescil işlemi yapılıyor, yine Tapu Sicil Tüzüğünün 67.maddesi gereği (A) ve (B) kısımlarının ayrı kütük sayfalarına tescili işlemi yapılıyor olacaktır. Bu durumda işlemin hukuksal dayanağı olan Encümen Kararı, işlemin öncelikle ifraz, sonrasında yola terk hükümlerine göre tescilini öngördüğünden 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin I-6/a fıkrasına göre tapu harcı tahakkuk ettirilerek işlem sonuçlandırılması sonucunun doğduğu görülmektedir.
3. Örnek Şeklimizde, 774 parsel numarası altında kütükte kayıtlı bulunan taşınmaz malikinin, taşınmazını onaylı imar planına göre teşekkül ettirmek için, örnek şekilde maviye boyalı kısmını yol olarak kamuya terk edilmek üzere bir tescil dosyası hazırlattığını ve bunun için ilgili belediyesine müracaat ederek encümen kararı alınmasını talep ettiğini düşünelim. Muhtemel Encümen kararı “… maliklerin talebine binaen 774 nolu parselin Tescil Bildiriminde gösterildiği şekilde (C) ve (D) ile gösterilen kısımlarının (maviye boyalı kısımlar) onaylı imar planı gereği bedelsiz olarak yol vasfıyla kamuya terkine, geriye kalan (A) ve (B) olarak gösterilen kısımlarının da malikleri adına tapuya tesciline…” şeklinde olmalıdır.
Çünkü; onaylı imar planı maliklerin iradeleri gereği oluşturulmuş bir plan değildir. Yani, malikler imar planında kendi taşınmazlarına rastlayan kısımlar için planlamanın bir tarafı konumunda değillerdir. Planlama yetkisine sahip belediyesi mevzuat şartlarını yerine getirerek bir plan hazırlamış ve taşınmaz sahiplerine taşınmazlarının gelecekte alacakları şekilleri bir ay askı süresince ilan ederek duyurmuştur. Taşınmaz sahiplerinin bu plana geçişleri ise imar kanunun 15-16.madde uygulamaları ya da 18.madde uygulaması ile olmaktadır ki imar planına geçiş işlemi de bir anlamda yasal zorunluluktur. Doğal olarak, taşınmaz sahiplerinin malik bulundukları parsellerinin onaylı imar planına geçiş amaçlı talepleri, parsellerinin imar planında öngörülen şekilde oluşması zorunluluğunu ortaya koymaktadır. (AAD Yönetmeliği 7. Madde) Yani, taşınmaz sahibi istese de istemese de kendi taşınmazında ki imar şekli ne ise o şekle zorunlu olarak geçecektir. (3194/15-16.madde uygulaması yapılması durumunda).
Örnek şeklimizde ki 774 parseli irdeleyecek olursak parselin onaylı imar planı ile kıyaslanması neticesinde maviye boyalı (C) ve (D) kısımlarının plan gereği zorunlu olarak yola terkinin gerektiği, 774 parselden bu yola terk kısımları düşüldükten sonra yine onaylı imar planının zorunluluğundan dolayı parselin geriye kalan kısımlarının parçalara ayrıldığı görünmektedir. (A) ve (B) ile gösterilen bu kısımlar imar planının uygulanması neticesinde zorunlu olarak oluşan bir durumdur. Yani malikin talebi ya da iradesinden söz edilemez. Ayrıca parçalanan bu kısımlara yeni ada/parsel numarasının verilmesi işlemi de yine 2023/4 sayılı genelge gereği idari bir zorunluluktur.
Bu durumda; İmar Kanunu’nun 15. Ve 16.maddesi dayanağında alınan encümen kararı doğrultusunda 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 999.maddesi, Tapu Sicil Tüzüğünün 65. Ve 72.maddeleri gereği öncelikle yola terk tescil işleminin yapılması, yine Tapu Sicil Tüzüğünün 67.maddesi gereği (A) ve (B) kısımlarının ayrı kütük sayfalarına tescili işlemi yapılması gerekmektedir. 492 sayılı Harçlar Kanununa Ekli (4) Sayılı Tarifeye göre harç alınmaksızın tescil edilmesi gerekir.
4. Örnek Şeklimizde, 278 parsel numarası altında kütükte kayıtlı bulunan taşınmaz malikinin, taşınmazını onaylı imar planına göre teşekkül ettirmek için, örnek şekilde maviye boyalı kısmını yol olarak kamuya terk edilmek ve geriye kalan parçayı iki kısma ifraz edilmek üzere bir tescil dosyası hazırlattığını ve bunun için ilgili belediyesine müracaat ederek encümen kararı alınmasını talep ettiğini düşünelim. Muhtemel Encümen kararı “… maliklerin talebine binaen 278 nolu parselin Tescil Bildiriminde gösterildiği şekilde (C) ile gösterilen kısmının (maviye boyalı kısım) onaylı imar planı gereği bedelsiz olarak yol vasfıyla kamuya terkine, geriye kalan kısmının (A) ve (B) olarak ifrazına ve malikleri adına tapuya tesciline…” şeklinde olmalıdır.
İmar Kanunu’nun 15. Ve 16.maddesi dayanağında alınan bu encümen kararı doğrultusunda 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 999.maddesi, Tapu Sicil Tüzüğünün 65. Ve 72.maddeleri gereği öncelikle yola terk tescil işlemi yapılmalı, yine Tapu Sicil Tüzüğünün 67.maddesi gereği İfrazen oluşan (A) ve (B) kısımlarının ayrı kütük sayfalarına tescili işlemi yapılıyor olmalıdır. Bu durumda işlemin hukuksal dayanağı olan Encümen Kararı, işlemin öncelikle yola terk sonrasında talebe bağlı ifraz hükümlerine göre tescilini öngördüğünden 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin I-6/a fıkrasına göre tapu harcı tahakkuk ettirilerek işlem sonuçlandırılması sonucunun doğması gerekmektedir ki böyle bir durumda da harcın müfrez kısımların yüzölçümü toplamı üzerinden oranlanarak alınması gerekir. (Gelir İdaresi Başkanlığının verdiği özelgelerde bu şekilde izah yapılmaktadır.)
Henüz bu gönderiye yanıt verilmedi.
Bu gönderiye ilk yanıt verenlerden biri olun!
Bu gönderiye ilk yanıt verenlerden biri olun!