1. Giriş: Özel Kanun ile Genel Rejim Arasındaki İlişki

6306 sayılı Kanun, tapu ve kadastro mevzuatını yürürlükten kaldıran ya da onun yerine geçen bir düzenleme değildir (6306 s. Kanun m. 1). Kanun genel rejimi olduğu gibi bırakır; yalnızca riskli yapıların dönüştürülmesi sırasında ihtiyaç duyulan bazı noktalarda ona istisnalar getirir (6306 s. Kanun m. 6, m. 7). Uygulamada yaşanan sıkıntıların önemli bir kısmı da tam bu noktadan, yani istisnanın nerede başlayıp nerede bittiğinin her dosyada yeniden tartışılmasından kaynaklanıyor.

Tapu ve kadastro müdürlüklerinde bir dönüşüm dosyası ele alındığında aslında dört ayrı mevzuat katmanı aynı anda devreye girer. En üstte 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği bulunur; riskli yapı belirtmesi, salt çoğunluk kuralı, arsa payı satışı ve harç istisnası bu katmanın konusudur. Hemen altında Türk Medeni Kanunu’nun eşya hukukuna ilişkin hükümleri (TMK m. 683 vd., m. 997–1027) mülkiyetin nasıl kazanıldığını, paylı ve elbirliği mülkiyetin nasıl işlediğini ve sicilin temel ilkelerini belirler. 2644 sayılı Tapu Kanunu ile Tapu Sicili Tüzüğü işin usul tarafını, yani resmî senedi, istemi, tescil, terkin ve beyan işlemlerini düzenler. Son olarak 3402 sayılı Kadastro Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve LİHKAB’ları düzenleyen 5368 sayılı Kanun, parselin geometrisinden kat irtifakının kurulmasına kadar uzanan teknik altyapıyı oluşturur.

Bu katmanlar arasındaki ilişkiyi kavramak için iki temel kuralı hatırlamak yeterli. Ayni haklar kural olarak tescille doğar (TMK m. 1022) ve tescil, hukuki sebebe ve tasarruf yetkisine dayanmak zorundadır (TMK m. 1015). 6306 sayılı Kanun bu kurallara dokunmaz; yaptığı şey, istemde bulunabilecek ve muvafakat verecek kişilerin çevresini değiştirmektir (6306 s. Kanun m. 6/1). Uygulamada bu değişiklik sicile iki ayrı yoldan yansır. Başkanlık, TOKİ veya idarenin resen talebiyle yapılan işlemlerde maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaz; tapu müdürlüğü de idarenin karar ve belgeleri üzerinde yerindelik denetimi yapmaz. Maliklerin doğrudan tapu müdürlüğüne yaptığı başvurularda ise işlem tüm maliklerin talebiyle karşılanır, yalnızca ayni ve şahsi hak sahiplerinin muvafakati aranmaz (TKGM 2024/1, D-1). Dolayısıyla müdürlük masasındaki asıl soru şudur: Talep kimden geliyor ve o yolda kimin iradesi aranıyor?

Tapu müdürlüklerinin uygulamasına yön veren temel idari düzenleme, son olarak 31.03.2026 tarihli Makam Oluru ile değiştirilen TKGM’nin 2024/1 sayılı Genelgesidir; aşağıdaki değerlendirmelerde bu Genelgeyi esas aldık ve atıfları “(TKGM 2024/1, bölüm-madde)” biçiminde gösterdik. Konuyu, bir taşınmazın dönüşüm boyunca sicilde izlediği yolu takip ederek ele alıyoruz. Önce riskli yapı belirtmesini ve tebligatı, ardından karar ve pay satışı aşamasını, yıkımdan sonra sicilde olanları, parsel işlemlerini, yeni yapının tescilini ve son olarak Başkanlığın 6/A maddesi kapsamındaki resen uygulamalarını inceleyeceğiz. Her başlıkta işin uygulamada nerede tıkandığına da ayrıca değineceğiz.

2. Riskli Yapı Belirtmesi, Tebligat ve Sicilin Aleniyeti

Dönüşümün sicildeki ilk izi riskli yapı belirtmesidir. Yetkili idarenin bildirimi üzerine tapu sicilinin beyanlar sütununa “6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. … tarih ve … yevmiye” şeklinde belirtme yapılır ve talep eden idareye bilgi verilir (6306 s. Kanun m. 3; TKGM 2024/1, A-1). Riskli alan ve rezerv yapı alanı ilan edilen yerlerde ise idare talep ederse taşınmazların beyanlar sütununa “6306 sayılı Kanun kapsamında kalmaktadır.” belirtmesi işlenir (TKGM 2024/1, A-2). Bu ikinci kayıt, uygulama alanının hem idare hem de ilgililer tarafından sicilden görülebilmesini sağlar.

Tespiti kimin yaptırabileceği de doğrudan sicil kaydına bağlıdır. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazlarda tespiti yapı maliki, kurulmamış arsa paylı taşınmazlarda ise arsa üzerinde fiilen bulunan yapının sahibi olan arsa payı sahibi yaptırır. Yapı başkasına aitse ve bu durum tapu kütüğünde belirtilmişse tespit, lehine şerh bulunan tarafça yaptırılır. Lisanslı kuruluşun hazırladığı rapor Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünce veya yetki devri varsa belediyece incelenir; uygun bulunan tespitler için şerh bildirimi tapu müdürlüğüne iletilir (KDB, Riskli Yapı Süreci).

Tebligat artık tapunun işi değil

Tebligat, riskli yapı tespitini yapan Başkanlık, idare veya TOKİ tarafından yapılır. Tespit tutanağı yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir; ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Tespit ayrıca Başkanlığın internet sayfasında da on beş gün ilan edilir (6306 s. Kanun m. 3; TKGM 2024/1, B). Tapu müdürlükleri için burada önemli bir ayrım var: 7471 sayılı Kanun’un yayımlandığı 07.11.2023’ten sonra yapılan tespitlerde müdürlük hiçbir tebligat işlemi yapmaz. Bu tarihten önce tespit edilip belirtme talebi bildirilmiş taşınmazların tebligatı ise Genel Müdürlükçe yürütülür (TKGM 2024/1, B).

Belirtmenin hukuki niteliği

Belirtmenin hukuki niteliği konusunda bir yanılgıya düşmemek gerekir. Beyanlar hanesindeki bu kayıt ne bir ayni hak doğurur ne de şerh niteliği taşır (TMK m. 1009–1010, m. 1022). Malikin tasarruf yetkisini de kısıtlamaz; taşınmaz satılabilir, bağışlanabilir, üzerine ipotek kurulabilir (TMK m. 683; 2644 s. Tapu Kanunu m. 26). Ne var ki sicil herkese açık olduğundan, hiç kimse buradaki kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m. 1020, m. 1023). Belirtmeden sonra pay edinen kişi, salt çoğunluk kararından arsa payı satışına ve yıkıma kadar sürecin bütün sonuçlarına katlanmak zorunda kalır. Bu yüzden akit sırasında alıcıya belirtmenin varlığını hatırlatmak basit bir adımdır, ama ileride çıkabilecek pek çok uyuşmazlığı önler.

Bu kayıt, sürecin ilerleyen aşamasında işlenen bir başka belirtmeyle karıştırılmamalıdır. Karara katılmayan paydaşın payının satışı için idarenin başvurusu üzerine işlenen “6306 sayılı Kanuna göre satış işlemine tabi olduğu ve satışa veya taşınmazın devrini gerektiren benzeri bir işleme tabi tutulamaz.” belirtmesi, riskli yapı belirtmesinden farklı olarak payın devrini fiilen engeller (TKGM 2024/1, F-1).

İtiraz ve güçlendirme

Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcileri, muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa belediyeye dilekçeyle itiraz edebilir. İtirazı, üniversite öğretim üyeleri ile Başkanlığın teknik personelinden oluşan yedi üyeli teknik heyet inceler ve yapının riskli olup olmadığına ilişkin nihai kararı verir (KDB, Riskli Yapı Süreci). İtiraz sonucunda yetkili idare terkin yönünde bildirimde bulunursa riskli yapıya ilişkin beyan terkin edilir (TKGM 2024/1, B).

Belirtmenin kalkmasının ikinci bir yolu güçlendirmedir. Malikler yıkım için verilen süre içinde güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunu tespit ettirir, KMK m. 19/2’ye göre güçlendirme kararı alır, projeyi hazırlatıp ruhsat alırlarsa, iş tamamlandıktan sonra belirtmenin kaldırılması için Müdürlüğe veya yetki devri yapılmış idareye başvurabilirler (KDB, Sıkça Sorulan Sorular).

Sahada karşılaşılan sorunlar

Bir parselde birden fazla yapı bulunup yalnızca bazıları riskli bulunduğunda, belirtme parselin tamamına değil, yalnızca riskli yapının sahiplerinin hisseleri üzerine yapılır. Bu belirtmede yapının açık adresi gösterilir; gerekirse blok numarası veya harfi kadastro birimince yapılacak adres tespitiyle belirlenir (TKGM 2024/1, D-7/a). Sorun, tespit raporlarındaki blok adlarının kat irtifakı projesiyle ve zemindeki durumla örtüşmediği dosyalarda çıkıyor. Kadastro biriminin adres tespiti bu durumda zorunlu bir ara adıma dönüşüyor ve belirtmeyi geciktiriyor.

Kat mülkiyeti kurulmamış, fiilen apartman olarak kullanılan hisseli yapılarda ise hangi hissenin hangi daireye karşılık geldiği sicilden anlaşılmaz (TMK m. 688). Bu boşluk, ilerleyen aşamalarda hem salt çoğunluğun hesaplanmasında hem de değerlemede tartışma yaratır.

İntikali yapılmamış ölü malikler de sık karşılaşılan bir durum. Mirasçılar mirası ölümle kazanır (TMK m. 599), ancak sicilde intikal yapılmadıkça tasarrufta bulunamazlar (TMK m. 705/2). Kanun bu noktada idareye önemli bir kolaylık tanımıştır: Başkanlık, TOKİ veya idare, kamulaştırma ve Kanun kapsamındaki diğer işlemler için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyum tayin ettirmeye ya da tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir; gerekirse genel hükümlere göre kayıt düzeltme de isteyebilir (TKGM 2024/1, D-4). Asıl güçlük, mirasçıların karar sürecinde oy kullanması aşamasında ortaya çıkıyor (bkz. Bölüm 3).

Adres kayıt sisteminde kaydı bulunmayan ya da yabancı uyruklu maliklerde ilan ve yapıya asma yasal olarak yeterli sayılıyor. Buna rağmen sonradan açılan iptal davalarında en sık başvurulan gerekçe yine tebligatın usulsüzlüğü oluyor (6306 s. Kanun m. 3; 7201 s. Tebligat Kanunu m. 21, m. 28). Tespite karşı açılan davada verilen yürütmeyi durdurma kararının sicile ne zaman ve hangi yazıyla yansıyacağı da her zaman net değildir (2577 s. İYUK m. 27). Bu arada yapılan işlemler sonradan ciddi sorunlara yol açabilir.

3. Karar Nisabı ve Arsa Payı Satışı

Medeni Kanun’un paylı mülkiyete ilişkin sistemi, taşınmazın tamamı üzerindeki tasarruf işlemleri ve olağanüstü yönetim işleri için kural olarak oybirliğini arar (TMK m. 692). Elbirliği mülkiyetinde ise hem yönetim hem de tasarruf işlemleri için oybirliği gerekir (TMK m. 702/2). 6306 sayılı Kanun bu kuralı riskli yapılar bakımından oldukça geniş biçimde aşar. Başlangıçta hisseler oranında üçte iki çoğunluk aranıyordu; 7471 sayılı Kanun’la Kasım 2023’ten itibaren bu oran salt çoğunluğa indirildi (6306 s. Kanun m. 6/1; 7471 s. Kanun m. 10).

Salt çoğunlukla alınan karar, yıkımdan önce yapılacak tevhit, ifraz, terk, ihdas ve tescil işlemlerinden yeniden yapıma, kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı sözleşmelerine kadar geniş bir alanı kapsar (6306 s. Kanun m. 6/1). Çoğunluk hesaplanırken kişinin yapıda paydaş olup olmadığına bakılmaz; esas alınan arsa payıdır (6306 s. Kanun m. 6/1; 634 s. KMK m. 3). Birden fazla parselin tevhidinde ise her parselde, maliklerin o parseldeki hisseleri oranında ayrı ayrı salt çoğunluk aranır; bu kural parsellerin üzerindeki yapıların tamamı riskli olarak tespit edilmişse geçerlidir. Riskli yapıların bulunduğu parsellerle birlikte değerlendirilmek istenen boş parsellerde ise Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 7/3 saklı kalmak üzere bütün maliklerin oybirliği gerekir (TKGM 2024/1, D-8).

Toplantı ve bildirim

Karar için yapının yıkılmış olması gerekmez. Yapının riskli olduğu kesinleştikten sonra maliklerden birinin istemiyle toplantı yapılır; toplantı hisseler oranında en az salt çoğunlukla toplanır ve en az salt çoğunlukla alınan karar taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır. Karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif ya da teklifin incelenebileceği yer, katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya muhtarlıkta on beş gün ilan edilerek bildirilir. Tapuya elektronik posta adresi bildirmiş maliklere bu adresten de bildirim yapılır (KDB, Sıkça Sorulan Sorular, 8–9). Burada tapu sicilinin bir başka işlevi ortaya çıkıyor: Maliklerin tapuya bildirdiği iletişim adresleri, dönüşüm sürecindeki bildirimlerin de dayanağı hâline geliyor.

Karar sicile nasıl yansır?

Tapu müdürlüğü açısından kararın sicile yansıma yolu, talebin kimden geldiğine göre değişir. Başkanlık, TOKİ veya idarenin resen yaptığı tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemlerinde maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaz. Yetki ve sorumluluk idareye ait olduğundan müdürlük, idarenin karar ve belgeleri üzerinde yerindelik denetimi yapmadan talebi karşılar. Maliklerin doğrudan müdürlüğe başvurduğu işlemlerde ise tüm maliklerin talebi aranır; ayni ve şahsi hak sahiplerinin muvafakati bu durumda da aranmaz (TKGM 2024/1, D-1). Başka bir deyişle salt çoğunluk kararı tapuda tek başına bütün maliklerin isteminin yerine geçmez. Karar ya idarenin resen talebiyle ya da karara katılmayanların payları satılıp bütün malikler anlaşan paydaşlardan oluştuktan sonra sicile yansır. Başkanlığın açıklamaları da bu yönde: Anlaşmayan maliklerin hisseleri satılarak taşınmazda tam muvafakat sağlanması zorunludur; kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması ve yapı kullanma izni alınması gibi işlemler tam muvafakatle yapılır (KDB, Sıkça Sorulan Sorular, 13).

Karara katılmayanların payı

Teklif süresi içinde incelenmez veya kabul edilmezse, karara katılmayanların arsa payları açık artırmayla satılır. Satış talebini salt çoğunluk malikleri yapar; başvuru İstanbul’da ilçe belediyelerine, diğer illerde Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine yapılır. Talep uygun görülürse idare, payın beyanlar hanesine devri engelleyen belirtmenin işlenmesini tapu müdürlüğünden yazıyla ister (TKGM 2024/1, F-1). Rayiç değeri, Müdürlük veya idare bünyesinde kurulan en az üç kişilik Bedel Tespiti Komisyonu belirler; satışı da Satış Komisyonu yürütür (6306 s. Kanun m. 6/1; Uygulama Yönetmeliği m. 15, 15/A; TKGM 2024/1, D-2; KDB, Riskli Yapı Süreci). Satışın yeri ve zamanı, tapuya e-tebligat adresi bildirilmişse bu adres üzerinden, bildirilmemişse e-Devlet ve muhtarlık ilanıyla tebliğ edilir. Elektronik tebligat, adrese ulaştığı günü izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır.

İlk satışa yalnızca salt çoğunluktaki malikler katılabilir. Paydaşlara satış gerçekleşmezse ne olacağı uygulama alanına göre değişir. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında pay, rayiç bedeli ödenerek dönüşüm projesini yürüten Başkanlık, idare veya TOKİ tarafından satın alınır. Riskli yapılarda ise salt çoğunluğun talebiyle satış; anlaşan paydaşlara ya da kararı kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar tekrarlanır (TKGM 2024/1, D-2). Üçüncü kişilerin satışa katılabilmesi için kararı ve sözleşmeyi kabul edeceklerini yazılı olarak beyan etmeleri ve rayiç değerin yüzde onu oranında nakit teminat yatırmaları şarttır (KDB, Riskli Yapı Süreci). Payın anlaşan paydaşlar dışındaki üçüncü kişilere satışında, tapuda tescil için alıcının elektronik tebligat adresini müdürlüğe bildirmesi zorunludur; adres bildirilmezse tescil yapılmaz (TKGM 2024/1, D-2, F-4).

Satılan pay üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, kamu haczi, haciz ve intifa hakkı satışa engel değildir. Bu haklar satıştan sonra satış bedeli üzerinde devam eder; bedelin yatırıldığı hesaba idarece bloke konur ve durum alacaklılara, icra müdürlüğüne veya mahkemeye bildirilir. Tapu kaydındaki haklar ve şerhler ise idarenin talebiyle müdürlükçe resen terkin edilir. Devir ve temliki yasaklayan ihtiyati tedbir gibi kayıtlar varsa işleme ilgili mahkeme veya idareden alınacak cevaba göre yön verilir (TKGM 2024/1, F-2). Satış bedelinin yatırılmasından sonra işlem tescil için müdürlüğe bildirilir; tescil tamamlanınca yeni kayıt idareye gönderilir.

Satışın yargı kararıyla iptali hâlinde (bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle verilen iptaller hariç), pay üçüncü kişiye devredilmemişse veya eski malik adına tescili imkânsız hâle getiren bir işleme konu olmamışsa, Başkanlık veya idarenin talebiyle resen eski malik adına tescil edilir. Satış bedeli iade edilinceye kadar da alıcı lehine kanuni ipotek kurulur (TKGM 2024/1, F-3).

Kamulaştırma ve satın alma

Bina yıkıldıktan sonra maliklere yapılan tebligatı izleyen otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa Başkanlık, TOKİ veya idare acele kamulaştırma yoluna gidebilir. Bu kamulaştırmalar 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 3/2 kapsamında iskân amaçlı sayılır (TKGM 2024/1, D-3). Başkanlığın satın alma veya trampa teklifi kabul edilirse düzenlenen tutanak, malikin ferağ beyanı ve Başkanlık adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır. Satın alınan taşınmazdaki ipotek, haciz ve intifa gibi haklar satış bedeli üzerinde devam eder; tapudaki kayıtlar idarenin talebiyle resen terkin edilerek taşınmaz Başkanlık adına, Hazine taşınmazıyla yapılan trampada ise Hazine adına tescil edilir (TKGM 2024/1, D-6).

Kararın oluşmasında yaşanan güçlükler

Genelge, idarenin resen taleplerinde yerindelik denetimini kaldırarak müdürlük masasındaki yükü önemli ölçüde hafifletmiş durumda. Güçlükler daha çok kararın oluşturulduğu aşamada, yani idareye ve maliklere düşen tarafta yoğunlaşıyor. Elbirliği hâlindeki miras paylarında mirasçıların bu pay için ortak irade ortaya koyabilmesi TMK m. 702 uyarınca oybirliğini gerektirir. Mirasçılardan biri katılmadığında payın tamamının “karara katılmayan” sayılıp sayılmayacağı tartışmalıdır; uygulamada TMK m. 640 uyarınca miras ortaklığına temsilci atanması öne çıkıyor.

Maliklerin doğrudan başvurularında vekâletnameler sık rastlanan bir iade sebebidir. Genel vekâletnamelerde 6306 kapsamındaki işlemlere ilişkin yetkinin açıkça yer almaması işlemin geri çevrilmesine yol açar (TBK m. 504/3). Küçük ve kısıtlı malikler söz konusu olduğunda vesayet makamı izninin gerekip gerekmediği, işlemin niteliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir (TMK m. 462). Aile konutu şerhi bulunan bağımsız bölümlerde eşin rızasının aranıp aranmayacağı konusunda ise henüz bir uygulama birliği oluşmuş değil (TMK m. 194).

4. Yıkım Sonrası Sicil: Terkin, Cins Değişikliği ve Takyidatlar

Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakati aranmaksızın yetkili idarenin talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir ve taşınmaz malikleri adına payları oranında tescil edilir (TMK m. 688; TKGM 2024/1, C-1). Terkin edilen bağımsız bölümlerdeki ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, ana taşınmazdaki ilgili paylara aktarılır.

Genel rejimde kat mülkiyetinin sona ermesi, kat maliklerinin istemine ve TMK m. 1013 vd. uyarınca usulüne uygun bir terkin talebine bağlıdır. 6306 sayılı Kanun burada istemde bulunacak kişiyi idare olarak belirler ve muvafakat şartını ortadan kaldırır (6306 s. Kanun m. 6).

Yıkıma giden yol da sicili ilgilendirir. Tespit kesinleştikten sonra maliklere tahliye ve yıkım için doksan günü geçmeyen bir süre verilir. Yıkım ruhsatı, tahliyenin yapıldığını ve elektrik, su, doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığını gösteren belgelerle maliklerin muvafakati aranmaksızın altı iş günü içinde düzenlenir. Süresinde yıktırılmayan yapılar idarece yıkılır ve masraflar hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanun’a göre tahsil edilir (KDB, Riskli Yapı Süreci). Bu masraflar için yapılan takipler, sonradan paylar üzerinde kamu haczi olarak sicile yansıyabilir.

“6306 kapsamında kalmaktadır” belirtmesi

31.03.2026 tarihli değişiklikle bu aşamaya yeni bir kayıt eklendi. Arsa hâline gelen taşınmazın beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi, yıkıma ilişkin belgelere dayanılarak ilgililerin talebi ya da Başkanlık veya idarenin bildirimi üzerine terkin edilir. Terkinden sonra ayrıca talep beklenmeksizin beyanlar hanesine “6306 sayılı Kanun kapsamında kalmaktadır.” belirtmesi yapılır ve parseldeki iş ve işlemler Kanun kapsamında yürütülür (TKGM 2024/1, C-2). Böylece taşınmaz arsa aşamasında da Kanun’un özel rejiminin dışına çıkmıyor; harç istisnası ve müteahhit satışlarındaki izin rejimi gibi konularda da bu kayıt belirleyici oluyor.

Cins değişikliği

Yapılı iken yapısız hâle gelen taşınmazda cins değişikliği talebi kadastro birimine gönderilir. Kadastro birimi gerekli işlemleri yaparak tescil bildirimi düzenler, tapu müdürlüğü de bu bildirime uygun olarak sicilde resen cins değişikliği yapar. Başvuru doğrudan tapu müdürlüğüne yapılmışsa talep, tescil bildirimi düzenlenmek üzere kadastro müdürlüğüne gönderilir (TKGM 2024/1, C-3). Uygulamadaki darboğaz bu iki birim arasındaki yazışmanın süresinde ortaya çıkıyor. Cins düzeltilmeden sicil yeni proje için hazır hâle gelmediğinden, kadastronun iş yükü doğrudan dönüşüm takvimine yansıyor.

Arsa payının taşıdığı ağırlık

Yıkımdan sonra malikin elinde kalan tek değer arsa payıdır (TMK m. 688; 634 s. KMK m. 3). Kat Mülkiyeti Kanunu, arsa payının bağımsız bölümün değeriyle orantılı olarak belirlenmesini arar. Oysa eski kat irtifaklarında payların ya eşit dağıtıldığına ya da projeye göre hatalı hesaplandığına sıkça rastlanır. Hatalı bir arsa payı hem salt çoğunluk hesabını hem de malikin yeni yapıdan alacağı payı doğrudan bozar. Bu yüzden açılan arsa payı düzeltim davaları (634 s. KMK m. 3) süreci aylarca bekletebiliyor.

Takyidatlar nereye gider?

Yıkımdan sonra taşınmazın sicilindeki ayni ve şahsi haklar ile şerhler hisseler üzerinde devam eder. Bu kayıtlar tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemlerine engel değildir ve resen yapılan bu işlemlerde maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaz (TKGM 2024/1, D-1). Yeni yapı için kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın yalnızca yükümlü malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir; müteahhide isabet edecek bölümlere taşınmaz (TKGM 2024/1, D-9).

Takyidat

Yıkımdan sonra

Yeni yapıda

Dikkat edilecek nokta

İpotek

Paya aktarılır

Yükümlü malikin bölümlerinde devam eder

Birden çok bölüme kurulu ipotekte payın hangi bölüme gideceği sözleşmeden izlenmeli

Haciz ve ihtiyati haciz

Paya aktarılır

Yükümlü malikin bölümlerinde devam eder

Müteahhide düşen bölümlere taşınmaz

İntifa ve oturma hakkı

Paya aktarılır

Yükümlü malikin bölümlerinde devam eder

Yapı yokken hak fiilen kullanılamaz; hak sahibiyle uyuşmazlık çıkabilir

Kira ve önalım şerhi

Paya aktarılır

Yükümlü malikin bölümlerinde devam eder

Şerhin süresi işlemeye devam eder

Aile konutu şerhi

Paya aktarılır

Yükümlü malikin bölümlerinde devam eder

Yeni bölümün aile konutu niteliği yeniden değerlendirilmeli (TMK m. 194)

Bu kuralın işleyebilmesi için kat karşılığı sözleşmede hangi bağımsız bölümün hangi malike düşeceğinin açıkça belirlenmiş olması gerekir. Belirsiz sözleşmeler, yüklerin hangi bölüme taşınacağı konusunda müdürlüğü tereddütte bırakıyor.

Çok bloklu parseller

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş bir parselde yalnızca bir ya da birkaç blok riskli bulunup yıkıldığında, yıkılmayan binaların arsa payları değiştirilmeden ve imar planındaki kullanım kararlarına göre olumsuz etkilenmediğinin tespiti ilgili idareye aittir. Blok bazında kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kısmi terkini, idarenin yıkıma ilişkin talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen yapılır. Kısmi tesis ise idarece resen yapılabileceği gibi, diğer blokların muvafakati aranmaksızın yıkılan blok maliklerinin tamamının talebiyle de karşılanır (TKGM 2024/1, D-7/c). Toplu yapılarda yıkılan bloklar için ayrı ayrı yapılan inşaat sözleşmeleri, tüm parsel maliklerinin katılımı aranmaksızın sicile şerh edilir ve sözleşme tarafı malikin hissesine beyanlar hanesinde belirtme yapılır (TKGM 2024/1, D-15). Genelge usulü netleştirmiş olsa da idarenin “olumsuz etkilenmeme” tespitini ne ölçüde ayrıntılı yaptığı, dosyanın hızını belirlemeye devam ediyor.

5. Kadastro Boyutu: Parsel Geometrisinin Görünmeyen Yükü

Salt çoğunluk kararı ve idarenin resen yetkisi, tevhit, ifraz, alan düzeltme, terk ve ihdas işlemlerinin önündeki hukuki engeli kaldırır (6306 s. Kanun m. 6/1; TKGM 2024/1, D-1). Teknik engeller ise yerinde durur. Yeni projenin uygulanabilmesi, parselin sicildeki alanının ve sınırlarının zeminle tutarlı olmasına bağlıdır. Dönüşüm dosyalarından en uzun süre bekleyenler de genellikle bu tutarlılığın sağlanamadığı parsellerdir.

Bu işlemlerin hukuki dayanakları farklı kanunlara dağılmış durumda. Tevhit ve ifraz işlemlerinde 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddeleri ile plan ve yönetmelik hükümlerine uygunluk aranır. Belediye encümen kararının ardından SHKM/LİHKAB veya belediye tarafından hazırlanan teknik belge kadastro müdürlüğünce kontrol edilir (5368 s. Kanun; Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği), sonra da tapu müdürlüğünde tescil edilir (2644 s. Tapu Kanunu; TMK m. 1013). Riskli yapıların bulunduğu alanın risksiz yapıların bulunduğu alandan ifrazı mümkünse ifraz, taksim, terk, ihdas ve tescil işlemleri idarece resen yapılır veya yaptırılır (TKGM 2024/1, D-7/ç). Tevhitte ise Bölüm 3’te açıklanan parsel bazında salt çoğunluk kuralı ile boş parseller için oybirliği şartı uygulanır (TKGM 2024/1, D-8).

Ölçü, sınırlandırma, hesaplama ve çizim hataları 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 41. maddesine göre kadastro müdürlüğünce düzeltilebilir; düzeltme ilgililere tebliğ edilir ve dava konusu yapılabilir. Sınırların zemindeki duruma göre yeniden belirlenmesi gerektiğinde ise aynı Kanun’un 22/a maddesindeki güncelleme yoluna gidilir ve askı ilanı ile itiraz süreci zorunlu hâle gelir. Riskli alanlarda ada bazında yapılan uygulamalarda 3194 sayılı Kanun’un 18. maddesi kapsamında düzenleme ortaklık payı kesintisi de gündeme gelir; bu da sicildeki pay oranlarının yeniden hesaplanmasını gerektirir.

Teknik darboğazlar

Kentsel alanlardaki pek çok parsel, grafik paftalardan sayısallaştırılmış ya da yerel koordinat sistemlerinde üretilmiştir. Bu paftalar ITRF96 sistemine dönüştürüldüğünde metre düzeyinde kaymalar görülebiliyor (Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği). Yeni projenin aplikasyonu sırasında parsel köşelerinin komşu yapıların içine düştüğü durumlar bu yüzden hiç de nadir değil.

Tapudaki alan ile ölçülen alan arasındaki farklar da hem arsa payının değerini hem de emsal hesabını etkiler. Bu farkın 41. madde yoluyla mı yoksa 22/a güncellemesiyle mi giderileceği her dosyada ayrıca tartışılır. 22/a yolunun seçilmesi ise askı süresi nedeniyle takvimi aylarca uzatabilir.

Tecavüzlü yapılar işi bir başka boyuta taşır. Yıkılan bina komşu parsele taşmışsa ya da komşu yapı uygulama parseline tecavüzlüyse, sınırın zeminde yeniden kurulması komşu malikleri de sürece dâhil eder. Oysa komşu malikler 6306 kararının tarafı değildir ve salt çoğunluk onları bağlamaz (6306 s. Kanun m. 6/1; TMK m. 725). Boş komşu parselin tevhide katılması istendiğinde de o parselde oybirliği arandığından (TKGM 2024/1, D-8), tek bir malikin itirazı projeyi küçültmeye yetebiliyor.

Bunlara ek olarak, yıkım sonrası cins değişikliğinin kadastro biriminin tescil bildirimine bağlı olması (TKGM 2024/1, C-3), kadastro müdürlüklerinin iş yükünü doğrudan dönüşüm takvimine bağlıyor. MEGSİS’teki mekânsal veri ile TAKBİS’teki sicil kaydı arasındaki alan ve parsel numarası farkları da işlemin sistemde başlatılmasını engelleyebilir. Nihayet, deprem sonrası dönemde bazı ilçelerde yüzlerce tevhit ve ifraz dosyasının biriktiğini, kadastro müdürlüklerinin kontrol kapasitesinin ise LİHKAB’ların iş hacmiyle aynı hızda artmadığını da not etmek gerekir.

6. Yeni Yapının Tescili, Müteahhit Payı ve Harç İstisnası

Dönüşümün son halkası, yeni yapı için kat irtifakının kurulması ve yapı tamamlandığında kat mülkiyetine geçilmesidir. Bu aşamada 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun genel kuralları ile 6306 sayılı Kanun’un kolaylaştırıcı hükümleri birlikte uygulanır.

Kat irtifakı ve kat mülkiyetinin tesisi

Arsa maliki ile müteahhit arasındaki sözleşmeye dayanılarak yapılacak binanın kat irtifakı veya kat mülkiyeti, Başkanlık, TOKİ veya idare talep ederse hak sahipleri adına yapılır veya yaptırılır. Bunun için kat karşılığı inşaat ya da temlik sözleşmesinde hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması gerekir. Tescilde elektronik ortamda düzenlenen ve idarece onaylanan mimari proje ile yönetim planı esas alınır; bu belgelerde malik imzası aranmaz (TKGM 2024/1, D-10; 634 s. KMK m. 12). Riskli yapıların yeniden inşası için kurulacak kat irtifakında, diğer maliklerin arsa payı etkilenmiyorsa yalnızca riskli yapı maliklerinin talep ve muvafakati yeterlidir; aksi hâlde diğer maliklerin muvafakati de aranır (TKGM 2024/1, D-7/b).

Müteahhit hissesinin korunması ve satışı

Malikler sözleşme gereği müteahhide belirli bir hisse devretmişse, devirle birlikte o hisseye “6306 sayılı Kanuna tabidir, yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı haciz ve tedbir uygulanamaz” belirtmesi yapılır. Kat irtifakı kuruluncaya kadar bu hisseye üçüncü kişilerin alacakları için gelen haciz ve tedbir talepleri reddedilir; ret yazısında, haczin malzeme veya işçilik alacağından kaynaklandığı bildirilirse işleneceği belirtilir. Yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa haciz ve tedbirler uygulanabilir hâle gelir (TKGM 2024/1, D-14). Kentsel dönüşüm amacıyla idareye tahsis veya devredilen taşınmazlara ise Kanun’un 7/11. maddesi kapsamında haciz ve tedbir şerhi işlenemeyeceğine dair belirtme yapılır (TKGM 2024/1, D-13).

Gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişilerince yürütülen uygulamalarda müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine ve idarenin iznine bağlıdır. İdare tamamlanma oranını yerinde ya da yapı denetim sisteminden belirler ve bu oranın yüzde on altındaki oranda satış yapılabileceğini tapu müdürlüğüne bildirir. Tamamlanma oranında veya üzerindeki satışlar için bütün maliklerin muvafakati gerekir. Kat mülkiyeti kurulmuş ya da yapı kullanma izni alınmış taşınmazlarda ve talep tarihinde bütün aktif maliklerin muvafakati bulunan hâllerde idare izni aranmaz. Aynı müteahhidin bir parselde birden fazla blok yapması hâlinde oranlar blokların tamamı üzerinden hesaplanır (TKGM 2024/1, D-11). Feshedilerek bildirilen inşaat sözleşmeleri ise tarafların muvafakati aranmaksızın Bakanlık veya Başkanlığın talebiyle sicilden terkin edilir (TKGM 2024/1, D-12).

Harç ve vergi istisnası

Kanun’un 7. maddesinin 9. fıkrası, 7153 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikten sonra istisnanın kapsamını önemli ölçüde genişletti. Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası, idare ve müteahhit ile malik ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullananlardan birinin taraf olduğu üç grup işlem istisna kapsamındadır. Bunlar; dönüşüm öncesindeki ilk satış, devir, tescil ve ipotek işlemleri, dönüşüm sonucunda oluşan yeni yapıların bu kişilere ilk satışı, devri, tescili ve ipotek işlemleri ile bu kişilerin yeni bir yapı edinmesi ve yeni yapıların müteahhit, idareler, iştirakleri ve GYO’lar tarafından üçüncü kişilere ilk satışıdır (6306 s. Kanun m. 7/9; TKGM 2024/1, G-1). Bu işlemler noter harcı, tapu harcı, belediye harç ve ücretleri, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve damga vergisinden istisnadır. Müteahhidin üçüncü kişilere ilk satışındaki istisna, 7153 sayılı Kanun’un yürürlüğe girdiği 10.12.2018’den itibaren uygulanıyor.

Genelge, uygulamada tereddüt yaratan bazı hâlleri de netleştirmiştir:

Harç istisnası konusunda tereddüt oluştuğunda konu mahalli maliye kuruluşuna sorulur ve alınacak cevaba göre işlem yapılır (TKGM 2024/1, G-7). Yanlış tahsil edilen harcın iadesi ise Vergi Usul Kanunu’ndaki düzeltme yoluyla istenebilir (213 s. VUK m. 116 vd.).

Son aşamadaki tıkanıklıklar

Onaylı projedeki parsel alanı ile tevhit ya da ifraz sonrasında sicile geçen alan farklıysa kat irtifakı kurulamaz; bu, Bölüm 5’te anlatılan teknik sorunların doğrudan devamıdır. Kat karşılığı sözleşmede hak sahiplerine düşen bölümlerin belirlenmemiş olması ise hem kat irtifakının tesisini hem de takyidatların aktarımını durdurur. Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi yapı kullanma izin belgesine bağlıdır (634 s. KMK m. 14; 3194 s. İmar Kanunu m. 30); bu izin geciktiğinde malikler yıllarca kat irtifaklı bölümde kalabiliyor. Harç tarafında ise riskli yapının zemin alanının belirlenmesi ve tevhitte oranlamanın yapılması, müdürlüklerin idareden en sık ek belge istediği konular arasında.

7. Kanunun 6/A Maddesi Kapsamındaki Resen Uygulamalar

Yıkılacak derecede riskli yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken ya da zemin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda, dönüşüm uygulamaları maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlıkça resen yapılabilir veya yaptırılabilir (6306 s. Kanun m. 6/A; TKGM 2024/1, E-1). Tapu ve kadastro açısından bu, genel rejimden en uzak noktadır.

Bu alanlarda satış, devir ve ipotek tesisi ile hak ve şerhlerin terkini dâhil bütün tapu ve kadastro işlemleri, Başkanlığın talebi üzerine muvafakat aranmaksızın yapılır. Uygulama alanındaki kamu taşınmazlarından dönüşüme dâhil edilecek olanlar ile özel mülkiyetteki bütün taşınmazlar Başkanlığın talebiyle Hazine adına tescil edilir. Yeni yapıların ruhsatı Hazine adına düzenlenir; hak sahiplerine bağımsız bölümleri devredilinceye kadar kat irtifakı ve kat mülkiyeti de Hazine adına kurulur ve sicile “6306 sayılı kanunun 6/A maddesi uyarınca devir yapılmıştır” belirtmesi yapılır (TKGM 2024/1, E-2, E-3).

Alan içindeki taşınmazlara ilişkin daha önce yapılmış inşaat sözleşmeleri, uygulamanın Başkanlıkça yürütülmesinin uygun görüldüğü tarihten itibaren feshedilmiş sayılır ve sicildeki şerhleri Başkanlığın talebiyle terkin edilir. Bu sözleşmelere dayanılarak müteahhide devredilmiş taşınmazlarda, uygulama sonunda oluşan yeni taşınmazlar hak sahipliği çalışmaları gözetilerek eski malikler adına resen tescil edilir (TKGM 2024/1, E-4).

Takyidatların izlediği yol burada farklıdır. Ana taşınmaz üzerindeki takyidatlarla birlikte Hazine adına tescil edilir; kat irtifakı veya kat mülkiyeti ise KMK m. 12 ve 14’teki belgelerin ibrazıyla, takyidatlar taşınmaksızın Hazine adına kurulur ve ana taşınmazın beyanlar hanesine buna ilişkin belirtme yapılır. Ana taşınmaz kütüğü, takyidatlara ilişkin gelecek talepler için aktif tutulur. Bağımsız bölümlere, ilgiliye devirle birlikte ana taşınmazdaki takyidatların taşınacağına dair belirtme konur; devir yapıldığında terkin edilmemiş takyidatlar ilgili bölüme aktarılır ve ana taşınmaz sayfası usulüne uygun olarak kapatılır (TKGM 2024/1, E-4).

Hak sahibinin borçlanması gereken durumlarda, borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden tapuda ferağ verilmez. Hak sahibi kendisine düşen bölümü Başkanlıkça belirlenen sürede teslim almazsa bu bölüm üzerindeki hakkı sona erer; eski taşınmazının güncellenmiş değeri adına açılan vadeli hesaba yatırılır ve eski kaydındaki ipotek, haciz ve intifa gibi haklar bu bedel üzerinde devam eder. Tapudaki kayıtlar Başkanlığın talebiyle resen terkin edilir ve bölüm Başkanlığa devredilir (TKGM 2024/1, E-5).

Bu süreçte tapu müdürlüğünün en büyük yükü, çok sayıda taşınmazın aynı anda Hazine adına tescili ve daha sonra her bağımsız bölüm için takyidatların tek tek aktarılmasıdır. Ana taşınmaz kütüğünün aktif tutulması ve sayfanın ancak bütün devirler tamamlandıktan sonra kapatılması, kayıt takibinde özel dikkat gerektiriyor.

8. Değerlendirme ve Öneriler

Buraya kadar anlatılanlardan çıkan sonuç şu: TKGM’nin 2024/1 sayılı Genelgesi, tapu müdürlüğü tarafındaki pek çok belirsizliği gidermiş durumda. İdarenin resen taleplerinde yerindelik denetiminin yapılmaması, takyidatların muvafakat aranmaksızın aktarılması, kısmi terkinin resen yapılması ve tebligatın tamamen idareye bırakılması müdürlüklerin yükünü belirgin biçimde azalttı. Kalan darboğazların çoğu ise hukuki bir boşluktan değil, sicilin ve paftanın dönüşüm başlamadan önce temizlenmemiş olmasından ve kurumlar arası yazışmaların süresinden kaynaklanıyor. Bu nedenle kanaatimizce en etkili müdahale hâlâ belirtme aşamasında yapılacak bir ön sicil ve kadastro taramasıdır.

Aşamalara göre sorunları ve önerilen çözümleri aşağıdaki tabloda bir arada görmek mümkün:

Aşama

Başlıca darboğaz

Sorumlu birim

Önerilen çözüm

Belirtme

Blok adlarının projeyle uyuşmaması, kadastro adres tespiti

İdare, kadastro müdürlüğü

Tespit raporunda yapının açık adresi ve blok bilgisinin sicille eşleştirilerek bildirilmesi

Karar

Elbirliği payları, vekâlet kapsamı, aile konutu şerhi

Malikler, idare

Mirasçılar için temsilci (TMK m. 640); vekâletnamelerde 6306 yetkisinin açıkça yazılması

Pay satışı

İhtiyati tedbir kayıtları, bloke bedelin dağıtımı, e-tebligat adresi

İdare, icra dairesi, mahkeme

İhale öncesi mahkemeden görüş alınması; alıcıdan e-tebligat adresinin baştan istenmesi

Yıkım sonrası

Cins değişikliği yazışması, “olumsuz etkilenmeme” tespiti

Kadastro müdürlüğü, idare

Tescil bildiriminin yıkım belgesiyle eş zamanlı istenmesi; idare tespitinin standart forma bağlanması

Parsel işlemleri

Koordinat kayması, alan farkı, tecavüz, boş parselde oybirliği

Kadastro müdürlüğü, LİHKAB

Karar öncesi ön ölçü; m. 41 ile m. 22/a ayrımı için açık ölçüt

Yeni tescil

Sözleşmede bölümlerin belirlenmemesi, yapı kullanma izni, harç oranlaması

Belediye, müteahhit, tapu müdürlüğü

Sözleşmede bölüm dağılımının zorunlu tutulması; zemin alanı ve oran bilgisinin idare yazısında verilmesi

6/A uygulamaları

Toplu Hazine tescili, takyidatların tek tek aktarımı

Tapu müdürlüğü, Başkanlık

Ana taşınmaz kütüğü için devir takip listesi; toplu işlem desteği

Kurumsal düzeyde ise birkaç öneri öne çıkıyor. Riskli yapı tespitinden kat mülkiyetine kadar bütün işlemlerin TAKBİS ve MEGSİS’te tek bir dönüşüm dosya numarası altında izlenmesi, kurumlar arası yazışmalarda yaşanan kayıpları büyük ölçüde azaltacaktır. Belirtme işlenirken tapu ve kadastro müdürlüklerinin birlikte bir ön inceleme raporu hazırlaması da yararlı olur. Bu raporda intikal eksikleri, takyidatlar, arsa payı tutarsızlıkları ve alan farkları baştan ortaya konabilir.

Elektronik tebligat adresi de giderek merkezi bir rol üstleniyor. Payın üçüncü kişilere satışında alıcının e-tebligat adresini bildirmesi artık tescilin şartı (TKGM 2024/1, D-2, F-4; 7201 s. Tebligat Kanunu m. 7/a). Bu adresin dönüşüm kapsamındaki bütün akitlerde rutin olarak alınması, sonraki aşamalarda tebligat itirazlarını azaltacaktır. Son olarak elbirliği payları, aile konutu şerhi ve vesayet izni gibi Genelgede düzenlenmeyen konularda TKGM’nin uygulama birliği sağlaması, müdürlükler arasındaki farklılıkları ortadan kaldırabilir.

Gökhan DOĞRU

Kadastro ve Arazi Yönetimi Komisyon Başkanı

Kaynaklar