15 dakika okuma süresi (2977 kelime)

Vaziyet Planı ve Bağımsız Bölüm Planı

Vaziyet Planı ve Bağımsız Bölüm Planı

Tapu Planları Tüzüğü kapsamında tanımı yapılan Vaziyet Planı ve Bağımsız Bölüm Planı hakkında değerlendirme

GİRİŞ:

27.08.2008 tarih 26980 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren Tapu Planları Tüzüğü ile mevzuatımıza iki yeni kavram eklenmiştir.

Bu tüzüğün “Tanımlar” başlıklı 3. Maddesinin 1. Fıkrasının h ve b bentleri ile;

“h) Vaziyet plânı: Parsellerde inşa edilecek yapıların ve eklentilerinin, teknik alt yapıların, yapı ruhsatına esas projeleri ile yerleşim plânındaki ölçülerine göre, kontrol noktalarına dayalı biçimde, teknik mevzuata uygun olarak sayısal ve çizgisel şekilde düzenlenen, kat irtifakına veya kat mülkiyetine esas konumlarını gösteren harita ve plânı,”

“b) Bağımsız bölüm plânı: Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasına esas teşkil eden taşınmaz üzerine inşa edilecek yapı ve eklentilerin, bağımsız bölümlerin konumlarını ve numaralarını ruhsatına, projelerine, vaziyet plânındaki ölçülerine ve teknik yöntemine uygun olarak sayısal ve çizgisel şekilde gösteren plân ve projesini,”

Şeklinde ifade edilmiştir.

Sonrasında; 03.08.2009 tarih 2009/14 sayılı genelgede Tapu Planları Tüzüğünde tanımlanan Vaziyet Planı ve Bağımsız Bölüm Planı tanımları kullanılmış,

“Bu kapsamda; yapılacak plan değişikliklerinde, imar mevzuatına uygun olarak gerçekleştirilen mimari proje, vaziyet planı ile tapu planlarının birbirleri ile uyumlu olması esastır. Medeni kanunumuzun 719 uncu maddesi, “Taşınmazın sınırları tapu planları ve arz üzerindeki sınır işaretleri ile belirlenir. Tapu planları ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa asıl olan plandaki sınırdır.” hükmünde olduğundan tapu siciline güven ilkesinin zedelenmemesi ve herhangi bir hak kaybına dolayısıyla da hazine zararına neden olunmaması için belediye ve valiliklerce binanın; vaziyet planına uygun olarak yapıldığının ve herhangi bir sınır tecavüzünün bulunmadığının tespitinden sonra yapı kullanma izin belgesi verilmesi yasal bir zorunluluktur.” Şeklinde hüküm kurulmuştur.

16.03.2010 tarih 2010/4 sayılı Genelge’nin “Tanımlar ve Kısaltmalar” başlıklı 3.maddesinin 1.fıkrasında; (Güncelleme: 2010/4 sayılı genelge mülga olup 2019/13 sayılı genelge yürürlüktedir.)

Bağımsız bölüm planı: Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasına esas teşkil eden taşınmaz üzerine inşa edilecek yapı ve eklentilerin, bağımsız bölümlerin konumlarını ve numaralarını ruhsatına, projelerine, vaziyet planındaki ölçülerine ve teknik yöntemine uygun olarak sayısal ve çizgisel şekilde gösteren ilgili Belediye veya Valilikçe tasdik edilmiş plan ve projesini,”

Vaziyet planı: Yapı ruhsatına esas projesi ile yerleşim planındaki ölçülerine uygun olacak şekilde kontrol noktalarına dayalı ve teknik mevzuatına uygun olarak hazırlanmış planı,”

Şeklinde tanımlanmıştır.

Burada, Bağımsız Bölüm Planının tanımı genişletilerek Belediye veya Valilik tasdiki Tüzük’ten farklı olarak eklenmiş, Vaziyet Planının tanımı ise daha daraltılarak anlatılmıştır.

Yine 2010/4 sayılı genelge’nin 24.maddesinde;

“MADDE 24- (1) Genel hususlar bölümünde belirtilen bilgi ve belgelere ek olarak, yapısızken yapılı hale gelen taşınmaz malların cins değişikliği işlemlerinde yapı kullanma izin belgesi veya yapı kullanma izni almaya uygun olduğuna dair ilgili kurumdan alınan yazı istenir. Ancak Tapu Planları Tüzüğünün yayım tarihinden sonra yapı ruhsatı (inşaat izni) almış binaların cins değişikliği işlemlerinde tüzük gereği olarak yazı ekinde veya yapı kullanma iznine ek olarak vaziyet planı ve bağımsız bölüm planı da istenecektir.”

“(2) Vaziyet planının ve bağımsız bölüm planının bir harita kadastro veya jeodezi ve fotogrametri mühendisi sorumluluğunda teknik mevzuatına uygun olarak yapılmış olması ve ilgili belediyesi/özel idaresi tarafından onaylanmış olması gerekir. Bu şartları sağlamayan planlar kabul edilmez.”

“(3) Cins değişikliğine konu parsel, sayısal olarak üretilmiş veya müdürlükçe ilgili mevzuatına göre sayısal hale getirilmişse, vaziyet planında ve bağımsız bölüm planında gösterilmesi zorunlu bulunan parsel köşe koordinatları kontrol edilerek bina ve varsa eklentileri de paftasına kurşun kalem ile tersim edilir. Ayrıca, bina cepheleri, birden çok bina bulunması halinde binaların birbirleri ile olan konumları paftasından kontrol edilir. Kontrol sonucunda vaziyet planı ve bağımsız bölüm planına aykırılık tespit edilmesi durumunda işlem Tapu Planları Tüzüğüne göre reddedilir.”

Şeklinde vaziyet planı ve bağımsız bölüm planından bahsedilmektedir.

Görüleceği üzere Vaziyet Planı ve Bağımsız Bölüm Planı ile ilgili Tüzük ve Genelgelerde yer alan anlatımlar bu şekildedir. Bunların dışında Genel Müdürlüğümüzce verilmiş talimatlar, Bölge Müdürlüklerince verilmiş talimatlar ya da Teftiş Dairesi Başkanlığınca yapılan teftişlerde belirtilen hususlar mutlaka vardır. Ancak konuyu enine boyuna anlatan ve bir iş tanımına dönüştüren talimat ve uygulama birliği henüz oluşmamıştır.

VAZİYET PLANI NEDİR?

Öncelikle, Vaziyet Planı’nın teknik ve hukuksal olarak ne anlama geldiğinin çok iyi anlaşılması gerekiyor. Bunun için hukuk kavramlarından, ilkelerinden ve metotlarından yola çıkmak en doğru yaklaşım tarzı olacaktır.

Bilindiği üzere mevzuatta bulunan boşlukların doldurulması amacıyla hukuk metodolojisinde çeşitli yöntemler kullanılmaktadır. Bu yöntemlerden birisi de kıyastır. Kıyas (Analogia), mevzuatta belirli bir fiili durum için konulmuş bulunan kuralın, o duruma benzeyen fakat hakkında hüküm bulunmayan başka bir duruma da uygulanmasıdır. Yani kıyasta benzerlikler karşılaştırılır. Kıyasa mevzuat boşluklarını doldurmak amacı ile başvurulmaktadır. Kıyas yönteminde şu prensibin bir uygulaması vardır. “ Aynı hukuki değere sahip olgular aynı hukuki sonuçları doğururlar.” O halde kıyasın en önemli noktası, kıyaslanan olguların hukuki değerlerinin eşitliği üzerine ileri sürülen değer yargısında bulunur. Eğer bu olguların aynı değerde olduğu kabul edilirse, yorumcu şu şekilde akıl yürütebilir.

– Aynı hukuki değere sahip olgular aynı hukuki sonuçlar doğurur.

– A ve B olguları aynı hukuki değere sahiptir.

– O halde biri veya diğeri ayni hukuki sonuçlar doğurur.

            Kıyasın iki temel türü vardır. Bunlar münferit ve genel kıyastır.

a- Münferit Kıyas ( Yasa Kıyası)

Münferitte kıyasta belirli bir yasa kuralı lafzından yola çıkılarak, tümden gelim (deduktiv=genelden özele ulaşma) yoluyla kapsamına giren olayların benzerlerine uygulanmasıdır. Bir olay için getirilen kural, ona benzer diğerleri içinde uygulanır. Bu yöntem ile şeklen lafza bağlı kalmadan yorum yapılabilir.

b- Genel Kıyas ( Hukuk Kıyası)

Genel kıyasta, bir dizi kuraldan yola çıkılarak tüme varım (induktiv= özelden genele ulaşma) yoluyla, genel bir hukuki düşünce oluşturulması ve hakkında hüküm olmayan benzer olaylara uygulanmasıdır. Bu yöntem ile farklı olaylara aynı hukuki sonuç bağlayan yasa kurallarından genel bir ilke çıkarılmakta ve böylece yasada bir hüküm bulunmayan bir olay hukuk düzenlemeleri ile aynı değerde sayılıyorsa hukuk kıyası yapılmaktadır.

Şimdi hukuktaki kıyas yönteminin iyi anlaşılması gerekiyor. Bunu mesleğimize nasıl uygulamalıyız, mevzuatta açıkça belirtilmeyen konularda kıyasen uygulamaların nasıl olması gerektiği konuları ise başlı başına akademik bir çalışma gerektirir.

Kıyas metodunu mesleğimizden bir konu ile örnekleyecek olursak;

3194 sayılı İmar Kanununun 27 maddesi;

“Köy yerleşik alan sınırı içerisinde, 3/7/2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümleri uygulanmaz.

Köy yerleşik alan sınırlarının parselleri bölmesi durumunda yerleşik alan sınırı 5403 sayılı Kanun hükümlerine tabi olmaksızın ifraz hattı olarak kabul edilir.”

Şeklinde bir düzenleme içermektedir.

Bu hüküm idari yapı olarak köy kabul edilen yerlerde 5403 sayılı yasanın uygulama kapsamını ve şeklini tespit etmek için kanuna eklenmiştir. Benzer biçimde, idari yapı olarak mahalle kabul edilen yerlerde de, kıyas yöntemi kullanılarak, onaylı uygulama imar planı içerisinde 5403 sayılı yasanın uygulanmayacağını düşünmek (İstisnası; imar planında da tarımsal niteliği korunacak imar adası kütlesidir, bu imar adası sınırları içerisinde yasa hükümleri uygulanır) ve uygulama imar planı onama sınırının parseli bölmesi durumunda onama sınırının 5403 sayılı yasa hükümlerine tabi olmaksızın ifraz hattı olarak kabul edileceğini düşünmek yanlış olmaz. Bu manada mevzuatta açık hüküm bulmak mümkün olmadığından benzer bir kanun lafzından kıyas yapmak suretiyle hüküm kurmak gerekmektedir. Aynı kıyas mantığının getirdiği temel sonuçlardan biri de bu hatların zorunlu ifraz hatları olarak kabulüdür.

Tapu Planları Tüzüğü’nün 4.maddesinde Tapu Planları;

“tapu siciline tescili gereken taşınmazlarla ilgili mülkiyet ve irtifak haklarının sınırlarını, yapıların konumlarını, belirtilmesi gereken diğer teknik hususları gösteren, resmi ölçüme uygun olarak sayısal veya çizgisel şekilde üretilen kadastro, kadastro paftalarının yenilenmesi, sayısallaştırma veya düzeltme çalışmaları sonucu düzenlenen, ilgili idarelerce yapılan veya yaptırılan, talebe bağlı değişiklikler sonucu düzenlenen harita ve plânlar ile diğer harita ve plânlardır.”

Şeklinde tanımlanmıştır.

Bu tanımdan hareketle; Kadastro Paftası bir Tapu Planıdır, 2 boyutlu olarak mülkiyet hakkının sınırlarını, içerisinde bulunan yapıların konumlarını, parsel üzerindeki irtifak haklarının sınırlarını içermektedir.

Parselin sınırlarını, içerisindeki yapıları ve irtifak haklarını kadastro paftasında 2 boyutlu olarak görmek mümkündür ve parselin, tapu kütüğünde müstakil bir sayfada kaydı tutulmaktadır.

Kadastro Paftasında göremediğimiz şey ise yapının içerisinde ki bağımsız bölümlerdir. Çünkü düşeyde konumlanabilir niteliktedir. O zaman kadastro paftasında konumu bilinen yapının kendi içerisindeki bağımsız bölümlerinin de konumlarının bilinebilmesi gerekmektedir. Bu ilişkiyi sağlayan şey Vaziyet Planı ve Bağımsız Bölüm Planı ikilisidir.

İşte kıyas yöntemi bu noktada devreye giriyor; Parseli ve mülkiyetini takip edebileceğimiz bir konumsal geometrik şekil içeren Kadastro Paftası bir Tapu Planıdır. Kıyasen, Bağımsız Bölümü ve mülkiyetini takip edebileceğimiz bir konumsal geometrik şekil içeren Vaziyet Planı ve Bağımsız Bölüm Planı da bir Tapu Planıdır.

Tapu Planları Tüzüğü ile;

“Plânların hazırlanmasına dair esaslar

MADDE 5 – (1) Tapu plânları, arazi üzerindeki parsel sınırlarını bu parsel içindeki yapı ve eklentileri ile tesislerin, zemindeki konumlarını doğru gösterecek şekilde, teknik yöntemine uygun ve resmi ölçüme dayalı olarak yapılır; sayısal olarak üretilen noktaların üretim yöntemi ve konum doğruluğu teknik belgelerinde gösterilir.

(2) Tapu plânları, 21/6/1987 tarihli ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu hükümlerine göre kadastro müdürlüğünce veya mahkeme kararlarına dayalı olarak ya da kanunlar uyarınca yetkili kılınan kişi ve kuruluşlarca düzenlenerek kadastro müdürlüğünün kontrol ve tasdikinden sonra tapu sicilinde tescile konu olur.

Yetki ve sorumluluk

MADDE 6 – (1) Bu Tüzük kapsamındaki tapu plânlarının yapım, kontrol, aplikasyon, sayısallaştırma ve hataların düzeltilmesi işlerinin teknik sorumluluğu mühendis tarafından üstlenilir.

Taşınmazların sınırlandırılması

MADDE 7 – (1) Taşınmazların mülkiyet sınırlarının arazide belirlenmesi işlemlerinde, tapu plânının üretilme amacına göre, Kadastro Kanunu, 23/6/1983 tarihli ve 2859 sayılı Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkında Kanun, 31/8/1956 tarihli ve 6831 sayılı Orman Kanunu, 25/2/1998 tarihli ve 4342 sayılı Mera Kanunu, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 22/12/1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanunu, 22/11/1984 tarihli ve 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu Kanunu, 3/7/2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu ve 4/4/1990 tarihli ve 3621 sayılı Kıyı Kanunu ile ilgili diğer kanunların hükümlerine uyulur.

Çizim ve yüzölçümü işleri

MADDE 8 – (1) Tapu plânları, teknik yöntemine uygun olarak elde edilen sayısal değerlere göre çizilir.

(2) Taşınmazların yüzölçümü, köşe noktalarının koordinatları ile hesaplanır.

Değişiklik işlemleri

MADDE 9 – (1) Değişiklik işlemleri, ilgilisinin talebine bağlı olarak, işlem çeşitlerine göre özel hükümleri gereğince yetki ve sorumlulukları belirlenmiş olan kadastro müdürlüğü, yetkili kuruluşlar veya lisanslı bürolar ya da serbest mühendis tarafından yapılır.

Kontrol işlemleri

MADDE 10 – (1) Tapu plânları, kadastro müdürlüğü tarafından teknik mevzuatı çerçevesinde kontrol edilir, uygunluğu halinde tapu sicil müdürlüğüne gönderilir. Kadastro müdürlüğünce kontrol edilmeyen tapu plânları, tapu sicil müdürlüğünce işleme alınmaz.

Plânların reddedilmesi

MADDE 11 – (1) Bu Tüzükte ve tapu plânlarına ilişkin teknik mevzuatta yer alan hükümlere uygun olmayan talepler; kontrol mühendisi sorumluluğunda kontrol ekibince düzenlenen rapora istinaden kadastro müdürlüğünce reddedilir. Red kararında reddin gerekçesi, itiraz yeri ve süresi de belirtilir.

(2) Red kararı, talep sahibine 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre tebliğ edilir.

(3) Red kararına karşı, tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde müdürlüğün bağlı bulunduğu bir üst birime, bu birimin kararına karşı da yine tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde Genel Müdürlüğe itiraz edilebilir.”

Tapu Planlarının kural ve kriterleri belirlenmiştir.

Bu kural ve kriterler ile Vaziyet Planı ve Bağımsız Bölüm Planının tanım ve izahlarını birleştirmek gerekir ki Vaziyet Planı ve Bağımsız Bölüm Planının yazımızın başında öngördüğümüz iş modelini ve adımlarını tam ve doğru olarak oluşturabilelim.

VAZİYET PLANI İŞ MODELİNİN TESPİTİ

            Tapu Planları Tüzüğünde Vaziyet Planı ve Bağımsız Bölüm Planının tanımları yapılmış olup bu tanımlara göre;

  • Bu planların kapsamı: Parsellerde inşa edilecek yapılar ve eklentiler ile teknik alt yapılar olarak tespit edilmiş,
  • Bu planların kontrolü: Yapı ruhsatına esas projeleri ve yerleşim plânındaki ölçülerine göre kontrol noktalarına dayalı olarak yapılması belirtilmiş,
  • Bu planların düzenlenmesi: Teknik mevzuata uygun olarak sayısal ve çizgisel şekilde düzenlenmesi gerektiği belirtilmiş,
  • Bu planların esası: Kat irtifakına veya kat mülkiyetine esas konumlarını gösteren harita ve plân olduğu tespiti yapılmıştır.

2010/4 sayılı genelge ile de;

  • Tapu Planları Tüzüğünün yayım tarihinden sonra yapı ruhsatı (inşaat izni) almış binaların cins değişikliği işlemlerinde tüzük gereği olarak yazı ekinde veya yapı kullanma iznine ek olarak vaziyet planı ve bağımsız bölüm planı da isteneceği,
  • Vaziyet planının ve bağımsız bölüm planının bir harita kadastro veya jeodezi ve fotogrametri mühendisi sorumluluğunda teknik mevzuatına uygun olarak yapılmış olmasının gerektiği,
  • İlgili belediyesi/özel idaresi tarafından onaylanmış olmasının gerektiği,
  • Vaziyet planında ve bağımsız bölüm planında gösterilmesi zorunlu bulunan parsel köşe koordinatlarının kontrol edilmesi gerektiği,
  • Bina ve varsa eklentileri de paftasına kurşun kalem ile tersim edilmesi gerektiği,
  • Bina cephelerinin, birden çok bina bulunması halinde binaların birbirleri ile olan konumlarının paftasından kontrol edilmesi gerektiği, (Pafta ölçeği hassasiyeti oranında konum kontrol kriteri tespit edilmiştir.)
  • Kontrol sonucunda vaziyet planı ve bağımsız bölüm planına aykırılık tespit edilmesi durumunda işlemin Tapu Planları Tüzüğüne göre reddedilmesi gerektiği,

Hususları belirlenmiştir. Ayrıca Vaziyet Planı ve Bağımsız Bölüm Planı genelge ekinde örneklendirilmiş, bir klişe standartı kurgulanmaya çalışılmıştır.

Vaziyet Planı ve Bağımsız Bölüm Planı, Tapu Planı olduğuna göre yine Tapu Planları Tüzüğüne göre;

  • Kanunlar uyarınca yetkili kılınan kişi ve kuruluşlarca düzenleneceği,
  • Kadastro müdürlüğünün kontrol ve tasdikinden sonra tapu sicilinde tescile konu olacağı,
  • Yapım, kontrol, aplikasyon, sayısallaştırma ve hataların düzeltilmesi işlerinin teknik sorumluluğunun mühendis tarafından üstlenileceği,
  • Teknik yöntemine uygun olarak elde edilen sayısal değerlere göre çizileceği,
  • Taşınmazların yüzölçümünün, köşe noktalarının koordinatları ile hesaplanacağı,
  • Kadastro müdürlüğü tarafından teknik mevzuatı çerçevesinde kontrol edileceği,
  • Uygunluğu halinde tapu sicil müdürlüğüne gönderileceği,
  • Kadastro müdürlüğünce kontrol edilmeyen tapu plânlarının, tapu sicil müdürlüğünce işleme alınmayacağı,

Hususları hüküm altına alınmıştır.

Bu bilgilerin ışığı altında Vaziyet Planı ve Bağımsız Bölüm Planının içeriği;

o   Kadastro Paftasının teknik ve hukuki standartları ne ise Vaziyet Planının ve Bağımsız Bölüm Planının da aynı teknik ve hukuki standartları içermesi gerekmektedir.

o   Kadastro Paftasının altlığı konumunda düzenlenen ölçü krokisi iş adımının ve ölçü değerlerinin bir benzeri olarak Vaziyet Planı ve Bağımsız Bölüm Planının altlığı olacak şekilde ve ölçü değerlerinin de gösterildiği bir Vaziyet Krokisi ve Bağımsız Bölüm Krokisinin de üretilmesi gerekir.

o   Kadastro Paftası düzenleyen, kontrol eden ve onaylayan imzalarına haiz olup Vaziyet Planının da düzenleyen, kontrol eden ve onaylayan imzalarını içermesi gerekir ki burada düzenleyen serbest harita mühendisi, kontrol eden kadastro müdürlüğü kontrol mühendisi ve onaylayan belediye/valilik ilgili birim yetkilisi olacaktır. Bu anlamda genelge ekine konan örnek vaziyet planı klişesi eksiklik içermektedir.

Şeklinde kurgulanmalıdır.

Bu noktada, Vaziyet Planının ve Bağımsız Bölüm Planının uygulamasında karanlıkta kalan bazı hususlar bulunmaktadır.

  • Vaziyet Planı ne zaman düzenlenir?
  • Vaziyet Planı koordinatları ile cins değişikliğine konu bina koordinatları kontrol edildiğinde tescile konu olacak koordinatlar hangisi olmalıdır?

VAZİYET PLANI NE ZAMAN DÜZENLENMELİDİR?

            2010/4 sayılı genelgenin 24.maddesi ile Vaziyet Planı, Tapu Planları Tüzüğünün yayım tarihinden sonra yapı ruhsatı (inşaat izni) almış binaların Cins Değişikliği işlemi ile birlikte anılmaktadır. Yapısızken yapılı hale gelen taşınmaz malların cins değişikliği işlemlerinde yapı kullanma izin belgesinin ekinde veya yapı kullanma izni almaya uygun olduğuna dair ilgili kurumdan alınan yazının ekinde vaziyet planı ve bağımsız bölüm planı da isteneceği belirtilmektedir. Ancak bu durum, Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat irtifakı kurulu olan yerlerin kat mülkiyetine geçiş işlemleri haricinde kalan cins değişikliği işlemleri olarak belirtilmektedir. Yani genelge ile kat irtifakı kurulu yerlerin cins değişikliği işlemlerinin 2009/14 sayılı genelge doğrultusunda, ana taşınmaz statüsündeki (kat irtifakı kurulu olmayan) yerlerin cins değişikliği işlemlerinin 2010/4 sayılı genelge doğrultusunda karşılanması gerektiği anlatılmaktadır.

            Bu izaha göre vaziyet planı, cins değişikliği işleminin gerekli bir belgesi olarak düşünülmüş ve cins değişikliği işleminde aranılması öngörülmüştür. Ancak bu öngörü vaziyet planının ne zaman üretilmesi gerektiği sorusuna cevap oluşturmamaktadır.

            Vaziyet Planının tanımından hareketle;

“Parsellerde inşa edilecek yapıların ve eklentilerinin, teknik alt yapıların…”,

“…kat irtifakına veya kat mülkiyetine esas konumlarını gösteren…”

Şeklinde ki anlatımdan kesin olarak çıkarılacak sonuç, Vaziyet Planının Kat İrtifakı tesisinden önce düzenlenmiş olacağıdır. Bu durumda işlem sırası olarak iki alternatif oluşmaktadır;

  1. Vaziyet Planı, Yapı Ruhsatı alındıktan sonra Kat İrtifakı Tesisine kadar olan süre içerisinde düzenlenmeli,
  2. Vaziyet Planı, Yapı Ruhsatı alınmadan önce düzenlenmeli

Her iki olasılıkta doğrudur aslında. Burada yapıya dair yetkinin belediyenin elinde olduğunu düşünürsek belediyenin bu belgeyi yapı ruhsatı aşamasında ya da kat irtifakı öncesinde düzenlettirmesi alternatiflerinin her ikisi de doğru sonucu sağlayacaktır.

Bu iki alternatifinde ortaya koyduğu kesin sonuç Vaziyet Planının bağımsız bir işlem adımı olduğudur.

Vaziyet Planı bağımsız bir işlem adımı olarak değerlendirildiğinde;

  • Müstakil olarak başvuru alınmalı,
  • Fen Kayıt Defterine kaydı yapılmalı,
  • Kontrollük ücreti tahakkuk ettirilmeli,
  • Teknik Belge ücreti tahakkuk ettirilmeli,
  • Oda Sözleşmesi aranmalı,
  • Sözleşme için Damga Vergisi ödentisi aranmalı,
  • Büro Kontrol Formları oluşturulmalı,
  • Sadece Mülkiyet noktalarının Kadastro Müdürlüğünce kontrol edildiği planlara not düşülmeli,
  • Plan-Kroki kavramları göz önüne alınarak, teknik standartlara haiz Şablon Vaziyet Planı oluşturulmalı,
  • Vaziyet Planında gösterilen mülkiyet ve yapı koordinatları ile detay unsurların gösterileceği Vaziyet Krokisi hazırlattırılmalı,
  • Bağımsız Bölüm Planlarında, bağımsız bölümün mülkiyet sınırları net bir biçimde ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin öngördüğü net-brüt alan yaklaşımları doğrultusunda gösterilmelidir.

Bu durumların dikkate alındığı belge örnekleri makale ekinde görüşlerinize sunulmuştur.

            BİNA CİNS DEĞİŞİKLİĞİNE KONU OLDUĞUNDA TESCİL KOORDİNATLARI NE OLMALIDIR?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 57/(4) maddesinde: “(4)       Yapı aplikasyon projesi; parsele ait aplikasyon krokisine dayanılarak ve vaziyet planına göre yapının araziye aplikasyonunu sağlamak üzere, yürürlükteki imar planında gösterilen ya da planda belirtilmemiş ise bu Yönetmelikte belirlenen yapı yaklaşma mesafeleri, yapı projelerine göre köşe koordinatları ve röper noktaları ülke koordinat sistemine işlenmek üzere harita mühendislerince hazırlanıp imzalanan projeyi ifade eder.” denilmektedir. Buradaki vaziyet planı mimari projenin içerisinde bulunan vaziyet planıdır. Yapı Aplikasyon Projesi ile harita mühendisi konum bilgisi içermeyen mimari vaziyet planını konumsal hale getirmektedir. Buna göre; parsel içerisindeki yapılara yönelik düzenlenecek Tapu Planları Tüzüğü’nün öngördüğü mülkiyet Vaziyet Planı içerisinde gösterilen yapı koordinatları, Yapı Aplikasyon Projesinde gösterilen yapı koordinatları ile aynı olmak zorundadır. Vaziyet Planındaki mülkiyet koordinatları ise Yapı Ruhsatına esas Aplikasyon Krokisinde gösterilen koordinatlar olmak zorundadır.

            Ancak 3194 sayılı İmar Kanunu’nun tanımlar maddesinde de belirtildiği şekilde Yapı, Bina’ya dönüştüğünde cins değişikliği işleminde hangi koordinatlar tescile konu hale getirilecektir?

            Yapı Aplikasyon Projesi koordinatları zemine uygulanarak zeminde inşai faaliyet başlatılmalı, Vaziyet Planı yapı koordinatları, Yapı Aplikasyon Projesi yapı koordinatları ile birebir aynı olmak zorunda olduğundan zeminde inşa edilen yapılar binaya dönüştüğünde(Yapı Kullanım İzin Belgesi almaya hazır hale geldiğinde) yapılacak röleve ölçüsü sonucu elde edilen tecviz dahilindeki koordinatlar kontrol edilmelidir. Bu durumda cins değişikliği işleminde, vaziyet planı ile fiili bina arasında tecvizi aşan farklılıkların olması durumunda işlem talebi belediyeye yönlendirilerek farklılığın denetlenmesi istenmelidir, vaziyet planı ile fiili bina arasında tecvizi aşan farklılıkların olmaması durumunda işlem talebi Vaziyet Planı (Yapı Aplikasyon Projesi) koordinatları ile tescile konu edilmelidir.

SONUÇ

Tapu Planları Tüzüğü ile birlikte mesleki argüman haline gelen Vaziyet Planı ve Bağımsız Bölüm Planı kavramlarının bütüncül olarak yeniden ele alınmasının bir zorunluluk olduğu mutlaktır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce konunun yeniden irdelenmesi ve bir işleyiş modelinin kurgulanması gerekmektedir. Kadastro Müdürlüklerinin Genel Müdürlük ya da Bölge Müdürlüklerince denetlenmesi sırasında Vaziyet Planı ve Bağımsız Bölüm Planı kavramlarına yönelik eksik kalan yönlerin çokluğu dikkate alınmaksızın yapılan görüş ve verilen talimatlar doğrultusunda konu daha da içinden çıkılmaz bir hale sürüklenmektedir.

Unutulmaması gereken konu Vaziyet Planının da bir Tapu Planı olduğu gerçeğidir. Bir Tapu Planı olarak Kadastro Paftasına nasıl sahip çıkıyorsak Vaziyet Planına da aynı hassasiyetle sahip çıkmamız gerekmektedir.

×
Haberdar Olun

Bloga abone olduğunuzda, sitede yeni güncellemeler olduğunda onları kaçırmamanız için size bir e-posta göndereceğiz.

ARAZİ TOPLULAŞTIRMASININ TAPU VE KADASTRO BOYUTU S...
Parselasyon Planı Nedir?