.............. BELEDİYE BAŞKANLIĞINA
Müdürlüğümüzce, 3194 sayılı İmar Kanunu’na dayalı uygulamaların idarelerince hazırlanması ile kontrol ve tescil taleplerinin karşılanması işlemlerinde mevzuata uyarlık konusunda açıklamalar yapılması gerektiği değerlendirilmiştir.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi “İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir.” Hükmünü içermektedir.
Bu tanımlamadan da anlaşılacağı üzere, Düzenleme Sınırının, parseller-yol fazlaları-kamu kurumlarına ait yerler-belediyelere ait yerler ile birleştirilmesi sonucu ortaya çıkan tek bir geometrik kütleyi kapsayacak şekilde geçirilmesi gerekmektedir.
Birleştirme tabiri, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’müzün 2023/5 sayılı genelgesinin 3. Maddesinde “Birbirine bitişik birden çok parselin bir parsel haline getirme işlemini,” şeklinde tanımlanmış olup 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesinde yer alan hükmünde benzer şekilde birbirine bitişik parsellerin-yol fazlalarının-kamu kurumlarına ait yerlerin-belediyelere ait yerlerin birleştirilmesi ile oluşan kütle olarak anlaşılması gerekmektedir.
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in Düzenleme sahalarının tespiti esasları başlıklı 9. Maddesi “(1) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; dışında ise valilikler, il idare kurulu kararı ile 5 yıllık imar programlarına öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, imar planları ile getirilen tüm kullanım alanlarını hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tespit etmek ve kesinleşen uygulama imar planlarına göre parselasyon planlarını yaparak yeterli miktarda parseli oluşturmak mecburiyetindedir.” Hükmünü, “(2) 10/7/2019 tarihinden sonra yapılan imar planlarında kesinleşme tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde, düzenleme sahalarının tespit edilerek, parselasyon planlarının yapılması ve onaylanması esastır.” Hükmünü içermekte olup bu hükümler belediyenize düzenleme sahalarını tespit etmek, parselasyon planlarını yapmak ve parselasyon planlarını onaylamak yetki ve sorumluluğunu yüklemektedir.
Bu yetki ve sorumluluk, 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 14/(a) maddesi hükmü kapsamında tanımlanmış yetkiler arasında olup bir belediye organı olan Belediye Encümenince kullanılması, encümenin ise bu yetkiyi kullanırken yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerine uygun bir biçimde kullanması mevzuat gereğidir.
Bu anlamda; İmar Uygulamalarına yönelik encümen tarafından alınacak kararların, ilk olarak düzenleme sahasını tespit etmek, ikinci olarak parselasyon planlarını yapmak ve üçüncü olarak parselasyon planlarını onaylamak şeklinde kullanılması gerektiği yorumlanmalıdır.
Hakeza, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in Parselasyon Planlarının Onayı başlıklı 25. Maddesi “(1) İdare ya da taşınmaz sahipleri tarafından yetkilendirilen harita mühendisi tarafından hazırlanan ve imzalanan dokümanları içeren parselasyon planları, onamaya yetkili idareye sunulur. Parselasyon planlarının idarece uygun bulunması durumunda, idarenin görevlendirdiği onaya yetkili harita mühendisleri tarafından imzalanır. DOPO hesabı ve tescile esas dağıtım cetveli onay yapacak idarenin birim amiri tarafından ayrıca onaylanır ve idarenin yetkili amiri tarafından imzalanarak onamaya yetkili karar organına sevk edilir.” Hükmünü içermekte olup onama yetkisine haiz Encümen tarafından dosyanın karar alınmak suretiyle onaylanması gerektiği, (3). Ve (4). Fıkra hükümleri gereği, Parselasyon planlarının bir ay müddetle onaylayan idaresine göre belediyede ya da valilikte askıya çıkarılması gerektiği, itiraz olmaması durumunda ise kesinleşeceği anlaşılmaktadır. Mevzuatın öngördüğü bu işleyiş şekline göre Belediye/İl Encümeninin, bir imar uygulamasının düzenleme sahasının tespitinden parselasyon planının kesinleşmesine kadar geçen süreçte farklı zamanlarda farklı konulardaki yetkileri kullanacak şekilde kararlar alması gerektiği anlaşılmalıdır.
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in Düzenleme Sınırının Geçirilmesi başlıklı 10. Maddesi hükümleri gereği Düzenleme Sınırının, (2). Ve (3). Fıkralarında belirtildiği şekilde, tek bir geometrik kütle oluşturacak şekilde geçirilmesi esastır. Düzenleme Sınırı geçirilmek suretiyle oluşturulacak Düzenleme Sahası’nın, istisnai olarak, bitişiğinde daha önce yapılan uygulamalar kapsamına alınmamış, başkaca bir düzenleme sahasına dâhil edilmesi ya da müstakil bir düzenleme sahası oluşturması mümkün olmayan parsel ya da parselleri de kapsayacak şekilde oluşturulmasının temel kuralı ise uygulamaya konu Düzenleme Sahasına bitişik olması şeklinde anlaşılmalıdır.
Hakeza, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 9. Maddesine 11.09.2025 tarih 33014 sayılı Resmî Gazete ile eklenen (6). Fıkrası “5/4/2023 tarihli ve 7452 sayılı Olağanüstü Hal Kapsamında Yerleşme ve Yapılaşmaya İlişkin Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin Kabul Edilmesine Dair Kanun kapsamında kalan alanlarda ve 38/B maddesinin ikinci fıkrasının (e) bendi kapsamında yapılacak parselasyon planlarında; aralarında bağlantı bulunmayan alanlar tek bir düzenleme sahasına/parselasyon planına konu edilebilir.” Hükmünü içermekte olup bunun için yapılacak uygulamanın 7452 sayılı kanun kapsamında kalan alan olması veya yönetmeliğin 38/B maddesi kapsamında imar hakkı aktarımına konu olması gerekmektedir. Bunların dışında kalan alanlarda ise aralarında bağlantı bulunmayan veya birbirine bitişik olmayan alanların tek bir düzenleme sahasına konu edilmesi mümkün görünmemekte, yönetmelikte yapılan değişiklik ise, sayılan istisnalar haricinde, bitişik olma kuralını doğrulamaktadır.
İmar Uygulamalarında tanzim edilmekte olan Düzenleme Sınırı Krokisi’nin ve Parselasyon Planı’nın, mevzuatın öngördüğü içeriğe sahip olacak şekilde hazırlanması, uygulama sınırı içerisinde kalan Devletin Hüküm ve Tasarrufu altındaki sahipsiz yerlere yönelik yapılan uygulama şeklinin ve ihdas alanlarına dair uygulama şeklinin Açıklama Raporunda detaylıca anlatılarak düzenlenmesi gereken tüm evrakların eksiksiz düzenlenmesi, dağıtım ve tescil evraklarında bu hususların gösterilmesi gerekmektedir.
Mevzuat gereği, İmar Uygulaması Açıklama Raporu ile bir bütün olup Açıklama Raporunun uygulamanın tüm içeriğini detaylıca yansıtacak şekilde hazırlanması gerekir.
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in Kadastro Kontrolleri başlıklı 28. Maddesi “(1) Parselasyon planlarının ilgili kadastro müdürlüğünce büro kontrollerinin yapılmasına müteakip, düzenleme alanına giren bütün ada ve parseller ile umumi hizmetlere ayrılan alanlar, parselasyon planındaki köşe noktalarına ait koordinatlarına göre sorumlu mühendisi tarafından araziye aplike edilir. Arazi kontrollerinin ilgili kadastro müdürlüğünce kontrol edilerek herhangi bir hata ve eksiklik tespit edilmemesi halinde parselasyon planları kontrol ve tescil işlemleri için ilgili tapu müdürlüğüne sevk edilir.” Hükmünü içermekte olup 2025/4 sayılı Tescile Konu Harita ve Planların Yapımı ve Kontrolü genelgesinin 12/(4). Madde “Tescile konu harita ve planların kontrolünde yeni oluşacak parsellerin; işlemin dayanağı imar planı ve plan notları, planlı veya plansız alanlar imar yönetmeliklerine uygunluğu kontrol edilir.”Hükmü ile birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir. Bu anlamda; Tescile konu harita ve planların büro kontrollerinde, imar uygulamaları için, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre uygunluk kontrolü de müdürlüğümüz kontrol yetkisi kapsamında kalmaktadır.
Yine, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in Kadastro kontrollerinde istenen bilgi ve belgeler başlıklı 29. Maddesinde kesinleşen parselasyon planlarının kontrol ve tescili için kadastro müdürlüğüne verilmesi gereken bilgi ve belgeler sayılmıştır. Belediyenizce yapılan imar uygulamalarında 29. Maddede sayılan bu bilgi ve belgelerin eksiksiz olarak düzenlenerek onaylı bir şekilde dosyasında yer alması gerekmektedir.
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 7. Maddesi kapsamında yürütülecek olan ifraz ve tevhit işlemlerinde de yine madde içeriğinde belirtilen hangi istisnai durumların var olduğunun Encümen Kararı içeriğinde belirtilmesi, parselasyon planı yapılamamasının gerekçelerini açıklayan ayrıntılı bir teknik raporun hazırlanması gerekmektedir.
İmar Planına geçiş amaçlı tüm uygulamalarda 1/1000 ölçekli İmar Planının onaylı örneği ve işleme giren parseller ile ilgili tüm Plan Notlarının da taleple birlikte sunulması gerekmektedir.
İmar planına geçiş amaçlı tüm uygulamaların kanun, yönetmelik ve kurum genelgelerimizin içeriğine ve ruhuna uygun bir biçimde hazırlanması, tescil yönüyle mülkiyet hukukuna uygun hukuki sebep ve süreçlere uyulması gerekmektedir.
Belediyenizce yürütülmekte olan imar planına geçiş amaçlı tüm uygulamalarda yazımızda bahsedilen temel kaidelere uygun biçimde dosyaların oluşturularak kontrol ve tescil talebi ile müdürlüğümüze iletilmesi sonucunda tescil edilmek üzere ilgili Tapu Müdürlüklerine sevkleri yapılabilecektir.
Bilgi ve gereğini rica ederim.