TAŞINMAZ (MAHALLİ) TESPİT TUTANAĞI

Tespit kavramı, Milli Emlak açısından; Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malların mahalline gidilerek, fiili durumlarının belirlenmesidir. 

Tespit, işlemlerin başlangıcını teşkil etmesi nedeniyle Milli Emlak açısından büyük önem taşımaktadır. Söz konusu taşınmazların fiili durumlarının belirlenmesi neticesinde ecrimisil alınması, işgal veya tecavüzlerin giderilmesi ve daha sonra yapılacak işlemlere ışık tutması, tespit işlemlerine özel bir önem verilmesini gerekli kılmaktadır.

Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmaz mallar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerin tespitlerinin nasıl yapılacağı, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunun 74. maddesine istinaden 19/06/2007 tarihinde 26557 Resmi Gazete Sayısı ile yayımlanan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelikle açıklanmıştır. 

Yönetmeliğin amacı; Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazların satışı, trampası, arsa veya kat karşılığı inşaat yaptırılması, kiraya verilmesi, ön izin verilmesi ve üzerlerinde irtifak hakkı kurulması, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin kiraya verilmesi, ön izin ve kullanma izni verilmesi ile ecrimisil ve tahliye işlemlerine ilişkin usul ve esasları düzenlemektir. Milli Emlak Genel Tebliğleri ile bu hususlar açıklanmıştır.

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 84. Maddesi

“Tespit

MADDE 84 – (1) Hazine taşınmazlarından kiraya verilen, irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilenlerin dışında kalanların fiilî durumları, İdarece hazırlanan program dâhilinde mahallinde tespit edilir. (Ek iki cümle:RG-10/4/2011-27901) Taşınmazların tespitleri yılda en az bir defa yapılır, ancak tespit programlarının süresi beş yıldan fazla olamaz. Bu tespitlerin yapılması konusunda (Değişik ibare:RG-5/10/2022-31974) illerde il müdürleri, ilçelerde ise milli emlak müdürleri veya milli emlak şefliği yetkilisi olarak görevlendirilen personeller gerekli tedbirleri alırlar. Tespitten önceki sürelere ait işgal ve tasarruflar sebebiyle ecrimisil takip ve tahsilatı yapılarak bu taşınmazlar denetim ve idare altına alınır.

(2) Taşınmazın mahallinde düzenlenecek Taşınmaz Tespit Tutanağında (Ek-8); işgalin başlangıç tarihi, taşınmazın işgale veya kullanıma konu olan yüzölçümü, işgalcileri, kullanım amacı, ecrimisil takdirinde yararlanılabilecek bilgiler ile bilinmesinde yarar görülen diğer bilgilere yer verilir.”

A. TESPİT

Tespit, Millî Emlak açısından Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazların mahallinde, fiili ve hukuki durumu ile özelliklerinin belirlenmesidir.

Millî Emlak işlemlerinin başlangıcını teşkil etmesi nedeniyle tespit büyük önem taşımaktadır. Söz konusu taşınmazların fiili durumlarının belirlenmesi neticesinde, ecrimisil alınması, işgal veya tecavüzlerin giderilmesi ve daha sonra yapılacak işlemlere esas teşkil etmesi, tespit işlemlerine özel bir önem verilmesini gerekli kılmaktadır.

Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerin tespitlerinin nasıl yapılacağı Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin, “Tespit” Başlıklı 84 üncü maddesinde açıklanmıştır. Bu madde de; “Hazine taşınmazlarından kiraya verilen, irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilenlerin dışında kalanların fiilî durumları, İdarece hazırlanan program dâhilinde mahallinde tespit edilir. Taşınmazların tespitleri yılda en az bir defa yapılır, ancak tespit programlarının süresi beş yıldan fazla olamaz.

Bu tespitlerin yapılması konusunda illerde defterdarlar, ilçelerde ise malmüdürleri veya varsa millî emlak müdürleri gerekli tedbirleri alırlar. Tespitten önceki sürelere ait işgal ve tasarruflar sebebiyle ecrimisil takip ve tahsilâtı yapılarak bu taşınmazlar denetim ve idare altına alınır.

Taşınmazın mahallinde düzenlenecek Taşınmaz Tespit Tutanağında; işgalin başlangıç tarihi, taşınmazın işgale veya kullanıma konu olan yüzölçümü, işgalcileri, kullanım amacı, ecrimisil takdirinde yararlanılabilecek bilgiler ile bilinmesinde yarar görülen diğer bilgilere yer verilir” hükmü düzenlenmiştir.

Hazine taşınmazlarından kiraya verilen, irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilenlerin dışında kalanların fiili durumları, İdarece hazırlanan program dâhilinde mahallinde tespit edilir. Tespitten önceki sürelere ait işgal ve tasarruflar sebebiyle ecrimisil takip ve tahsilâtı yapılarak bu taşınmazlar denetim ve idare altına alınır.

B. TAŞINMAZ TESPİT TUTANAĞININ HAZIRLANMASI VE TUTANAKTA BULUNMASI GEREKEN HUSUSLAR 

Tespit işlemleri taşınmazın bulunduğu il veya ilçede görevli olan Millî Emlak memurlarınca yapılır. Tespitlerin sağlıklı bir şekilde yapılması ve sonuçlanması için taşınmazın mahalline gidilmeden önce adası, parseli, mevkii, cinsi, yüzölçümü, hisse durumu gibi bilgeler araştırılmalı ve varsa paftası temin edilmelidir.

Taşınmazın tespiti Yönetmelik eki “Taşınmaz Tespit Tutanağı” doldurularak yapılır. Taşınmaz Tespit Tutanağının kullanılmadığı tespitlerde, ayrıca aşağıda yer alan bilgileri içeren tespit tutanakları hazırlanmalıdır.

Taşınmazın mahallinde düzenlenecek tutanakta;

1) Tespit tarihi,

2) Taşınmazın bulunduğu il, ilçe adı ve taşınmaz malın dosya numarası,

3) Varsa fuzuli şagil veya şagillerin adı, soyadı veya unvanı, gerçek kişiler için T.C. Kimlik No, tüzel kişiler için vergi Kimlik No, adresi,

4) Taşınmaz tescilli ise tapu bilgileri (tescilli değilse kroki düzenlenmelidir); bulunduğu köy veya mahallenin adı, tapuda kayıtlı olduğu pafta, ada, parsel, cilt, sayfa, sıra no, tapu tarihi, cinsi, yüzölçümü, hisseli taşınmaz mal ise hisse durumu ve oranı, mevkii, sokağı, sınırları,

5) Üzerinde muhdesat varsa; muhdesatın cinsi ve niteliği, miktarı, kime ait olduğu,

6) Arazi ise; arazinin verim gücü, sulanabilirlik durumu,

7) Bina ise; inşaatın brüt alanı (m²), sınıfı, türü, binanın yıpranma oranı, kullanabilirlik durumu,

8) İşgal veya tasarrufun başlangıç tarihi, süresi, amacı, biçimi, miktarı,

9) Kamu hizmetlerine gerekli olup olmadığı,

10) 6831 sayılı Orman Kanunu, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, 3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamında olup olmadığı, taşınmaza ait tespit ve tahmin edilen bedel,

11) İşgal veya tasarrufun başlangıcından tespit tarihine kadar yıllar itibariyle getirebileceği ayrı ayrı ecrimisil miktarı, toplam ecrimisil tutarı,

12) Tespitten sonra satış, trampa, kiraya verme, ön izin ve kullanma izni verilmesi veya irtifak hakkı kurulması gereken hallerde bu işlemler için ihtiyaç duyulan sahanın yüzölçümü ile rayiç, satış- trampa- bir yıllık kira- bir yıllık mülkiyetin gayri ayni hak bedeli,

13) Tespiti yapan memurların adı, soyadı, unvanı ve imzaları,

14) Bilirkişilerin adı, soyadı ve imzaları,

15) Tespit sırasında hazır bulunması halinde fuzuli şagil/şagillerin imzası,

16) Taşınmaz malın durumuna yönelik ve idarenin yer vermek istediği diğer bilgiler.

Bilgilerine yer verilmesi gerekmektedir.

C. DAVALI TAŞINMAZLARIN TESPİTİ

Hazine aleyhine açılan davalar genellikle Medeni Kanunun 713 üncü maddesine (Olağanüstü Zamanaşımı) dayanılarak açılmaktadır. 

Tescili dava olunan taşınmaz için yapılacak tespit işleminin usulü, 117 sıra sayılı Millî Emlak Genel Tebliğinde açıklanmıştır. Bu Tebliğ ile getirilen düzenlemeye göre:

Taşınmazlar için, işin önemine göre bizzat Defterdar (Millî Emlak Dairesi Başkanı), Millî Emlak Müdürü veya Malmüdürünün iştiraki ile taşınmazın mahallinde “İdari Tahkikat Tutanağı” düzenlenmelidir. 

İdari Tahkikat Tutanağında bulunması gereken hususlar şunlardır:

1) Hazinenin özel mülkiyetinde veya Hazine ile ilişkili midir?

2) Mirasçı bırakmaksızın ölen bir kimseden Hazineye intikali gereken yerlerden midir?

3) Mübadil, firari ve kayıp kimselere ait olup, bunlar adına tapuda kayıtlı veya kayıtsız yerlerden midir?

4) Irmak, çay, göl veya denizden dolma yerlerden midir?

5) Orman ve meradan açılma yerlerden midir?

6) Dava edilen yer, Medeni Kanunun 636.maddesinde açıklanan (4721 sayılı Türk Medeni Kanununda 708 inci madde) Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden midir?

7) Davacı bu yere zilyet midir?

8) Zilyetlik mevcut ise hangi tarihte başlamıştır?

9) Zilyetlikte niza (çekişme) ve fasıla (ara) olunmuş mudur?

10) Zilyetlik taşınmaz malın tamamına mı aittir, başkaları tarafından da zilyetlik iddia ediliyor mu?

11) Zilyetlik ne şekilde olmuştur? Taşınmaz üzerinde davacı tarafından yapılmış bir yapı veya dikilmiş ağaç var mıdır? (Ağaçların yaşından zilyetlik süresi tespit edilebilir)

12) Zilyetlik başkasından devir suretiyle mi alınmıştır? Öyleyse bir devir senedi var mıdır? Satıcı bu yerle ilgilini kesmiş midir?

13) Zilyetliğin yukarıda beyan edilen şekil ve şartlarda olmadığını söyleyen veya davacı aleyhine tanıklık edecek kişiler var mıdır? Varsa tebligata yarar adresleri nedir?

14) Dava edilen yerin bitişiğinde başka şahıslara ait tapulu veya tapusuz taşınmaz var mıdır? Varsa bu taşınmazların tapu veya Özel İdaredeki vergi kayıtlarında dava edilen yer ne olarak veya kimin mülkiyetinde gözüküyor?

15) Davacı eski tarihlerde veya yakın tarihlerde bu yerin vergisini vermiş mi? Vermemişse hesap numarası nedir?

16) Milli emlak memurunun, muhtarın ve bilirkişilerin imzası.

Bunlarla birlikte, Taşınmaza Ait Tespit ve Tahmin Edilen Bedel Hesap Tutanağı, kira sözleşmeleri ve mahkeme ilamları gibi belgeler Hazine aleyhine açılan davalarda ispat aracı olabilir.

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik - Ek-8

T.C.

ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞI(1)

.................................. İL MÜDÜRLÜĞÜ(1)

.................................. MÜDÜRLÜĞÜ/MİLLİ EMLAK ŞEFLİĞİ(1)

 

                                                                                                          ...../...../20…..

 

TAŞINMAZ TESPİT TUTANAĞI

 

İL-İLÇE: ....................................                                                  DOSYA NO ...........................

 

TABLO I - VARSA FUZULİ ŞAGİL VEYA ŞAGİLLERİN

Adı, Soyadı veya Unvanı

T.C. Kimlik No/Vergi Kimlik No

Adresi

 TABLO II - TAPU BİLGİLERİ

1

Bulunduğu köy veya mahallenin adı

2

Tapuda kayıtlı olduğu

Pafta, Ada, Parsel

Cilt, Sahife ve Sıra No

Tapu tarihi

3

Cinsi ve yüzölçümü

4

Hisse durumu ve oranı

5

Mevkii ve sokağı

6

Sınırları

TABLO III - ÜZERİNDE MUHDESAT VARSA 

1

Cinsi ve niteliği

 

2

Miktarı

 

3

Kime ait olduğu

 

TABLO IV - ARAZİ İSE

1

Arazinin verim gücü

 

2

Sulanabilirlik durumu

 

TABLO V - BİNA İSE

1

İnşaatın brüt alanı (M2)

 

2

İnşaatın sınıfı

 

3

İnşaatın türü

 

4

Yıpranma oranı

 

5

Kullanılabilirlik durumu

 

TABLO VI - TESBİTE İLİŞKİN BİLGİLER

1

İşgal veya tasarrufun başlangıç tarihi ve süresi

2

İşgal veya tasarruf edilen miktar

3

İşgal veya tasarrufun amaç ve biçimi

4

Kamu hizmetlerine gerekli olup olmadığı

5

6831 sayılı Orman Kanunu, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, 3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamında olup olmadığı

TABLO VII - TAŞINMAZA AİT TESPİT VE TAHMİN EDİLEN BEDEL

1

TABLO VIII - TAŞINMAZA AİT TESPİT VE TAHMİN EDİLEN BEDEL HESAP TUTANAĞI

1

İşgal veya tasarrufun başlangıcından tespit tarihine kadar yıllar itibariyle getirebileceği ayrı ayrı ecrimisil miktarı

2

Toplam ecrimisil tutarı

3

Tespitten sonra satış, trampa, kiraya verme, ön izin ve kullanma izni verilmesi veya irtifak hakkı kurulması gereken hallerde bu işlemler için ihtiyaç duyulan sahanın yüzölçümü ile rayiç satış ve trampa bedeli ile bir yıllık kira, ön izin, kullanma izni ve irtifak hakkı bedeli

TESPİTİ YAPANIN                   ADI SOYADI                            UNVANI                      İMZASI

BİLİRKİŞİLERİN                      ADI SOYADI                            ADRESİ                       İMZASI

İŞGALCİLERİN                        ADI SOYADI                            ADRESİ                       İMZASI

            NOT:

1) Tablo I’in 2 numaralı bölümü gerçek kişiler için T.C. Kimlik Numarası, tüzel kişiler için Vergi Kimlik Numarası esas alınarak doldurulur.

            2) Tespiti yapılacak taşınmaz tescilli değilse önceden çizilmiş ölçekli krokisi varsa bunda, yoksa çizilecek basit kroki üzerinde sınırları, komşu taşınmazlar ve malikleri veya kullananları ile yer verilmesi istenen diğer bilgiler gösterilir ve Tablo II’nin 2 numaralı bölümü hariç diğer bölümleri doldurulur.

3) Tespiti yapılacak ve tahmin edilen bedeli hesap edilecek taşınmaz tapuda tescilli olsa dahi, satış, trampa ve gereken diğer hallerde tespit anında taşınmazın alanı yeniden ölçülür, noksanlık veya fazlalık olup olmadığı, idarenin yer vermek istediği diğer bilgilerle birlikte Tablo VII’de gösterilir.

_______________

(1) 5/10/2022 tarihli ve 31974 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklik ile Ek’te yer alan “MALİYE” ibaresi “ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ” şeklinde, “DEFTERDARLIĞI” ibaresi “İL MÜDÜRLÜĞÜ” şeklinde, “MÜDÜRLÜĞÜ” ibaresi “MÜDÜRLÜĞÜ/MİLLİ EMLAK ŞEFLİĞİ” şeklinde değiştirilmiştir.