Planlı Alanda, İmar Yolunun Kısmen Açılması (Çıkmaz Yol)

Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu'nun E: 2021/3641 K: 2022/803 T: 09/03/2022 sayılı kararında "3194 sayılı İmar Kanunu’nun yerleşimlerin ve bu yerleşimlerdeki yapılaşmanın sağlıklı şekilde teşekkülünü sağlama amacını taşıyan sistematiği incelendiğinde; düzenli ve sağlıklı yaşam çevreleri oluşturmak için öncelikle imar planlaması yapılması, bu planlamaya dayalı olarak arazi ve arsa düzenlemesi yapılması, daha sonra yapılan arazi ve arsa düzenlemesine uygun olarak yapılaşma ve buna ilişkin esaslar ile bu konudaki diğer uygulamaların gerçekleştirilmesini öngören bir sistem getirdiği anlaşılmaktadır. Bu sebeple planlamaya ve devamına ilişkin süreçte ortaya çıkan sorunların özetlenen sistemin dışına çıkılarak yapılacak fiili uygulamalar yoluyla çözülmesi mümkün olmadığı gibi bu durum Kanun’un amacının gerçekleştirilmesini de engelleyici sonuçlar doğurabilecektir.
Belirtilen bu yaklaşım esas alınarak uyuşmazlık konusu olay incelendiğinde; dava konusu taşınmazın komşuluğunda bulunan … ada, … sayılı parselin imar yoluna mülkiyet terkinleri yapıldıktan sonra … , … , … , … sayılı parsellerin oluştuğu; bu nedenle, yürürlükteki imar planında belirlenen yolun taşınmazın kuzeydoğu istikametine isabet eden kısmının kamulaştırma işlemine gerek kalmadan fiilen açılmasında hukuki bir engelin bulunmadığı anlaşılmış olsa da, yolun diğer kısmının isabet ettiği … ada, … , … ve … sayılı parsellerin kamu eline geçmeden imar yolunun tamamının açılamayacağı görüldüğünden, imar planlarında öngörülen ulaşım sisteminin bir parçası olan imar yollarının güzergahının belirlenmesi sırasında yolun devamlılığının ve diğer yollarla bağlantısının gözönünde bulundurulması zorunluluğu uyarınca çıkmaz yol niteliğinde bir yol formunun ulaşım sistemine ve mevzuata aykırılık taşıyacağı sonucuna ulaşılmakta ve bu durum yukarıda yer verilen planlama süreci ve devamına ilişkin sistematiğe aykırı davranılması durumunda ortaya çıkacak sakıncalara örnek teşkil etmektedir. Bu sebeple alana ilişkin fiili durumdan hareket edilmek suretiyle uyuşmazlığın çözümü mümkün bulunmamaktadır.
Ancak, İmar Kanununun 3. maddesinde herhangi bir sahanın imar planındaki esaslardan farklı amaçlarla kullanılamayacağı, bu amacın yerine getirilmesine ilişkin ise 10. madde hükmüyle, belediyelere imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç üç ay içinde imar programını hazırlama, yatırımcı kuruluşlara imar planlarında kamu hizmetine ayrılan arsaları imar programı süresi içerisinde kamulaştırma, yine yetkili idari makamlara kamulaştırmaya ilişkin ödeneği yatırımcı kuruluşun bütçesine koyma mükellefiyeti yüklenmek suretiyle, kanun koyucu tarafından kamu yararı adına fedakarlığa katlanmak durumunda kalan taşınmaz maliklerinin mülkiyet haklarının ihlal edilmesi sonucunu doğuracak şekilde uzun süre taşınmazlarının imar programlarına alınmadan bekletilmesi uygun görülmemiş ve idareye herhangi bir takdir yetkisi tanınmaksızın bağlayıcı sürelerle gerekli işlemleri yapma görevi verilmiştir.
Bu nedenle, İmar Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca; imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç üç ay içinde bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlama konusunda bağlı yetki içerisinde bulunan idarenin söz konusu taşınmazların imar programı kapsamında bulunmadığı gerekçesine dayanarak tesis ettiği işlemde hukuka uyarlık, anılan işlemin iptali yolundaki temyize konu kararda ise sonucu itibarıyla hukuka aykırılık görülmemiştir."

Plansız Alanda, Çıkmaz Yola Cepheli İfraz

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Kadastro Dairesi Başkanlığı'nın 07.01.2026 tarih E-19083801 sayılı talimatı "Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 44. ve 45. maddeleri doğrultusunda yapılacak ifraz işlemlerinde; kadastro veya tapulama haritasına işlenmiş, kamu eline geçmiş ve kamunun kullanımına açık ayrıca her tür güvenlik koşulu gereği ve servis sağlanması aşamalarında erişim dikkate alındığında sürekliliği bulunan bir yaya yahut taşıt yoluna cephesi bulunan parsellerin ifrazlarının yapılabileceği, ancak kadastro haritasında sürekliliği bulunmayan, girişi ve çıkışı aynı yerden olan yollar, kuldesak olan yollar ve bir şekilde sonlanan yollar, devam eden yol niteliği taşımadığından çıkmaz yol olarak değerlendirilmekte olup, bu kapsamda çıkmaz yola cepheli taşınmazların ifrazının uygun olmadığı"

Kamuya Terk Edilmiş Alanların Bağış Olarak Nitelendirilemeyeceği (20.02.2026)
 
Danıştay 6. Dairesi 01.06.2021 tarih ve E: 2016/13711 K: 2021/7531 sayılı kararında "uygulama imar planlarının uygulanması ve yapılaşmaya uygun imar parsellerinin oluşturulmasında kural olarak parselasyon işlemi yapılmasının esas olduğu, imar planı bulunan ve henüz parselasyon işlemi yapılmamış bir imar adasında ifraz ve tevhit işlemlerinin yapılmasının hukuken olanaklı olmadığı, yine bir taşınmaza yapı ruhsatı verilebilmesi için öncellikle parselasyon işlemi yapılması gerektiği anlaşılmakta ise de, uygulamada idareler tarafından parselasyon işlemi yapılmamış bir alanda taşınmazların umumi hizmet alanlarına isabet eden kısımlarının bedelsiz olarak kamuya terk edilmesi halinde ilgililerin taşınmazları üzerinde yapılaşmasına izin verilmekte, böylelikle oluşturulan imar parseli ile malik tarafından yola terk edilen taşınmazın karşılığı geri kalan taşınmazındaki değer artışı yoluyla elde edilmektedir. Diğer bir ifadeyle, taşınmazda yapılaşma olanağı sağlanması nedeniyle değerinde meydana gelen artış karşılığında mevcut taşınmazın bir kısmının ''kamuya terk edilmesi'' sağlanmaktadır. Bu itibarla, yapılaşma amacıyla taşınmazın bir kısmının kamuya terk edilmesi suretiyle taşınmazdan yapılan bu kesintilerin ''düzenleme ortaklık payı'' ile aynı amaca hizmet ettiği sonucuna ulaşılmaktadır. Nitekim, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesine 10.07.2019 tarihinde 7181 sayılı Kanun ile eklenen 8. fıkrada yer alan; parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerden, imar planında umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların yeni yapılacak parselasyon planında düzenleme ortaklık payı hesabında dikkate alınacağı yolundaki hüküm ile de bu husus açıklığa kavuşturulmuş, söz konusu yasal düzenlemenin Danıştay Altıncı Dairesi içtihatları ile de uyumlu olduğu görülmüştür. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 285. maddesinde; bağışlama sözleşmesi bağışlayanın sağlararası sonuç doğurmak üzere malvarlığından bağışlanana ''karşılıksız olarak kazandırma'' yapmayı üstlendiği bir sözleşme olarak tanımlanmış, bağışlamanın belli bir koşula veya mükellefiyete bağlı olarakta yapılabileceği hüküm altına alınmıştır. Bu itibarla, malik tarafından taşınmazın yapılaşma amacı dışında belli şarta bağlı olarak ve belli bir amaç doğrultusunda kullanılması için (örneğin; okul yapımı, hastane yapımı vb.) koşullu olarak bağışlanması durumunda taraflar arasında bir ''bağışlama sözleşmesinin'' varlığından söz edilmesi mümkündür. Ancak malikin taşınmazında yapılaşma olanağı sağlanması nedeniyle değerinde meydana gelen artış karşılığında taşınmazının bir kısmını ''kamuya terk etmesi'' durumunda ''karşılıksız bir kazandırmadan'' söz edilemeyeceğinden, yapılaşma amacıyla yapılan bu terklerin ''bağış'' olarak nitelendirilmesi mümkün değildir. Bu açıklamalar doğrultusunda uyuşmazlık incelendiğinde; davacı tarafından daha önce taşınmazından bedelsiz olarak kamuya terk ettiği kısmın imar planı değişikliği ile yol olmaktan çıkarılması üzerine bu kısmın bedelsiz olarak kendisine iadesi gerektiği ileri sürülmüş ise de, davacının parselasyon yapılmamış bir alanda lojman ve hizmet binası yapmak amacıyla taşınmazının imar planında ''yola'' isabet eden kısımlarını bedelsiz olarak kamuya terk ettiği anlaşıldığından, yapılaşma amacıyla yapılan bu terkin ''bağış'' olarak nitelendirilemeyeceği, parselasyon işlemi sırasında terk miktarının düzenleme ortaklık payı hesabında dikkate alınacağı, niteliği itibariyle terk edilen bu kısım daha sonra idare tarafından başka amaçlara tahsis edilse ve imar durumu değişse dahi eski malikleri tarafından mülkiyet iddiasında bulunulamayacağı ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 17. maddesi uyarınca eski malikine bedelsiz iade edilemeyeceği sonucuna ulaşılmıştır." denilmektedir.