4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun;

“II. Tescilin ve terkinin koşulları

1. İstem

a. Tescil için

Madde 1013- Tescil, tasarrufa konu olan taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır.

Edinen kimse, kanun hükmüne, kesinleşmiş mahkeme kararına veya buna eşdeğer bir belgeye dayanıyorsa, bu beyana gerek yoktur.

Bir aynî hakkı tescilden önce kazanan kimse, gerekli belgeleri ibraz ederek tescili isteyebilir.

 

b. Terkin ve değişiklik için

Madde 1014- Bir tescilin terkin edilmesi veya değiştirilmesi, ancak bu kaydın kendilerine hak sağladığı kimselerin yazılı beyanı üzerine yapılabilir.”

Hükümleri gereği kütüğün “GAYRİMENKULÜN NİTELİĞİ” hanesinin değiştirilmesi işlemi, 1014. Md. Kapsamında bir tescilin değiştirilmesi, 1013. Md. Kapsamında tescilin yapılması hukuki süreçlerinin çalışması demektir.

Yani, “GAYRİMENKULÜN NİTELİĞİ” hanesinde yevmiye almak suretiyle yapılması gereken bir işlemin, bu kaydın kendilerine hak sağladığı kimselerin yazılı beyanı üzerine veya edinen kimse, kanun hükmüne, kesinleşmiş mahkeme kararına veya buna eşdeğer bir belgeye dayanıyorsa, bu beyana gerek olmaksızın karşılanması gerekir.

Tapu Sicili Tüzüğü’nün;

“Taşınmazın bölünmesi

MADDE 57 – (1) Bir taşınmazın bölünmesi sonucunda oluşan her yeni taşınmaz için bir kütük sayfası açılarak tescil edilir.”

Hükmü gereği 3194/15-16 madde kapsamında yapılacak tescilin, yeni bir kütük sayfası açılmak suretiyle yapılması gerekmektedir. Yeni kütük sayfası açılması durumunda “GAYRİMENKULÜN NİTELİĞİ” hanesinin aynen aktarılması kural olarak kabul edilse de değiştirilmesi için aşağıda belirtilen hükmün işletilmesi gerekir.

“Kaydın değiştirilmesi

MADDE 72 – (1) Tapu sicilinde değişiklik, hak sahibinin istemine ya da yetkili makam veya mahkeme kararına istinaden yapılır.

(2) Tapu sicilindeki değişiklikler, üzerinin kırmızı mürekkepli kalemle çizilip, değişiklik tarih ve yevmiye numarasıyla yeni kaydın yazılması suretiyle yapılır.

(3) Önceki kayıt bir harfle yazılı ise, değişiklikte de aynı harf kullanılır.

(4) Rehinli alacağın kısmen ödenmesi veya rehnin miktar, faiz, derece, süre gibi unsurlarında yapılacak değişiklikler, düşünceler sütununda ilgili rehnin harfi kullanılmak suretiyle belirtilir.”

Hükümleri değişiklik tescilinin nasıl yapılması gerektiğini tanımlamıştır. Yani, yeni kütük sayfasına yapılan bir tescil işleminde, “GAYRİMENKULÜN NİTELİĞİ” hanesinin değiştirilmesi için hak sahibinin istemine ya da yetkili makam veya mahkeme kararına gerek duyulmaktadır.

Bu durumda, tescil iradesi açısından, yetkili makamın kanun hükmüne dayanan bir kararı varsa hak sahibinin istemine ya da yazılı beyanına gerek duyulmaksızın işlemin tescili gerekmektedir.

3194 sayılı İmar Kanunu dayanağında çıkarılan Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in;

“Tanımlar

MADDE 4 – (1) Bu Yönetmelikte yer alan tanımlar aşağıdadır:

…

b) Arsa: İmar planı ve imar mevzuatına göre oluşmuş imar parselidir…”

Hükmü gereği, arsa tanımı bu şekilde yapılmıştır. 

3194 sayılı İmar Kanunu’nun;

“Tanımlar:

Madde 5 – Bu Kanunda geçen terimlerden bazıları aşağıda tanımlanmıştır.

…

İmar Parseli; İmar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, İmar Planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir…”

Şeklinde bir tanım kullanılmıştır.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun Üçüncü Bölüm başlığı 4/7/2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanunun 8 inci maddesiyle “İfraz ve Tevhid İşleri” iken “Arazi ve Arsa Düzenleme Esasları” olarak değiştirilmiştir.

“İfraz ve tevhid:

Madde 15 – (Değişik fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) İmar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esastır.

…

10/12/2003 tarihli ve 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda belirtilen merkezî yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin yetkisi içindeki kamu yatırımlarında veya kamu mülkiyetine ait alanlarda, parselasyon planının tatbiki mümkün olmayan meskûn alanlar ile koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda ve büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımlarında bu maddenin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan hükümlerde belirtilen şartlar aranmaz…”

Hükümleri ile de imar planına geçiş uygulamalarının, öncelikle parselasyon planının yapılması şeklinde, sayılan istisnaların varlığı durumunda ise 15-16. Md. Dayanağında yapılması gerektiği tanımlanmış olup her iki uygulama metodu da Arazi ve Arsa Düzenlemesi çatı başlığı altında anlatılmıştır.

Doğal olarak, İmar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, İmar Planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenlenmesi ile elde edilen İmar Parselinin, İmar planı ve imar mevzuatına göre oluştuğundan, vasfının Arsa olarak kabul edilmesi gerekmektedir. Bu kabul, kanun hükmünden kaynaklanan bir kabuldür.

Yani, tescil iradesi açısından, yetkili makamın, kanun hükmüne dayanan bir kararı var olduğundan, hak sahibinin istemine ya da yazılı beyanına gerek duyulmaksızın işlemin tescili gerekmektedir.

Benzer şekilde, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in;

“Tapuya beyan ve tescil

MADDE 33 – (1) Tescil işlemi için tapu müdürlüklerine gönderilen parselasyon planlarındaki dağıtım cetvellerine uygun olarak, tapu sicilinde, tescili yapılan parsellerin cinsine; özel kullanım alanı olanlara arsa, umumi ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlara imar planındaki kullanım kararı yazılır.”

Hükmü gereği özel kullanım (Konut, Ticaret vb.) alanı olan parsellerin vasıflarının Arsa olarak tayin edilmesi gerekir. 

Kanunun, Arazi ve Arsa Düzenlemesi bölüm başlığı altında tanımlandığı iki uygulama metodunun da uygulama amacının imar planına geçiş olması sebebiyle, İmar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, İmar Planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenlenmesi ile elde edilen İmar Parselinin, İmar planı ve imar mevzuatına göre oluştuğundan, vasfının Arsa olarak kabul edilmesi gerekmektedir.

2025/4 sayılı genelgenin;

“12/(43) Plana dayalı işlemler sonucu oluşan parsellerin cinsi, uygulama planındaki kullanım amacına göre belirlenir. Bu işlem bir cins değişikliği olarak değerlendirilemez.”

Hükmü de (yönetmeliğin 33/(1) hükmü gereği) bu sebeple işlemin bir tashih (değişiklik) işlemi olmadığını söylemektedir.

Vergi mevzuatında, genel hukuk metotlarından olan “Hukuki Kıyas” metodu çalışmaz. Yani, Vergiyi doğuran işlemin açıkça tanımlanmış olması, hakeza muafiyetin de açıkça tanımlanmış olması gerekir.

492 sayılı Harçlar Kanunu’nun;

“Tashih harcı:

Madde 65 – Tapu sicilinde kayıtlı arsa ve arazi üzerinde yeniden inşa olunacak bina ve sair tesislerin tescilinde veya her nevi vasıf değişikliklerinde tashih harcı alınır.”

Hükmünü içermektedir. 

Görüleceği üzere, tescil işleminin tashih (değişiklik) olarak kabul edilmesi durumunda, harcı doğuran bir işlem oluşmaktadır. Yukarıda da anlatıldığı üzere, yapılan tescil işlemi bir tashih işlemi olmadığından, tescil iradesi açısından, yetkili makamın, kanun hükmüne dayanan bir kararı var olduğundan, vergiyi (harcı) doğuran bir işlem olarak ta değerlendirilemez.

Tapu ve Kadastro teşkilatınca konunun bu açıdan irdelenmesi faydalı olacaktır.