Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik'in İfraz ve Tevhit İşleri başlıklı 7. maddesinde 15-16. madde dayanağında talebe bağlı işlemlerin (2). fıkrada yazılı istisnaların varlığı halinde yapılmasının mümkün olduğu belirtilmektedir.

Bu istisnalar;

"(2) İstisnalar şunlardır:
a) Çok sayıda, imar ada ve parseli ile sosyal donatı alanlarının oluşturulması gibi parselasyon nitelikli imar uygulamaları hariç olmak üzere; kamu mülkiyetindeki alanlar ile Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda belirtilen merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri yetkisi içindeki kamu yatırımları.

b) Düzenleme alanının büyük bir kısmı yapılaşmış olsa dahi, öncelikle parselasyon planının yapılması esas olmakla birlikte, zemindeki fiili durumdan dolayı İmar Kanununun 18 inci maddesinin uygulanmasının teknik olarak mümkün olmadığı durumlar.

c) Koruma amaçlı imar planı bulunup da, içerisinde bulunan yapılar, parsel cepheleri, minimum parsel büyüklükleri, çekme mesafeleri, tescili yapılar ve benzeri teknik nedenlerle parselasyon planının tatbikinin mümkün olmadığı durumlar.

ç) Büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımları.

(3) (Değişik ibare:RG-11/9/2025-33014) İkinci fıkranın (b), (c) ve (ç) bentlerinde belirtilen istisnai durumlarda, ifraz ve tevhit işlemleri yoluyla imar uygulaması yapılabilmesi için, parselasyon planı yapılamamasının gerekçelerini açıklayan ayrıntılı bir teknik rapor hazırlanması ve bu durumun belediye encümen kararı, il idare kurulu kararı veya ilgili idare onayında belirtilmesi gerekmektedir."

şeklinde açıklanmıştır.

(2). fıkranın (a) bendinde; kamu mülkiyetindeki alanlar ile kamu yatırımları için gerekli alanlarda, parselasyon nitelikli imar uygulamaları hariç, istisnai durumun kullanılarak talebe bağlı 15-16. madde uygulamasının yapılabileceği belirtilmiştir. Burada, kamunun yine kamu yararı gözetilerek oluşturacağı imar dokusuna geçişi için ayrık bir yetki kullanımı tasarlanmıştır. Bu istisnai durumu, kamu mallarının özel hukuka tabi kamu malları ile kamu yararına ayrılacak/ayrılmış kamu malları olarak tasnifini yapmak suretiyle bir değerlendirmeye de tabi tutmak gerekir. Kamu mülkiyetinde olup da kamunun özel hukuka göre tasarrufunda bulunduğu alanlarda bu istisnanın kullanılmaması gerektiği kanaatindeyim. Çünkü, bu istisnanın varlığı kamu elindeki mülkiyetin yine kamu eliyle kamunun yararına olacak şekilde kullanıma sunulmasının sağlanması için olmalıdır, özel hukuk kapsamında elinde bulundurduğu bir taşınmazı yine özel hukuka göre tasarruf etmeye devam edecekse o zaman bu taşınmazların imara geçişlerinin diğer komşu taşınmazlar ile birlikte yapılacak 18. madde uygulaması ile yapılması gerekir.

(2). fıkranın (b) bendinde; zemindeki fiili durumdan dolayı 18 uygulamasının teknik olarak mümkün olmadığı alanlarda 15-16. madde uygulamasının yapılabileceği belirtilmiştir. Bu bendin cümle başının "... büyük bir kısmı yapılaşmış olsa dahi ..." şeklinde olması sebebiyle hükmün sadece yapılaşma çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiği gibi bir kanaat meslektaşlarımızda oluşmaktadır. Esasen bent, alandaki yapılaşmanın yoğun şekilde fiilen var olması halinde bile 18 uygulaması yapılmasının esas olduğunu vurgulayarak, yapılaşmanın tek başına bir değerlendirme parametresi olmadığını da anlatmaktadır. Bu noktada odaklanılması gereken husus, zemindeki fiili durumun 18 uygulamasının yapılmasını teknik olarak imkansız hale getirmesi halinin varlığını irdelemektir.
Tam bu noktada bu irdeleme yetkisinin kimin tarafından kullanılması gerektiği sorulmalıdır. Bu tür taleplerde karar alma yetkisine haiz olan idarenin, kararın hukuki sebebinin geçerli şekle uygunluğunu da sağlamak adına sorumluluk taşıması gerekir. Yani bu irdelemenin idare eliyle yapılması, sorumluluğu idarenin alması gerekir. İdare bu sorumluluğu aldığında ise değerlendirme parametreleri; parsel - yapı durumu - imar planı kullanım karşılıkları - muhtemel düzenleme sınırı oluşturulup oluşturulamayacağı - muhtemel düzenleme sınırına göre DOP oranı - talebe bağlı uygulama için terk oranı - talebe bağlı uygulama için imar parseli karşılıkları vb. gibi tanımlanabilir. Yani uygulayıcıların talepte bulunulan parsel ile ilgili olarak 15-16. madde uygulamasının istisnai olarak yapılmasının plana geçişlerde bir adaletsizlik yaratmayacağını ve başkaca bir yöntemin uygulanmasının da teknik olarak mümkün görünmediğini ortaya koyması gerekir. (3). fıkrada da bu özetin yer aldığı Teknik Rapor'un hazırlanması bu sebeple istenmekte, Teknik Raporun varlığının Encümen Kararında bahsedilmesi gerektiği belirtilmektedir. Yani Teknik Rapor aslında Encümen Kararının eki statüsüne taşınmaktadır.
Tapu ve Kadastro camiasının bu durumu sorgulama yetkisi var mıdır? Varsa sınırları nelerdir? hususları ikinci sorgulanması gereken husustur. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1015. maddesi "Tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunanın, tasarruf yetkisini ve hukukî sebebi belgelemiş olmasına bağlıdır. Hukukî sebebin belgelenmesi, bu sebebin geçerliliği için gerekli şekle uyulduğunun ispatı suretiyle olur." hükümlerini içermektedir. Yönetmeliğin 7. maddesi (2). fıkrası kapsamında istisnai durumlar kullanılarak yapılacak uygulamalarda hukuki sebep sayabileceğimiz şey istisna bentleri olup hukuki sebebin belgelenmesi ve geçerli şekle uygunluk kontrolünün Teknik Rapor eliyle yapılması gerekir. TMK 1015. maddenin bizleri yüklediği sorumluluk kapsamında personellerimizce bu denetimin yapılması gerekir. Personellerimizin bu denetimde yetki sınırları nelerdir? Kanatimce, Teknik Rapor'un ve rapor içeriğinde bahsedilen hususların varlığını aramak yeterlidir.

(2). fıkranın (c) bendinde; Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinde tanımlanmış olan Koruma Amaçlı İmar Planlarında kalan alanlara dair koruma amacına yönelik hususların 18. madde uygulamasını yapılabilir olmaktan çıkarması durumunda 15-16. madde uygulamasının yapılabileceği belirtilmiştir. Burada yine bu durumun tespitinin imar uygulama yetkisine haiz idaresince yapılması gerekir.

(2). fıkranın (ç) bendinde; Onaylı imar planı kapsamında oluşacak imar adasının bir kısmının daha önceki uygulamalar ile imar parseline dönmüş olması durumunda imar adasının imar parseline dönmeyen kısımları için 15-16. madde uygulamasının yapılabileceği belirtilmiştir. Yine burada bu durumun tespitinin imar uygulama yetkisine haiz idaresince yapılması gerekir.

Yukarıda açıklamaya çalıştığımız istisnai durumlar içerisinde, idareye en geniş yetki sağlayan bent (b) bendi olup bu bent kapsamında istisnanın kullanılmasının sorumluluğu da idareye ait olacaktır.

AAD yönetmeliği bu istisnaların varlığının bir Teknik Rapor ile bağlanmasını ve Teknik Raporun varlığı ile özetinin Encümen Kararında yer almasını hükme bağlamış olup Tapu ve Kadastro camiasının AAD yönetmeliği kapsamında sorumluluğu, yönetmeliğin belirlediği bu şekle uyulup uyulmadığının denetlenmesi (Teknik Rapor olmaksızın uygulama talebi, Teknik Rapor özetinin Encümen Kararında yer almaması vb. hususların denetlenmesi) ile kısıtlı olup TMK 1015 kapsamında da Rapor içeriğinde bahsedilen hususlar ile yönetmelikte kullanılan istisnai durum yetkisinin, hukuki sebep ve geçerlilik şekli kapsamında, örtüşüp örtüşmediğinin denetlenmesi ile kısıtlıdır. Yani kısıtlı bir yetki kullanımı söz konusu olup kendimizi idare yerine koyarak karar içeriğine müdahale sonucunu doğuracak eylemlere yönelmemeliyiz.

İdarelerin karar almak suretiyle ortaya koyduğu iradelerinin taraflarınca yargıya taşınması durumunda yetkili yargı mercii idare mahkemeleri olduğundan yargılama da 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu kapsamında yapılmaktadır. 2577 sayılı kanunun 2. maddesinde "İdari yargı yetkisi, idari eylem ve işlemlerin hukuka uygunluğunun denetimi ile sınırlıdır. İdari mahkemeler; yerindelik denetimi yapamazlar, yürütme görevinin kanunlarda ve Cumhurbaşkanlığı Kararnamelerinde gösterilen şekil ve esaslara uygun olarak yerine getirilmesini kısıtlayacak, idari eylem ve işlem niteliğinde veya idarenin takdir yetkisini kaldıracak biçimde yargı kararı veremezler." denmektedir.
Görüleceği üzere, idarelerin karar almak suretiyle ortaya koydukları idari işlemlere dair yargılamalarda bile kanun hakime, işlemin yerine getirilmesini kısıtlayacak, idari eylem ve işlem niteliğinde veya idarenin takdir yetkisini kaldıracak biçimde yargı kararı veremeyeceğini hüküm altına almıştır. Kıyasen müdürlüklerimizin de işlemin yerine getirilmesini kısıtlayacak, idari eylem ve işlem niteliğinde veya idarenin takdir yetkisini kaldıracak biçimde bir kontrol mekanizması işletmesi olası görünmemektedir. Burada farklılaşan tek şey TMK 1015 kapsamında hukuki sebebin varlığı ve geçerli şekle uygunluk denetimi olup bunun da Teknik Raporun varlığının aranması ve rapor içeriğindeki hususların yönetmelikte tanımlanan istisnai durumlar ile örtüşüp örtüşmediğinin denetimi şeklinde kullanılmalıdır. Örneğin Koruma amaçlı imar planı bulunmayan bir alanda Teknik Raporda (2)/c istisnasının kullanılamayacağı gibi.

AAD 7/(2). madde hükümlerinin uygulanmasının çerçevesinin bu şekilde algılanması ve uygulanması gerektiği kanaatindeyim.