Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik'in 7. maddesi (2). fıkrası ;

"(2) İstisnalar şunlardır:

a) Çok sayıda, imar ada ve parseli ile sosyal donatı alanlarının oluşturulması gibi parselasyon nitelikli imar uygulamaları hariç olmak üzere; kamu mülkiyetindeki alanlar ile Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda belirtilen merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri yetkisi içindeki kamu yatırımları.

b) Düzenleme alanının büyük bir kısmı yapılaşmış olsa dahi, öncelikle parselasyon planının yapılması esas olmakla birlikte, zemindeki fiili durumdan dolayı İmar Kanununun 18 inci maddesinin uygulanmasının teknik olarak mümkün olmadığı durumlar.

c) Koruma amaçlı imar planı bulunup da, içerisinde bulunan yapılar, parsel cepheleri, minimum parsel büyüklükleri, çekme mesafeleri, tescilli yapılar ve benzeri teknik nedenlerle parselasyon planının tatbikinin mümkün olmadığı durumlar.

ç) Büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımları."

görüleceği üzere, (b) bendi metninden zeminindeki fiili durumun kastedildiğini çıkarabiliriz. Burada zemindeki fiili durumdan dolayı uygulamanın teknik olarak mümkün olmaması ifade ediliyor ki bu anlatımdam yapılaşmanın da fiili olması halini çıkarmak gerekir.

Zemindeki fiili durumdan dolayı uygulamanın teknik olarak mümkün olmaması halinin değerlendirmesini karar almaya yetkili organca yapılması gerekir, bu istisnanın kullanılması sırasında kadastro müdürlüğüne düşen görev zemininde fiilen yapı varlığını kontrol etmekten ibaret olmalıdır. Yani zemininde hiç bir yapının bulunmadığı alanlarda bu istisnanın kullanılmamasını sağlamalıdır.

Bu kontrol yetkisi Medeni Kanundan kaynaklanan bir yetki olarak değerlendirmek gerekir. (Hukuki Sebebin varlığının belgelenmesi ve geçerli şekle uygunluk)

Başka bir husus ise taşınmazın 2/b kadastrosu neticesinde içinde bulunan yapının muhdesat olarak tespit edilmiş olmasıdır ki bu durumda mevcut yapı tapu kütüğüne aktarılmış bir tescil bilgisidir ve taşınmaz maliki-muhdesat malikinin aynı olması durumunda da taşınmaz vasfına yansıtılması mümkün olduğundan muhdesat olan yapıları da tescilli yapı statüsünde düşünebiliriz.

TKGM'nin 2025/4 sayılı genelgesi ise istisnai durumların varlığı halinde çoklu işlem içeren ihdasların yapılabileceğini söylemektedir.

Konunun detaylı açıklanması için ilgili Kadastro Müdürlüğü ile görüşmenizi öneririm...